绿洲国际项目可行性研究报告.docx

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1、XX绿洲国际可行性研究汇报XXXX房地产开发有限企业2011年12月28H第一部分、XX绿洲国际基本状况分析一、项目形成背景XX-绿洲国际位于XX市龙马潭区龙马大道旁，南侧紧临龙马大道中段。本项目总用地面积40193平方米，合约60亩。整个地块形状较为规整，呈较规则的矩形，南面沿龙马大道方向长约235米，东西方向最宽处约185米，用地性质为住宅兼商业用地。本项目建筑限高为100米，最高可规划修建33层0高层建筑。项目旁边有广泽上城（多层居住小区）、茂源大厦（兼容商住的高层单栋建筑综合体）等商品房项目，但这两个项目B住宅房源目前都已售罄。加上项目背靠的蜀南气矿职工小区、碳黑厂员工居住区，以及未来

2、两年即将建成入住的龙城丽都以及本案，区域内新增居住人口众多，区域内的人气指数将持续攀升。伴随区域居住人口的增长，各新建小区商业的投入运行，以及摩尔玛商城、苏宁电器等0开放，春雨路餐饮商业B向外延伸，区域商气将同步提高，区域市政、生活配套设施也将愈加完善。本项目地块处在龙马大道版块关键地段，在以上项目的环抱中，且规模优势明显，伴随区域的发展，未来发展潜力巨大，本项目业主们必然能享有到更为成熟的I、高品质的1都市生活。二、项目开发条件1、土地状况及周围景观状况本项目地块南面为都市主干道龙马大道中段，北面为已建成日勺广泽上城小区，东面为茂源大厦及摩尔玛超市，西面为待开发用地，交通便捷、配套设施齐全，

3、区位优越，是商业和居住0黄金地段。龙马大道中段为区域的关键地段，从规划上看，项目周围除茂源大厦为高层建筑外，其他均为多层建筑，视野非常开阔。项目距龙马潭区政府等政府部门相隔不远，周围市政、生活配套比较齐全，目前条件基本能满足生活规定。但实际上，项目0生活半径还可以延伸至龙马大道内侧，这就使项目有了更为丰富0生活配套，为项目打导致为区域0一流品质楼盘奠定了基础。2、项目开发的基本市政基础及公建配套设施状况(1)道路与交通XX绿洲国际紧临都市主干道一一龙马大道，交通条件优越，区内有237、241、216、217、207、观光巴士等多路公交线路。从项目地块出发，横穿龙马大道，步行4T0分钟即可抵达城

4、北餐饮美食街。从龙马大道更可在10分钟左右，即可直达高速路，出行极为以便迅捷。(2)生活基本网络设施本区域市政管网配套设施相称齐全，都市给排水管道、电力系统、天然气供应系统、电信网络等设使都相称齐全，与宗地的接口很近。(3)其他平常生活场所设施政府部门：龙马潭区政府、法院、检察院、武装部、交警大队等政府部门。公园：杨大山公园。购物：紧靠摩尔玛商场、苏宁电器商城等，周围尚有诸多临街的大小超市,人气鼎沸。酒店：银河大酒店、帝都大酒店等。市场：农贸市场、建材市场、汽配城等。餐饮：艺夫天下火锅、春雨路餐饮一条街、咖啡厅、火锅城等中餐、高中低级茶楼、娱乐场所齐全，能满足不一样阶层人士的需求。医疗：龙马潭

5、区中医院。学校：汇丰幼稚园、城北学校、外国语学校等。银行：中国工商银行、XX市商业银行等。三、项目优势与劣势分析1、优势项目位于城北龙马大道版块关键区，交通便捷，出行以便。周围有商场、学校、公园等配套，相对较成熟，有助于高档住宅小区的打造。周围目前居住人口较多，未来发展潜力大。广泽上城、茂源大厦等项目已售罄，碧水槟城、龙城丽都销售也将靠近尾声,锦华万象城目前刚刚启动，项目入市尚需时日。因此，目前项目周围在售项目少，竞争相对趋缓，不会导致大量客户分流。伴随周围居住小区的入住，摩尔玛商场开业，周围配套将逐渐完善，区域居住气氛已基本成熟。区域目前房价相对较低，房产未来升值空间大。2、劣势项目所处龙马

