中国老年城制药厂-物业管理方案.docx

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1、中国老年城制药J物业管理方案北京奥德宇物业管理-AX.-X刖B中国老年城内的海洋生物养殖产业研发试验基地、老年制药厂、老年疾病医疗研究中心属于工厂生产科研类物业，根据物业的使用性质和特点，我们奥德宇物业把这些部门归类为工厂物业管理，我们在老年城设立老年城工厂区管理处。我们针对工厂物业的特殊性来安排管理处的组织架构、人员构成和工作内容、工作流程和相关规章制度，以保障生产的平安进行，同时与中国老年城的其他管理处资源共享，到达整个老年城的和谐统组织架构厂管理处厂工程殖研发基地疗研究中心第一章公众制度一、文明公约1、 自觉遵守老年城制药厂厂区各项管理规定，共同维护厂区的良好生活和工作秩序。2、 公共场

2、所不得穿短裤、背心、拖鞋，优质衣冠整洁，举止端庄，谈吐文雅，文明礼貌。3、 严禁携带易燃易爆危险物品、易污染环境的物品、动物等物品进入厂区。4、 来访者进入厂区，应主动出示证件，报出受访客户的姓名、所在部门，并在保安岗亭登记前方进入厂区。5、 保护厂区财物，维护公共设施，保持厂区公共建筑物的整洁美观，共同创造一个环境优美、秩序良好、平安舒适的文化环境。二、治安管理规定1、 管理处积极与当地公安等执法部门配合，加强安管员与公安局人员的协调与沟通，在职责范围内严格把好平安关。2、 外来人员进入厂区须凭有效证件登记进入。3、 大件物品外出凭公司相关领导签字同意的放行条，登记后放行。4、 装修施工人员

3、凭物业管理处发放的出入证进出厂区。5、 在厂区内如遇紧急情况或发现可疑人员，请与管理处联系或直接告知当值安管员处理。6、 加强治安防范管理，确保厂区秩序良好。三、电梯管理规定1、 电梯机房除电梯维修人员、消防人员外，其他人员不得擅自进入。2、 运行中电梯假设出现突然故障，乘客不必惊慌，更不应私自违章操作、开启或敲打梯门，应马上按响紧急对讲开关，通知有关人员，等候解救。3、 搭乘电梯人数过多时，应分批搭乘，防止超载发生危险。4、 用电梯搬运非常规物件时，事先申请，不得超重，防止造成事故，并注意不得损坏电梯。5、 在电梯使用高锋期，应严格控制大件物品或数量较多的物品搬运。6、 严禁在电梯内打闹、刻

4、划、张贴及私自撕揭电梯年检合格证。7、 注意电梯内部清洁卫生，勿将杂物丢弃在电梯门导轨槽内。8、 发生火警或地震时，切勿搭乘电梯。四、消防管理规定1、 厂区的防火工作依据“预防为主，防消结合的方针，本着自救的原则,实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督。2、 防火管理责任人由厂区管理处主任直接负责。3、 管理处应加强宣传消防法律、法规和防火平安知识工作，所有物业管理人员必须培训上岗，并对工人进行经常性的防火平安宣传活动。4、 管理处制订防火管理制度，定期组织防火平安检查，及时掌握厂区物业的防火情况，协调有关方面采取相应措施，并监督实施。5、 管理处负责组织客户开展防火自查，催促整改火险隐

5、患。6、 管理处定期对厂区的公共消防设施、器材进行检查、维修、保养，使其经常于良好备用状态。7、 管理处在进行公共消防设施检查、试验、维修、保养前将提前通知客户加强防范。8、 任何情况下消防设施停水、停电不得过夜。特殊原因需过夜，必须经有关主管部门同意，管理处及时通知，加强防范。9、 各车间应支持和配合管理处组织的初期火灾扑救和平安疏散演练。10、严格控制装有危险物品的车辆进入厂区车场停放，如属必须要做好防范措施。Ih管理处员工及厂区内所有人员有责任发现初期火灾按程序进行处理，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。12、厂区内客户应自觉遵守电器平安使用规

6、定，严禁乱拉电气线路，严禁擅自拆、改、装电气设施和用具。13、客户进行室内装修、改造，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。14、楼梯、过道和平安出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。15、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丧失。一经发现，将对有关责任人作出严肃处理。16、管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，将制止或向有关部门报告。17、管理处应积极配合当地消防部门做好消防平安工作。五、清洁卫生公约1、 环境卫生按照卫生管理标准具体实施管理，并密切配合环卫、环保和卫生防疫部门协同工作。2、 垃圾请投入指定的垃圾桶内，不得乱掷、遗落或摆放在其它地方。3、

