行业研究报告.docx

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1、除北京外的各地楼市政策细则略显宽松推荐上调评级分析师赵 强 房地产行业首席分析师8: （8621） 20252661冈：zhaoqiang_yj执业证书编号：S0130512050002徐军平房地产行业分析师,B : （8621） 20252601冈：Xujunping执业证书编号：S0130512050001潘玮房地产行业分析师S： （8610） 6656 8212囱 panwei执业证书编号：S01305110702历史报告房地产行业：楼市回暧，政策反压一 行业周报（6月30日至7月6日）房地产行业：珠海限购松绑叫停，楼 市博弈加剧一行业周报（7月7日至7 月13日）房地产行业：武汉等地公

2、积金新政， 或再启楼市政策微调一周报（10月20 日至10月26日）房地产行业四季度观点：政策松动的 时机出现，建议超配地产股-行业动态（10月23日）房地产行业：从板块配置转向精选个 股-行业点评（12月19日）房地产行业：楼市从复苏走向繁荣， 政策不确定性增加-行业点评（2月3 日）房地产行业：新“国五条”无新意， 但调控范国超预期-点评（2月2（）日）房地产行业：“国五条”细则调控升级， 地产股进入中期调整-点评（3月3日）一房地产周报（03月23日至03月29日）核心要点：行业动态：各地楼市细则略显宽松 北京楼市细则：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格。收紧本市户籍成年单身人士购房

3、。可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。个人转让住房所得按20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；满五唯一的继续免征。 上海楼市细则：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。玄庆和合肥等地细则：总体看无新意，略显宽松。 国务院办公厅：2014年6月底前出台不动产登记条例。行业简评：整体上来，除北京外，各地楼市细则略显宽松。 上周楼市：周成交量环比降3.9%上周33城市成交量为6.2万套，环比

4、降3.9%,同比增长34.7%,为2012年周平均成交量的141.9%;开发商推盘量上升，与草根调研相符合，成交批售比降至79%,可售存货升至63.4万套；以近半年平均销售量衡量的楼市去化周期为6.3个月。目前京沪渝等城市已出台楼市调控配套细则，除北京较为严厉外，其他城市政策略显宽松，估计正式实施后对新房销售影响小。 股价表现：地产板块走势强于沪深300指数上周，由于银监会规范理财产品运作等事宜，沪深300指数下跌4.7%,而同期的房地产指数下跌2.7%。年初以来，房地产指数累计下跌8.3%,同期的沪深300指数下跌1.1%,房地产板块收益跑输大盘走势。 投资建议：提升投资评级至“推荐”对于房

5、地产板块投资，我们把投资评级由“谨慎推荐”提升至“推荐”，主要理由在于：（1）目前京沪渝及合肥等地的房地产调控配套细则已出，除北京的细则较为严厉外，其他各地政策并无新意，细则反而喀显宽松，因此，整体上来看，各地政策调控配套细则是要低于预期；（2）对楼市影响方面，由于各地政策配套细则低于预期，难以打破目前楼市向上的势头，因此，我们认为，除了北京楼市会有较大影响外，对其他城市楼市新房成交量的影响也会低于预期；（3）估值方面，经历了前期下趺后，目前主流的一二线地产股的估值均具有吸引力，对应于2013年的动态PE约为8倍，接近历史估值底部。综上三方面来看，我们提升板块的投资评级至“推荐”。详细情况见我

6、们稍后发出的行业点评报告。对于个股方面，我们看好开发主流产品、受益于市场份额扩张的龙头房地产公司：万科和保利地产：荣盛发展也是快周转公司，公司管理能力强，也将受益。同时，专注于产业地产的华夏幸福和南国置业也会有不错的回报。一、上周楼市概况1二、行业及公司动态3三、一周地产股走势回顾4四、银河地产模拟组合6五、投资建议7六、主要城市楼市成交量图表8插图目录图1:楼市周成交数据及环比趋势1图2:十大城市楼市去化周期和当月去化率走势1图3:自2011年来，股价驱动因素图及相对沪深300收益4图4：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势7图5:主要城市楼市成交量8表格目录表1:重点区域和城市成

