《陕西省物业承接查验实施细则（试行）》.docx

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1、附件1陕西省物业承接查验实施细则（试行）第一章总则第一条为规范物业承接查验行为，维护业主、建设单位、物业服务人的合法权益，根据物业管理条例陕西省物业服务管理条例物业承接查验办法等规定，结合本省实际，制定本细则。第二条本细则适用于本省行政区域内的新建物业项目和非新建物业项目的承接查验。第三条本细则所称的物业承接查验（以下简称承接查验）,是指在承接物业项目时，物业服务人依据国家有关规定和前期物业服务合同或物业服务合同，与建设单位或业主委员会（物业管理委员会）共同对物业共有部分、共用设施设备等进行检查和验收的行为。第四条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第五

2、条县（市、区）住房和城乡建设主管部门指导监督街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和物业服务人、建设单位、业主委员会（物业管理委员会）共同做好物业项目共有部分、共用设施设备承接查验活动，并受理承接查验备案。街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会负责监督物业服务人和建设单位、业主委员会（物业管理委员会）对物业项目的共有部分、共用设施设备进行承接查验。第六条临时管理规约或管理规约，应对授权物业服务人代为查验物业共有部分、共用设施设备的事项作出约定。第二章条件和内容第七条建设单位或业主委员会（物业管理委员会）在物业交付使用前，应当对下列内容进行约定：（一）通过物业买卖合同约定物业共有部分

3、及共用设施设备的配置和建设标准；（二）通过临时管理规约或管理规约约定全体业主同意授权物业服务人代为查验物业共有部分、共用设施设备；（三）通过前期物业服务合同或物业服务合同约定承接查验的内容。第八条建设单位或业主委员会（物业管理委员会）与物业服务人签订的前期物业服务合同或物业服务合同，应包含承接查验内容；没有约定或者约定不明确的，应签订补充协议。不能达成补充协议的，按照国家、行业标准或者符合合同目的特定标准履行。第九条建设单位或业主委员会（物业管理委员会）应向物业服务人移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条承接查验方案的内容应当包括以下内容：（一）资料的移交清单和移交

4、时间；（二）现场查验时间与地点；（三）现场查验的共有部分、共用设施设备的名称和数量,以及现场查验工作准备；（四）现场查验流程和查验方法；（五）现场查验的记录；（六）复验工作安排；（七）承接查验协议的主要内容；（八）聘请专业机构协助工作的安排；（九）承接查验费用的承担；（+）物业的交接；（十一）其他与承接查验有关的事项。第十一条现场查验应当形成书面记录，承接查验记录应包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容，查验记录由查验小组成员签字确认。第十二条承接查验双方可聘请专业机构协助查验，也可委托公证机构对物业承接查验进行公证。第十三条承接查验协议应对承接查验的

5、内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。承接查验协议应作为前期物业服务合同或物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同或物业服务合同具有同等法律效力。第十四条交接记录应包括移交资料明细、物业共有部分、共用设施设备明细、交接时间、交接方式、交接人员、监督人员等内容。交接记录应当由建设单位、前期物业服务人和业主委员会（物业管理委员会）、新物业服务人共同签章确认。第十五条承接查验按照下列程序进行：（一）组建承接查验小组；（二）制定承接查验方案；（三）移交有关资料；（四）查验共有部分、共用设施设备；（五）签订承接查验协议；（六）解决承接查验中发现的问题；（七）组织复

6、验和接收补交的资料；（八）办理物业交接手续。第三章新建物业承接查睑第十六条新建物业实施承接查验应具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，并经建设主管部门备案；涉及人防工程的，人防工程竣工验收合格、并经人防主管部门备案;（二）建筑物标准名称申请获得审批备案；（三）居民楼幢号、单元号、户室号等统一规范安装并通过民政部门验收；（四）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热安装独立计量表具并明确计量表点位、开户名；（五）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施按照规划设计要求建成；（六）道路、绿地和物业服

7、务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并符合规划使用功能要求；（七）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、安防系统、人防设施等共用设施设备取得合格证书；（八）物业及配套设施范围内没有违章建筑，临时建（构）筑物、施工机具、建筑垃圾等已全部拆除、清理完毕，场地平整，环境整洁；（九）施工期间临时设置的架空电缆、电线、地面裸露的管线等已拆除或按规范处理完毕；（十）物业相关技术资料完整齐全，建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；（十一）建设单位依法选聘前期物业服务人，并签订前期物业服务合同；（十二）法律、法规、规章和文件规定的其他条件。第十七条分期开发建设的新建物业项目，可以根据开发进度，对

8、符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位应在物业交付使用三十日前，与选聘的前期物业服务人完成承接查验工作。第十八条新建物业的承接查验应按照以下程序进行：（一）建设工程竣工验收备案后，建设单位应当牵头成立承接查验小组，与前期物业服务人确定物业承接查验方案。（二）建设单位在现场查验三十日前，向前期物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。前期物业服务人应在七日内完成核实，符合规定要求的，约定现场查验时间及有关事项；不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由建设单位书面承诺补交的具体时限。（三）前期物业服务人与建设单位在街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督下，依据物业承接查验

