重磅：建筑面积与高度计算新标准《GB55031-2022》于3月1日起实施.docx

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1、重磅：建筑面积与高度计算新标准！民用建筑通用规范(GB55031-2022)于2023年3月1日起实施，目录第一部分建筑面积及高度基本知识第二部分建筑面积与高度计算新旧标准对比第三部分附民用建筑通用规范(GB55031-2022)全文第一部分建筑面积及高度基本知识一、建筑面积定义1、定义：建筑面积是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标，是一个重要的技术经济指标，也是国家宏观调控的重要指标之一。建筑面积二有效面积+结构面积二使用面积+辅助面积+结构面积二结构面积+辅助面积+套内使用面积。使用面积和辅助面积的总和称为“有效面积”。图1外围护结构外表面示

2、意图1一外围护结构；2-外围护结构外表面；3室内；4一室外2、使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和，例如套内房间、办公室等；图5功能空间使用面积示意图（功能空间使用面积=Sa）1一功能空间；2一饰面层；3墙体3、辅助面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等；4、结构面积：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。二、建筑面积分类1、依据对建筑物建筑面积的组成部分可划分：（1）总的建筑面积工地上建筑面积+地下建筑面积这些术语是为了描述独幢建筑物的总的建设规模，以及地上部分建筑规模的量和地下部分建筑规模的

3、量。这些概念主要出现在国有土地使用权出让合同中土地出让金的计算依据、建设工程规划许可证中建设项目的建筑规模的审批情况说明、项目竣工验收后房屋的初始登记需做的房屋测绘成果技术报告书中等很多环节。2、依据是否产生经济效益划分：（1）可收益的建筑面积；（2）无收益的建筑面积；（3）必须配套的建筑面积（无收益部分）；建筑物通过出售、转让、置换、租赁、投入运营等方式可产生经济收益，经常在估算房地产的买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值等时需要依据房地产（或建筑物）的可收益部分、无收益部分和必须配套部分的综合分析判断最终价值。3、按建筑物内使用功能不同划分:（1）住宅功能的建筑面积;（2）商业

4、功能的建筑面积;（3）办公功能的建筑面积;（4）工业功能的建筑面积;（5）配套功能的建筑面积;（6）人防功能的建筑面积。这类划分主要依据人们对建筑物不同的使用功能来划分，能更好的满足人们生产或生活的不同需求。当然不同的使用功能所产生的经济效益和使用目的基本不同。4、按成套房屋建筑面积构成划分：（1）成套房屋的建筑面积二套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。（2）房屋的套内建筑面积和其分摊的共有公用建筑面积就是房屋权利人所有的总的建筑面积，也是房屋在权属登记时的两大要素。房屋的套内建筑面积是指房屋的权利人单独占有使用的建筑面积,它由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。（3

5、）分摊的共有公用建筑面积是指房屋的权利人应该分摊的各产权业主共同占有或共同使用的那部分建筑面积，内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。（4）共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室通常都不计入共有建筑面积。（5）共有共用建筑面积的处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，按相关房屋的建筑面积

6、比例进行分5、其他分类（1）预测面积许多买房者在购买房屋时会选期房，期房无法判断房屋的确切面积。此时开发商就会根据设计图计算房屋的预期面积，给购买者参考。（2）合同约定面积购房者签订合同时，开发商会在合同中注明预计面积，并根据该面积计算房屋价格。在合同中通常也会规定预测面积与实测面积误差处理方式。二、建筑高度知识1、定义：建筑高度是指屋面面层到室外地坪的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑为坡度大于30%的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱等

7、构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。2、建筑1度划分标准：我国划分高层建筑的标准是根据（消防车喷水高度）来划分的，其标准是：住宅建筑的层数大于（10）层，其他民用建筑和工业建筑的高度大于（24）米。3、建筑分类（1）按高度分类：超高层建筑：2100米民用建筑。高层民用建筑：住宅建筑高度N27米，非单层公共建筑高度，24米，且高度不大于100米。底层或多层民用建筑：住宅建筑高W27米，公共建筑高度（24米，单层建筑高度224米。（2）住宅建筑按层数分类：低层建筑：一般是指不超过三层的住宅建筑，这类建筑自重轻、层数少、布局紧凑。低层建筑的密度低，和环境协调性好等等。多层建筑：

8、一般是指的是楼层在四至六层之间的住宅建筑，和高层住宅建筑相比，其公摊面积相对较少，户型空间较大，舒适度较高，多为砖混结构等等。中高层建筑：一般是指楼层在七至九层的住宅建筑。和多层住宅相比，这类建筑有安装电梯，出行会更加方便，容积率相对较高，售价会低一些等等。高层建筑：如果建筑楼层不低于十层，那么我们通常将它称之为高层建筑。这类型建筑土地利用率高，瞭望性好，采光通风相对较高，多建在城区周边的配套设施比较完善等等。超高层建筑：当I层建筑的整体高度超过了100米，则是超高层建筑。（3）除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑（不包括建筑高度大于24m的单层公

