综合物流园项目可研报告[34页Word].docx

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1、综合物流园项目可行性研究报告.项目基本情况1.l项目概要项目名称：XXX投资单位：项目负责人：项目选址：)投资总额及资金来源：投资总额35305.42万元，50%为自有资金，50%为银行贷款。经营业务：仓储、装卸搬运、运输配送、流通加工、货运代理、金融物流、物流信息服务、物流设施设备租赁、物业管理以及相关的物资贸易等。项目建设内容、建设期及规模：项目占地面积257.28亩，总投资35305.42万元，建设期2年，拟建&8万M各类库房，以及综合楼、公寓、司机之家、辅助用房和配套设施等，总建筑面积约10.66万In2。1.2建设背景及必要性XXX地处中国中部地区，有同蒲、京包、大秦、石太、太焦、神

2、黄等重要铁路干线，目前已形成以铁路、公路为主，航空为辅的交通运输网络，成为华北乃至全国的重要交通枢纽。邻近北京、天津、郑州、洛阳、西安等工业中心，连接东部沿海经济发达地区与西部欠发达地区，资源大省，具有丰富的煤炭、钢铁和铝资源，产业结构较为齐全，是“承东启西”的战略要地，物流需求量巨大，物流业发展具有极大潜力。1.2.1 中储在晋企业状况及发展规划从山西中储的发展角度考虑，急需在中心城市立足和发展业务，以提高中储在山西的经营地位和经营影响力，扩大经营规模，选择在山西中部晋中市建立物流基地是非常紧迫和必要的。1.2.2完善中储网络战略布局按照中储的发展战略规划及目标，中储需要进一步完善全国物流网

3、络，整合地区性资源，建立战略发展空间，实现规模扩张。山西是一个资源大省，在全国的经济大盘中，有着独特的地位和影响力。本项目位于大太原经济圈的中南部，现“山西榆次工业园区”已纳入XXX综改示范区晋中开发区管理。伴随着太原市和晋中市同城化发展，该项目的物流服务能够更加便利地辐射山西最大的中心城市一太原市。太原市作为国家确定的物流节点城市，其所在中部城市群在XXX的经济运行中发挥着举足轻重的作用，既是山西重要的生产、消费区域，又是关键的商品汇聚、流通中心，具有很强的辐射功能与网络覆盖。XXX项目符合国家、省、市各级政府的产业发展规划，符合国家大力扶持及重点发展重要节点城市新建物流园区的政策导向，中储

4、有能力在制造业和物流业联动发展工程、城市配送工程、多式联运工程、大宗商品物流与商贸集聚、物流标准和技术推广工程、物流公共信息平台工程、区域应急物流工程等方面发挥作用。因此，结合XXX全力建设中西部现代物流中心、生产性服务业大省及再造一个“新山西”的重大发展契机，中储在“十三五”发展战略中将山西中部作为全国重要物流节点，加大投资力度，充分发挥中储在综合物流园区的整体规划建设和运营管理能力，着力建设中储山西综合园项目，为提升区域物流产业水平，促进地方经济社会发展做出应有的贡献。1 .太原市经济与物流业发展状况1.1 太原市和晋中市经济发展状况2016年全市实现地区生产总值（GDP）2955.6亿元

5、，比上年增长7.5%o其中：第一产业增加值38.22亿元，增长2.6%；第二产业增加值1068.04亿元，增长7.3%；第三产业增加值1849.34亿元，增长7.7%o第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增加值137.62亿元,增长8.6%；批发零售和住宿餐饮业增加值152.57亿元,增长10.0%；金融业增加值437.73亿元，增长12.8%；房地产业增加值159.99亿元，增长10.1%；营利性服务业增加值353.02亿元,增长15.0%；非营利性服务业增加值288.38亿元，增长1.5%o最新数据，2017年太原市GDP达到3382.18亿元。表27太原市历年地区生产总值年份GDP（亿元）

