新时期房地产项目加强税务筹划的必要性及路径研究.docx

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1、新B搦房财顼目掘翱费!解痛要皎踏到院引言：房地产企业开发项目可以分为立项阶段、项目开发建设阶段、项目销售阶段以及持有阶段，涉及土地增值税、增值税、企业所得税、城建税、教育费及附加等多个税种，且不同开发环节的税种并不相同，因而在核算管理时也存在一些差异。房地产企业需要对项目开发全周期过程进行分析，一一梳理其中涉及的税种，结合税务管理要求，综合考虑多个因素并制定合理的方案，做好事前规划、事中管理。1 .新时期房地产项目加强税务筹划必要性1.1 税收优化税收是企业经营过程中不可忽视的重要成本之一，通过合理的税务筹划，企业可以最大限度地降低税负，优化税收结构，提高企业的利润率和竞争力。在新经济时期，税

2、收政策和法规不断调整和更新，针对新业态和新模式的税收优惠政策不断出台，通过充分了解和运用这些政策，房地产企业可以实现税收成本的最小化，获得更大的经济回报。1.2 防控税务风险房地产企业经营利润高、资金密集，长期以来的高税负重，让不少房地产企业在过往税务筹划中常常有不合规手段，比如虚开发票、虚列成本等，违背国家税法的要求。随金税系统功能的进一步完善，税务机关对房地产行业涉税事项的监管也越发严格、全面，监管重心从“以票控税”向“以数控税”转移，不合理的成本列支、发票开具等，都难逃监管“法眼”，一旦被稽查到，将会使企业面临经济损失和声誉损失。加强税务筹划，除了可以帮助房地产企业充分享受税收优惠外,还

3、可以调整企业筹划手段、方向，根据税法规定开展筹划工作，将税务风险控制在房地产企业可承受的范围内，帮助企业实现稳定发展。1 .3适应新经济时代的发展需求新经济时代以互联网、大数据、人工智能等技术为核心，推动了产业结构的转型升级。房地产企业需要通过税务筹划，灵活应对新经济环境下的税收政策和税收模式变化，实现业务的创新和转型。同时，税务筹划还可以促进房地产企业与其他新经济领域的合作与发展，推动房地产行业与新经济的融合发展，实现互利共赢。2 .新时期房地产项目税务筹划路径分析2.1 项目立项阶段2.1.1 项目建立模式选择在项目设立阶段，主要筹划方向聚焦于项目公司组织形式的筹划。多数房地产项目属于跨区

4、域开发，房地产企业需要成立新的项目公司，母子公司和总分公司结构下，企业所需缴纳的税额也可能存在差异。基于政策规定，子公司具有独立法人资格，在设立地区被视为纳税人，可以自行承担纳税义务。而分公司不具备法人资格，因而需要汇总到总部进行缴税。按照相关政策规定，总公司和分公司应分期预缴企业所得税，50%由分公司分摊预缴，50%由总公司预缴。具体操作中，房地产企业应综合当地税收优惠、公司盈利预测等，对比分析，合理做出选择。以A公司为例，假设A公司总部在深圳，需要在北京成立B项目公司。当年深圳地区A公司按20%缴纳企业所得税，北京地区则统一以25%缴纳企业所得税，预测A公司当年应纳税所得额为1亿元。情形一

5、：若前三年公司由于拆迁问题，亏损较大，几乎没有盈利。情形二：若前三年公司未面临任何问题，设立项目公司当年可以拿地开盘，有现金流回流，可以结转收入配比成本。在情形一下，若B公司为分公司，当年亏损4000万，将其汇总到A公司，则当年实际应纳税所得额=100oO-4000=6000万元，A公司在北京应缴纳6000*25%*50%=750万元，在深圳缴纳600万元，总计需缴纳1350万元。而若B公司为子公司，当年亏损4000万元,则B公司应纳所得税为0。由于B公司亏损不能汇总到A公司，A公司当年应纳所得税=100OO*20%=2000万元。可见，若B公司为分公司模式下，可以节省650万元的税收成本。在