9、共建筑）；（4）建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。第二部分建筑面积与高度计算新旧标准对比国家标准GB55031-2022民用建筑通用规范，自2023年3月1日起实施。本规范为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准。原标准无建筑面积的规定，主要规定依据建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013（后简称“面积计算规范”）。按照“现行工程建设标准中有关规定与本规范不一致的，以本规范的规定为准明贝!|建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013同样，在本规范约束的范围。案？！号：0013SWXU200390U

10、三:（Ktt三KMS三SXJtElM:2022-07-15又付名称：口唐桁城”口8京于即BaeE（MrRaJW三的公杏ft：2023-03-01女效X写：中集人国共和鼻住脑加好球设筮公需松Mnl8至河：住房和城乡建设部关于发布国家标准民用建筑通用规范的公告选择字体：大-中-小）发布时间：2022-08-2514:36:16分享：Sj现批准用用建筑通用规范为国家标准，叵号为GB55031-2022,自2023年3月1日起实施卜规范为强制性工程建设规范,行。现行工程建设标准中有关规定与本规也不一致的，以本规范的规定为准.同时废止下列现行工程建设标准相关强制性条文：一、民用建筑设if统一标准GB50

11、3522019第4.3.1、6.7.4,6.86.6.8.9条.二、车库建筑设计规范JGJlOO-2015第317、428条.三、饮食建筑设计标准JGJ64-2017第3.0,2、4.3.3条.四、建筑玻璃应用技术规程JGJll3-2015第822、9.1.2条.一、建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013：1、3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。2、条文说明：3.0.1建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积

12、。主体结构外的室外阳台、雨篷、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围内不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。3、建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013住建部答疑：(1)请教GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范中，以下几个关于建筑面积的理解。对于3.0.1条款中，“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之各计算。”的定义，是否可以等同于“建筑物整栋楼的基底面积”的数值？对于(1)中的“建筑物整栋楼的基底面积”，如果这栋楼为N标准层，并且每层的建筑户型设计是完全相同。那么，每一层楼分摊的基底面积是不是应该等于N分

13、之一的(1)中定义的建筑面积？在3.0.21条款中，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积”。此定义中的“阳台在主体结构内”，与阳台是否被封闭，是否有关？(2)2021年09月23日回复：自然层外墙结构外围面积不能够等同于基底面积；GBT50353-2013建筑工程建筑面积计算规范中没有关于面积分摊的规定；主体结构内阳台与阳台是否封闭没有直接关系。可以看到：a、建筑面积的由原来的面积计算规范(GBT50353)表述“按自然层外墙结构外围水平面积之和计算”，调整为新规范表述“每个自然层楼（地）面处围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算”。b、明确总建筑面积按地上和地下建筑面积之

14、和计算。芬围护结构4、GB55031-2022民用建筑通用规范最新规定：3建筑面积与高度3.1 建筑面积3.1.1 建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）I外表面所围空间的水平投影面积计算。3.1.2 总建筑面积应按地上和地下建筑面积之和计算，地上和地下建筑面积应分别计算。-AJsV3.1.3 1.3室外设计地坪以上的建筑突向二其建筑面积应计入地上建筑面积；室外设计地坪以下的建筑空间,其建筑面积应计入地下建筑面积。vXN/A3.1.4 永久性结构的建筑空间.有永久性顶盖、结构层高或斜面结构板顶高在2.20m及以上的.应按下列规定计算建筑面积：1有围护结构、封闭围合的建筑空间.应按其外围护结构外表面

15、所围空间的水平投影面积计算；2无围护结构、以柱围合.或部分围护结构与柱共同围合.不封闭的建筑空间.应按其柱或外围护结构外表面所围空间的水平投影而积杆算；3无围护结构、单排柱或独立柱、不封闭的建筑空间,应按其在盖水平投影面积的1/2计算；4无围护结构、有围护设施、无柱、附属在建筑外围护结构、不封闭的建筑空间，应按其围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。3.1.5阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2口算；当阳台封闭时应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。3.1.6下列空间与部位不应计算建筑面积：1结构层高或斜面结构板顶高度小于2.20m的建筑空间；2无顶盖的建筑空间；3附属在建筑外围护结构上的构(配)件；4建筑出挑部分的下部空间；5建筑物中用作城市街巷通行的公共交通空间；6独立于建筑物之外的各类构筑物。3.1.7功能空间使用面积应按功能空间墙体内套面所围会空间的水平投影面积计算。珍一3.1.8 功能单元使用面积应按功能单元内各加脸使用面积之和