6、20071254.9520081468.0920091545.2420101778.0520112080.1220122311.4320132412.8720142531.0920152735.3420162955.620173382.181.2 太原市产业结构和布局2011年，国务院批准XXX为国家资源型经济转型综合配套改革试验区，要求山西加快产业结构的优化升级和经济结构的战略性调整，形成以能源原材料为基础、多元支柱产业共同发展的产业格局，加强建设资源节约型和环境友好型社会。2016年底，XXX委、省政府将太原都市区内的太原高新技术开发区、太原经济技术开发区、太原武宿综合保税区、太原工业园区

7、、晋中经济技术开发区、山西榆次工业园区、山西科技创新城、山西大学城等8个园区进行整合而建立“山西转型xxx”，总规划面积约600平方公里，承担了山西创新驱动、资源型经济转型的重任。示范区以传统产业转型升级、新兴产业培育壮大为突破口，着力打造装备制造、信息技术、新能源、新材料、汽车及新能源汽车、文化创意、未来先导等七大产业集群，加快构建多元化中高端现代产业体系。示范区潇河产业园区晋中起步区是示范区聚集创新资源、现代产业、引领创新驱动、产业转型的重要抓手。该起步区是国家资源型经济示范先导区，中部地区重要的现代产业集聚区，以先进装备制造、现代新材料、电子信息、生物医药及现代物流等产业为主的产业新区，

8、规划区域总面积43.35平方公里。本项目位于潇河产业园区与汇通产业园区的接壤地带，处于中间位置。1.3 物流产业规划及相关政策1.3.1 XXX物流业发展中长期规划(2015-2020年)规划内容节选：一一形成以煤炭物流、保税物流、大宗商品物流为龙头，制造业物流、城乡配送物流等为重点，其他专业物流协调发展的现代物流产业体系。一一第三方物流比重明显提高，新的物流装备、技术广泛应用。物流企业竞争力显著增强，形成一批具有较强市场竞争力的大型综合物流企业集团和物流服务品牌。物流基础设施网络建设取得重大进展。综合交通运输能力显著提升，西进东出、南北贯通、连接周边、通达全国的“天字型”物流通道网络基本完善

9、。打造中部现代物流业密集区，依托交通轴线，结合太原市、晋中市、阳泉市和吕梁市的生产力布局以及战略定位、打造功能齐全、集聚辐射能力强的现代物流业密集区。其中太原市和晋中市集中布局保税物流、商贸物流、制造业物流、农产品物流、电子商务物流、应急物流等业态，建设煤炭集散、储配中心和特色农产品现货交易市场，构筑太原一晋中现代物流业核心区域横向承接产业转移示范区和功能拓展区。1.3.2 太原市物流产业规划及相关政策在太原晋中都市核心圈集中布局保税物流、商贸物流、制造业物流、农产品物流、电子商务物流、应急物流等业态，打造产业集聚、品牌汇集、业态丰富、功能完善的现代物流业核心区，打造具有全国影响力的区域性物流

10、枢纽。到2020年，基本完善布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流体系，物流规模持续扩大，产业结构明显优化，服务水平显著提高，综合成本逐步下降，建成一批物流总部基地和功能聚集区，形成具有重要支撑作用与带动发展功能的物流产业链和产业集群，基本实现建设中西部现代物流中心的发展目标。在太原布局建设一批起点高、规模大、辐射面广的物流园区，建设一批现代化物流配送中心，建设共同配送末端网点，形成层级合理、规模适当、需求匹配的物流配送网络。整合铁路、民航、邮政、海关等信息资源，促进物流信息与公共服务信息有效对接，实现互联互通。统筹规划建设以太原武宿国际机场为中心的全省民航机场航空物流网络

11、体系，推动航空货运向现代物流转变。建设一批高标准、规范化的配送分拨中心和城市末端配送网点。积极建设农村物流末端网点，大力支持“快递下乡”，引导邮政、快递等物流企业融合发展，力争达到“县县有分拨、乡乡有网点、村村通快递”。通过整合资源，建立共同配送网络，提高“最后一公里”服务能力，形成覆盖全省的物流配送体系。推动在企业生产、配送、仓储、供应链管理等物流主要作业环节的示范应用，实现物流信息的自动采集、标识与识别以及货物可靠配送、安全保管和可视化跟踪，探索利用物联网技术对物流环节的全流程管理。鼓励采用低能耗、低排放运输工具和节能型绿色仓储设施，加大淘汰黄标车力度。发展绿色包装，鼓励包装重复使用和回收