7、 严禁有以下行为：1) 随地吐痰，随地丢果皮、杂物，随地倾倒垃圾；2) 乱堆乱放建筑材料和建筑垃圾及其它物品；3) 在墙壁上乱涂乱划；4) 损坏清洁设施。六、绿化管理规定1、 绿化带(指厂区范围内花草、树木、园林建筑等)，属楼宇公共设施组成局部，由老年城园林部具体实施养护。2、 行人和车辆按规定道路通行，不得损坏绿化植物。3、 人人有责任维护绿化设施的完整，不破坏花台及花木护栏。4、 厂区范围内禁止以下破坏生态环境、阻碍绿化的行为：1) 占用绿化区/攀折花木，毁坏涂抹园林；2) 在绿化区内堆放物品；3) 在绿化地上倾倒垃圾、抛洒杂物;4) 在绿化带内骑车、踢球等活动。第二章公共事务管理制度一、

8、公共设施维护管理制度1、 管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。2、 公用设施、设备标识系统标准完整、准确无误。3、 厂区内疏散指示器、平安出口不得损坏。4、 厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。5、 城区公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。6、 任何部位和个人不得损坏或挪用公用设施、设备。二、临时用电、用水管理规定1、 临时用电方案申请1) 施工前，由施工单位或根据施工工程和用电量大小，向管理处递交“临时用电方案申请表。2) “临时用电方案申请表中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数to3) 管理处派技术人员对其机械

9、电气设备进行检查核实。4) 申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。2、 临时用电管理规定D凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和平安要求。2) 在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。3) 电开工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。3、 临时用电施工限制1) 不影响厂区内机电设备的正常运作。2) 不超出供电负荷量允许范围。3) 噪音很大的电开工具，严格按规定时间进行操作，不影响客户的正常作息和生活。4、 禁止以下行为：1) 乱拉乱接电线。2) 超出设计负荷的临时

10、用电，未经申请用电方案的用电。3) 直接将电线插入插座的用电行为。5、 管理处管理权限1) 有权劝阻或制止违章操作。2) 有权对客户单位进行巡视检查。3) 有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。4) 对不听劝阻的违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。6、 临时用水管理1) 施工前，施工单位或客户单位根据施工工程和用水量，向管理处预先申请临时用水。2) 使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。3) 禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。三、投诉处理和分析制度1、 凡客户对管理处管理、效劳方面的投诉，不管采取何种方式(如信函、或面谈)，均需进行接待、记录，同时应做好相应记

11、录。2、 管理处接到投诉后，在预约时间内向客户答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。3、 管理处按照客户投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反应给客户效劳中心。4、 对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任。由管理处主任报老年城管理中心作出处理决定。5、 客户效劳中心应通过或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的,责成有关部门/管理处迅速处理。6、 对客户的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决方法，防止重复发生类似问题。四、意见调查和回访制度1、 每半年进行一次客户意见调查。客户意见调查应列明客户对以

12、下方面的满意程度：1) 平安管理2) 绿化管理3) 清洁效劳4) “四害消杀效劳5) 投诉或意见处理6) 停车场管理7) 设备设施管理8) 电梯管理9) 维修效劳10)效劳态度2、 对回收的意见表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、客户对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。3、 对存在的问题，管理处主任提出整改意见，责成有关人员限期解决。4、 对客户的误解，应进行必要的耐心解释。5、 客户意见调查结果及整改方案应向客户公布，接受监督。6、 相关职能部门应定期对客户进行回访。7、 回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记

13、录。8、 回访中，对客户单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。9、 客户意见评价统计计算方法1) 统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。2) 统计计算符号N-发放的调查表总数H回收的调查表总数X-调查表的调查工程数Y-每份调查表评价满意的项数O-评价满意的工程总数A-回收率：%；K-满意率：%;3) 统计计算公式A=HNX100%O=Y=Y1+Y2+Y3+YNK=0XN100%五、维修管理制度1、 管理处接到的客户维修的诉求后，必须在15分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。2、 维修工到现场后，要做到：1） 自觉维护管理处及客户的权益，不做损害管理处名誉的事情。2） 不

14、要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。3、 维修工进入现场维修时，应主动征求客户意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求客户的同意前方可进行。4、 维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。5、 维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。6、 维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地

15、面等）。恢复各物品的原貌（位置）。7、 全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给客户看，试验次数不少于3次，同时要给客户讲解应注意的事项，如果客户有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至客户满意为止。8、 确认一切正常后，维修工应礼貌地请客户在维修单上签名确认。维修工离开客户单位现场时，应礼貌地谢谢客户支持、配合与谅解。9、 维修工回到管理处及时做好维修记录。10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。六、垃圾收集与处理管理制度1、 垃圾的分类处理1) 工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。2) 生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。2、 垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响