6、情形二下，若B公司为分公司，当年盈利4000万元，B公司应预缴的所得税=(10000+4000)*25%*50%=1750万元，A公司应预缴的所得税=(10000+4000)*20%*50%=1400万元，总计缴纳所得税3150万元。而若B公司为子公司，当年盈利4000万元，应纳所得税=4000*25%=100O万元，A公司应纳所得税=IOoOO*20%=2000万元，总计缴纳所得税3000万元。可见，子公司模式下，更有节税优势。综合上述两种情况来看，若房地产企业长期亏损，采用分公司组织形式可以更好地降低总体税负成本。但如果暂时亏损，子公司组织形式更具有优势，尤其是由于其具有独立法人资格，还可

7、以享受地方上的税收洼地优惠。2.1.2 项目开发模式选择房地产项目开发模式包括合作开发、代建工程等多种模式，不同模式下的纳税情况也不尽相同。合作开发一般是指一方提供土地使用权，另一方提供资金的建房模式，基于税收政策来看，这一模式下，如果建成后按比例分房自用的，暂免土地增值税的征收；建成后转让的，在出售时才需按照销售收入缴纳土地增值税。选择合作建房，既可以缓解企业资金不足的困境，也能递延土地增值税的纳税时间，获得一定的税金时间收益。代建工程则是指房地产企业承担工程、建筑等服务工作，没有房地产的所有权，主要收入为服务收入，不涉及土地增值税的缴纳，也存在一定的筹划空间。在具体选择时，房地产企业需详细

8、对比计算不同模式下的节税效益，综合收益、风险等，合理选择。2.1.3 筹资方式选择房地产项目开发所需资金较大，一般都需从外部融资，而不同的融资方式带来企业的节税效果也不同。目前，常见的融资方式主要可以分为权益融资和负债融资两类。若房地产企业采用权益融资手段，一般是指追加投资或发行新股等，产生的费用无法进行所得税抵扣。债务融资一般是指银行贷款、发行债券等，产生的利息可以计入期间费用，进行税前抵扣，具有税盾作用。不过负债融资虽然可以增加税前抵扣，但也会导致企业资产负债率上升，加大公司经营风险，而且少纳税并不意味着项目收益最大化。实践中，房地产企业在选择融资方式时，应在扩大项目收益的基础上，站在全局

9、视角，系统、全面地计算不同融资方案下的成本收益，确定合理的负债比率，获得有效的节税效果。2.2 项目开发建设阶段2.2.1 甲供材核算模式选择“甲供材”模式下，甲方自行采购建设材料、设备等，可以直接获取增值税发票，获得增值税进项抵扣。不少房地产企业选择甲供工程来获得更多的进项抵扣，降低税负压力。不过实践中，甲供材工程也存在两种核算方式，房地产企业取得的发票规格不同，获得的进项抵扣也存在差异。具体分析如下：第一种核算方式为，将甲供材和工程款分开，即甲方采购建设材料后按照项目进度要求，提供给乙方，另行支付工程款。这一方式下，乙方最终按照不含“甲供材”金额开具增值税专票。第二种核算方式为，将甲供材和

10、工程款汇总，即甲方采购材料、设备等后交给乙方使用，抵减部分工程款（例如，工程款500万，实际工程支付300万，200万则为甲供材抵扣工程款），实质上是将建设材料等销售给了乙方，乙方在施工成本中进行反映，并按照工程预算冲减应收账款。这一方式下，乙方最终需按照韩“甲供材”金额的全额开具增值税专票。由于乙方提供建筑服务时，可以采用一般计税法，也可以采用简易计税法。对于乙方而言，假设减去A公司已经购买的材料款，实际工程含税价为X,项目中需要乙方自行购置的材料含税价为乙占工程含税价比为C=X/乙采购材料使用税率为Ro若乙方采用一般计税法，则应缴纳的增值税=X(1+9%)*9%Z(1+R)*R=8.26%

11、*X-Z(1+R)R采用简易计税法时，应缴纳的增值税=X(1+3%)*3%=2.91%*X两种计税方式下应纳税额相同时，计算可以得出，C=5.35%*(1+1/R)当C=XZV5.35%*(1+1/R)时，乙方采用简易计税法缴纳的增值税更少。而对于甲方而言，一般计税法下其可获得的进项抵扣=X(1+9%)*9%=8.26%*Xo简易计税法下可获得的进项抵扣=X(1+3%)*3%=2.91%*X对于甲方而言，一般计税法更有利于其取得更多的增值税进项抵扣。但涉及双方金额问题，甲方应与乙方做好谈判，互相让利，顺利合作。2.2.2 增加开发项目成本开发项目成本的调整主要用于土地增值税的筹划，按照规定，房