12、再利用。积极引进国际国内大型知名第三方物流企业来设立总部或者分支机构，鼓励外来企业参与本地物流企业重组，鼓励本地物流企业与国内外大型物流企业开展多种形式合作，全面提升物流企业竞争力。1.4 物流产业面临的机遇山西中部发展现代物流竞争优势具备以下优势：(1)地理位置优势太原市和晋中市地处山西中部，具有天然的“浅内陆、近沿海”区位优势，紧邻武宿机场和鸣李铁路集装箱货场。太旧、太长、大运三条高速公路和108、208、307、榆邢、榆盂、榆长五条干线公路以及同蒲、太焦、石太三条铁路由此汇交，太中银、大西及建设中的太焦高铁过境，道路交通条件十分便利，是山西省的地理性交通枢纽，具有得天独厚发展现代物流的区

13、位优势。(2)产业资源优势太原市是中国能源重化工基地，在中国的产业布局中具有特殊地位；晋中市是山西的产煤大市，有丰富的煤炭资源优势。近年来，纺织机械、汽车零部件、医药化工等工业行业发展迅速，加上部分工业发展在全省甚至全国居于领先地位，促使物流行业迅速成长。(3)政府引导政策支持优势物流“国八条”的出台和XXX物流发展规划的实施以及省市政府的大力支持和引导，将现代物流发展规划定为两市重点规划项目之一。不仅为物流业发展提供了蓝本，指明了发展方向，发挥了杠杆作用，更为物流业的发展提供了有力保障，物流企业信心逐渐增强。在全省“一核一圈三群”的城镇空间布局中，太原和晋中是核心板块。2010年以来，太原晋

14、中同城化在省级层面提到了一个前所未有的高度，2011年，省委、省政府果断提出“实质性地推进太原晋中同城化”，108国道、太榆路、综合通道、龙城大街东延、龙湖大街5条快速通道陆续贯通；3条国省干线、13条区域连接线逐步实现全线联通晋中和太原；太长、太旧，还有龙城高速的北延、西延是联接太原晋中的三条城际高速。(4)物流基础设施优势随着物流行业固定资产投资力度的不断加大，两市物流基础设施日益完善。公路网络、铁路网络及航空四通八达，区域内公路通车里程约23389公里，高速公路约K)OO公里，贯穿区域内境内的交通网络将与京、津、冀、豫、陕、蒙、甘的交通网络以及环渤海经济带连成一片，山西中部作为区域性交通

15、枢纽已渐具雏形。(5)太原晋中同城化发展加快随着太原晋中同城化发展加快，极大地促进了两市物流业的发展。同时，居民消费的持续较快增长成为现代物流发展的内在条件。2 .项目选址及建设条件分析2.1 区位及优势本项目位于榆次区张庆乡，属XXX,晋中市城区环城西路与环城南路交汇处,东邻108国道，南邻省道316,紧邻二广高速和榆祁高速，距离太原市中心35公里，晋中市中心7公里，距太原武宿国际机场IO公里，详见图3-lo图3-1项目区位示意图2.2 项目土地购置项目位于108国道与316省道交汇处的西北角空地，城市边缘，地势平坦，地上物主要有农田和违建场地，已调整为建设用地。由于土地指标紧张，经与晋中市

16、和榆次区进行了多次沟通协商，初定项目一期供地297亩左右，后确定项目一期建设用地为257亩，基本地价（出让金）约为29万元/亩，后续项目用地根据项目进展再行协商，可扩展至西、北边的空地。目前，太原市与榆次区同城化步伐加快，促进了项目所在区域加快经济发展，建成或正在建设的项目众多，这为项目的业务开展增加了很大空间。从长远来看，晋中市（榆次区）城市在向南发展，项目紧靠城市边缘，具有很大的区位优势，土地升值空间大。3 .市场分析3.1 太原物流市场情况太原市的物流园区主要集中在主城区的北部、东部和南部。北部，政府规划在阳曲县建立大型物流园区，目前规模较小。东部，距离环城高速口和市区近的优势，形成了仓储及零担配送与医药的集散地，