9、方案,现场查验物业共有部分和共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，形成物业承接查验记录，并由双方共同签字确认。鼓励业主参与现场查验活动。（四）承接查验合格的，建设单位和前期物业服务人签订物业承接查验协议；不合格的，建设单位应在三十日内或约定期限内整改，并按照规定重新查验。（五）建设单位应在物业承接查验协议签订后十日内办理物业交接手续，向前期物业服务人移交物业服务用房及其他物业共有部分、共用设施设备，形成交接记录，并由双方共同签字确认。第十九条新建物业承接查验时，建设单位应移交以下资料:（一）物业项目的建设用地规划许可证确定的红线范围及相关规划批准资料、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣

10、工图，分幢分层平面图和套型图，物业服务区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;（二）共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证，电梯安装监督检验报告,机电设备出厂合格证、使用说明书、安装和调试报告、保修卡、维保合同（保修协议），新建房屋白蚁预防证明书，人防设备合格证明、检测（验）报告等资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）商品房买卖合同备案范本、业主名册和物业清单；（六）临时管理规约；（七）代管的物业管理款项及其他应移交的票据和账册；（

11、八）物业服务用房相关资料；（九）房屋销售时公布的物业服务方案与书面承诺、前期物业服务合同；（+）物业服务区域内根据规划和住宅区配套标准建设的车库（位）相关材料；（十一）消防设施系统的布置、位置相关图纸、清单及使用说明、操作规程；（十二）物业服务所必需的其他资料。第二十条建设单位依法向有关单位移交的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施设备和签订的保障协议，不作为物业服务人现场检查和验收内容，应将移交情况书面告知物业服务人。第二十一条新建物业承接查验费用的承担，由建设单位和前期物业服务人在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第四章非新建物业承接查睑第二十二条非新

12、建物业承接查验的应具备以下条件：（一）房屋产权、物业服务区域周界清晰；（二）物业共用设施设备配套齐全，运行正常、功能完好;（三）房屋幢、户编号清晰，并已经民政部门确认；（四）有符合需求的物业服务用房；（五）业主委员会（物业管理委员会）已经依法与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（六）原物业服务人已经依法与业主委员会（物业管理委员会）进行交接；（七）法律、法规、规章和文件规定应具备的其他条件。第二十三条非新建物业承接查验按照以下程序进行：（一）业主大会选聘新的物业服务人的，业主委员会（物业管理委员会）应当在签订物业服务合同后十日内，组织成立承接查验小组，与新物业服务人确定物业承接查验方案

13、。（二）业主委员会（物业管理委员会）在现场查验三十日前，向新物业服务人移交有关图纸资料及电子档案。新物业服务人应在七日内审核完毕，符合规定要求的，约定查验时间及有关事项;不符合规定要求的，列出需要补充移交资料的详细清单，由业主委员会（物业管理委员会）书面承诺补交的具体时限。（三）新物业服务人与业主委员会（物业管理委员会）在街道办事处或乡（镇）人民政府、社区居民委员会的监督下，依据物业承接查验方案现场查验物业共有部分、共用设施设备，形成物业承接查验记录，并由双方共同签字确认。（四）承接查验合格的，业主委员会（物业管理委员会）和新物业服务人签订物业承接查验协议；不合格的，业主委员会（物业管理委员会

14、）应在三十日内或约定期限内返修，并按照规定重新查验。无法返修或返修后重新查验仍不合格的，新物业服务人与业主委员会（物业管理委员会）应签订相关补充协议。（五）业主委员会（物业管理委员会）应在物业承接查验协议签订后十日内办理物业交接手续，向新物业服务人移交物业服务用房以及其他物业共有部分、共用设施设备，形成交接记录,并由双方共同签字确认。第二十四条原物业服务人应按照法律法规文件规定依法退出物业服务项目，并配合开展物业承接查验活动。第二十五条非新建物业承接查验应移交以下资料：（一）本细则第十八条规定的新建物业承接查验移交资料除第6项、第9项以外的全部资料；（二）管理规约；（三）物业服务项目档案资料，

15、包括反映物业服务项目实际情况的图纸资料和技术档案资料，有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料；消防设施年度检测报告和当年度维修保养记录、消防安全检查巡查情况记录等；（四）物业服务收费、停车费等资料，公共能耗分摊办法及收支情况资料，原物业服务人利用物业共有部分、共用设施设备等所得收益的明细账目和收支情况；（五）由业主交纳、原物业服务人代收的公用水、电费资料；（六）物业服务区域内共用设施设备维保协议、人防设施维护管理档案；（七）与物业服务和物业经营相关的合同及资料；（八）承接物业服务项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料；（九）物业服务所必需的其他资料。第二十六条非新建物业承接查验费用，由业主委员会（物业管理委员会）和新物业服务人在物业服务合同中约定或协商解决。第五章方法要求第二十七条现场承接查验应当按国家和地方相关建筑设计规范、工程质量标准、承接查验指导标准以及设施设备标准，综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共有部分、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。第二十八条根据查验内容,可以采取不同的查验方法：（一）采用核对竣工验收资料、图纸和现场观察方法查验的内容主要包括：1.物业共有部分：包括建筑的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、扶手、护栏、电梯井道、架空层及