12、地产企业利息费用是按照项目开发建造成本和土地使用金之和的10%进行扣除。而且将取得土地开发为熟地出售后，房地产开发成本、取得土地所有权的成本都可增加20%的扣除额，因而每增加一单位开发成本，可以增加1.3倍的扣除项目金额，降低土地增值税应纳税额。实践中，房地产企业可以通过将毛坯房精装修、增加配套设施等方式来增加开发成本。比如房地产企业可以增加小区园林、观景湖、老人活动中心、儿童游乐等，在提升住宅品质的同时也增加了项目开发成本。以Q公司为例，假设销售收入为不含税收入。方案一，公司未进行额外的开发建设，取得土地的成本为16000万元，开发成本共计34000万元，项目可出售面积为3万平方米，平均售价

13、为3.3万元每平，共计取得99000万元的销售收入。此方案下，Q公司需缴纳增值税=(99000-16000-34000)*9%=4410万元，城建税及教育附加税=4410*12%=529.2万元，印花税=99000*0.05%=49.5%,土地增值税可扣除项目金额=(16000+34000)*(1+10%+20%)+529.2=65529.2万元，土地增值税增值额=99000-65529.2=33470.8万元，增值率=增值额/可扣除项目金额=51.08%。按照土地增值税计算公式，此时Q公司所需缴纳的土地增值税=33470.8*40%-65529.2*5%=Iolll.86万元，应缴企业所得税

14、=(99000-49.5-529.2-16000-34000-10111.86)*25%=9577.36万元，项目税后利润为28732.08万元。方案二，公司在项目开发中添加了一些配套设施，总开发成本为53000万元，售价也提升到每平38700元，取得了116100万元的销售收入。重新计算得到土地增值税可扣除项目金额为90208.68万元，增值额为25891.32万元,增值率为25891.32/90208.68=28.70%,此时土地增值税=25891.32*30%=7767.40万元，企业所得税为9691.47万元，项目税后利润为29074.4万兀O2.3 项目销售阶段2.3.1 销售定价不

15、同销售价格，可能会计算得到不同的土地增值率，由于土地增值税采用四级超率累计税率，因而销售价格的增加，也容易导致项目土地增值税跳跃式增加,反而降低了整体项目利润。因而，实践中，房地产企业应综合客户群体、行业情况、成本、利润、税负等多方因素进行考虑、分析，确定合理的销售价格。2.3.2 成立销售子公司成立销售子公司时，房地产企业可以以较低的内部价格将房产销售给子公司,如此由于企业取得的销售收入较少，因而基于此计算得到的土地增值税、企业所得税等也相对减少，公司税后利润随之增加。而作为子公司，企业可以从组织形式、纳税人身份、税收洼地等角度选择合适的税收优惠政策,享受更多税收红利，从而降低税负。2.3.

16、3 办理留抵退税基于当前减税降费政策下，大量房地产企业在项目施工建设阶段获取了大量的进项税额，及时办理留抵退税可以增加企业可流转的现金流，避免资金被无偿占用，一定程度上也降低了企业资金使用成本。在办理留抵退税后，房地产企业还需及时从进项税额中转出退税额，避免重复退税申报，增加退税管理时间和成本。2.4 项目持有阶段近年来，过高的房价增加了居民购买压力，房产税、限购等政策的出台，也降低了一些居民的购买欲望，不少楼盘房产闲置问题较重。对于闲置房产，房地产企业需及时处理，盘活资金。实践中，企业一般选择出租和联营两种方式。前者是将闲置房产对外投资，主要收入为租金；后者则是和其他公司合作，投资其他产业，从合资公司中获取利润。不同方式下，房地产企业取得的收入不同，适用的税率也不同，缴纳的税种也不同，比如出租时企业还需缴纳增值税、城建税及教育附加、印花税。因而，房地产企业需充分考察未