7、交情况2表2:A股房地产股上周股价涨跌幅前十表现4表3:春节前一周内房股股价涨跌幅前十表现5表4:银河地产模拟组合6表5:重点覆盖公司估值表7一、上周楼市概况1、楼市成交环比降3.9%上周（03月23日至03月29日），33个城市楼市成交量为6.2万套，环比上周降3.9%,同比增长34.7%,为2012年周平均成交量的141.9%,新房市场保持活跃度，成交量表现较好。目前京沪渝等城市已出台楼市调控配套细则，除北京较为严厉外，其他城市政策略显宽松，估计正式实施后对新房销售影响小。图1:楼市周成交数据及环比越势8000070000600005000040000300002000010000=I全国

8、33城市 -周平均滚动月环比150%113%75%38%0%-38%一co0oLWL61U902L8。/SL,O2L二/二60/二Zo/二9。、二8。、二O/二WOL6。/。LZo/0Lg。/OL80/0 LJ- LOAHO资料来源:时ND、中国银河证券研究部2、成交略降，供应增加，成交批售比为79%在新政之后，开发商推盘意愿上升，上周楼市新供应继续增加，为3.8万套，这也符合我 们对开发商草根调研得出的结论；因此，十大城市统计出的成交与供应比降至79%;可售存 货升至63.4万套；我们以最近半年的平均销售量衡量的楼市去化周期为6.3个月。图2:十大城市楼市去化周期和当月去化率走势800000

9、12=J可售套数（套）第比（月）7000001060000050000040000063000004200000100000088888g-8888资料来源:WIND,中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州3、区域楼市成交情况通过对比5大区域板块成交量，我们看到，上周楼市的成交量环比表现较好的区域为长三角、珠三角和中部地区，分别增长了3.3%、7.7%和12.2%;幼海湾和西部地区环比环比下滑了26.7%和5.7%o1:重点区域和城市成交情况成交量区域 城市上周成交& （套）同比增长环比增长2012 年 周平均 成交量基准比较上周成交 :占

10、 2012 均值比重去化速度周成交:总可咎/周新增半年月均长三角环渤海珠三角庄海京州州计京津岛南家计州圳山州关头宁门口计上南杭苏小北天青济石小广深佛惠册汕南厦海小529743.7%-8.3%3353158.0%218942.8%31.1%1413154.9%239731.3%22.8%1625147.5%1321-50.1%-9.0%206663.9%1120415.6%3.3%8457132.5%377146.0%-55.1%2237168.6%257842.0%-11.6%1709150.8%3438255.2%9.1%1768194.5%1920128.0%10.6%845227.3%5

11、0819.1%10.8%56589.8%1221584.1%-26.7%7124171.5%可售82.0%119.7%70.4%33.6%158.6%152.7%成交.3.16.212.46.85.49.4滨汉沙阳昌樊春尔头庆计庆都明州州阳计武长岳南襄K哈包安小重成昆泸兰揖小2976103.6%28.1%1788166.5%111.2%125020.1%1.0%860145.4%21.2%203518.4%2.4%1709119.1%88518.3%21.4%533166.0%245.8%23890.4%58.7%126188.7%24879.7%-17.6%192129.4%122361.3

12、%-9.5%955128.1%2028174.0%8.1%793255.8%88866.3%-8.9%493180.0%1177062.0%7.7%7448158.0%340820.1%-8.2%3233105.4%285667.6%29.6%1938147.4%300225.7%112.5%186161.0%1223-0.1%6.5%1024119.4%315363.2%-20.7%250125.8%210868.8%5.0%1168180.5%2218752.9%23.8%1587139.7%70062.8%4.0%657106.5%63223.7%225.9%230275.1%13760

13、64.3%12.2%10274133.9%6150-0.5%-1.0%4631132.8%72.6%250233.7%1.1%1855134.9%160284.7%-21.9%1588100.9%783157.7%-5.8%335233.8%492196.6%34.7%254193.7%1490-68.0%-20.5%171686.8%13019-7.3%-5.7%10379125.4%7.15.8合计或均值6196734.7%-3.9%43682141.9%78.8%6.3上涨城市占比84.8%60.6%房价一线城市2177931.2%-15.3%15051144.7%房价二线城市3475235.2%2.0%25071138.6%房价三线城市543546.7%14.9%3560152.7%限购城市5856633.0%-5.2%41830140.0%非限购城市340171.3%24.0%1852183.6%资料来源:MZAZ?.中国