6、大道，两边重要为汽配行业经营，在XX人心目中，居住形象相对欠佳。龙马大道为主干道，通往高坝等工厂集中区，过往车辆中，大型货车等较多，比较闹。相对XX市中心半岛、城西、城北沿沱江片区等其他居住区，现实状况更差。一但未来2年后，伴随西南商贸城等大型综合市场的建成，区域汽配行业将整体搬迁。同步，龙马大道景观改造工程的完毕，以及XX大剧院、五星级酒店、会议会展中心、新客站的建成，龙马大道的现实状况将得到极大的改善，将成为XX新的高品质、高端居住版块。第二部分、XX绿洲国际开发经营外部环境研究一、项目开发宏观投资环境分析1、XX市经济发展形势2023年前三季度，XX市经济延续了2023年以来复苏向好日勺

7、走势，投资、消费继续实现平稳较快增长，工业经济高位稳步提高，对外经济继续复苏，社会民生持续改善，展现“高位较快增长、增幅平稳回归”B态势，全市经济由持续复苏转入平稳较快增长阶段。前三季度全市实现生产总值498.0亿元，按可比价格计算同比增长16.8%,增幅比上六个月回落2.5个百分点，比去年同期提高2.0个百分点。其中，第一、二、三产业分别实现增长值86.8亿元、262.6亿元和148.6亿元,分别增长4.1%28.9%和7.3%。从总体上看，前三季度全市经济展现生产供应稳定增长、内外需求迅速增长、经济效益明显好转、经济活力继续增强B基本特点。其中，农业生产形势良好前三季度全市实现农林牧渔业总

8、产值为140.8亿元，增长4.2机工业经济高位稳步提高，市委、市政府积极推进“四大园区”建设，加紧发展“四大产业”，前三季度全市规模以上工业实现工业增长值237.1亿元，增长30.7%,增速居全省第4位。第三产业前三季度保持增长，全市实现第三产业增长值148.6亿元，增长7.3%。固定资产投资高速增长前三季度，全市完毕全社会固定资产投资319.1亿元，增长31.5%增幅比前8个月提高1.2个百分点，增速高于全省16.5个百分点，居全省第5位。其中基本建设投资和更新改造投资分别完毕126.0亿元、131.3亿元,分别增长21.0%、52.4%。消费市场需求旺盛，前三季度全市实现社会消费品零售总额

9、184.8亿元，增长18.2%,增幅比上六个月加紧0.2个百分点。居民收入稳步增长前三季度城镇单位在岗职工平均工资19220元，增长10.3%0城镇居民人均可支配收入12033元，增长12.3%,列全省第9位；农村居民人均现金收入达4266元，增长13.0%o企业景气指数回升，三季度在XX161家被调查企业中，企业家对目前宏观经济景气状况持“乐观”态度的占38.9%,较上季度上升了0.4个百分点;认为“一般”的占52.9%,上升了2.3个百分点；认为“不乐观”0占8.2%,下降2.7个百分点，以此为据计算日勺全市企业家信心指数为130.7,比上季和去年同期上升3.1和12.7点，在中度景气区间

10、震荡上行。分行业看，景气监测的八大行业中，企业家信心指数呈四升三降一平日勺格局，其中：建筑业、房地产业、交通运送仓储业和工业的企业家信心回升，其企业家信心指数比上季回升了14.3、14.2、ILl和2.7点，分别到达141.3、95.2、116.7和136.5。在全国经济形势看好的大背景下，未来几年，XX经济势必也会展现上升态势，居民收入、消费支出等也会对应增长。从这些方面来看，XX-绿洲国际的宏观投资环境仍是积极、稳定0,开发商0投资风险也对应减少。2、未来，XX都市发展规划XX市最新的都市定位为：具有港口都市特性的水陆交通枢纽和商务中心，以化工、能源、食品、机械等为主导的现代化综合性都市。

11、XX市将建设成为长江上游沿江发展轴及川滇黔渝结合部特大都市和区域性中心都市。到2023年，主城区人口到达100万人，建成城区面积100平方公里。也就是说，在未来3-5年，XX市主城区要增长约30万人，城区面积将扩大近1倍。XX绿洲国际所处日勺城北组团，将与中心半岛组团构成新B中心城区，加上其他都市功能组团，整体形成“一心、两带、多组团”日勺都市空间布局。城北组团北至隆叙铁路，将形成以金融商贸、教育、体育、办公、居住等职能为主的综合性都市中心区。从房地产发展的角度讲，都市向北扩容，无疑会使城北0居住价值深入提高，龙马大道版块的房产升值潜力也将提高。二、项目开发微观投资环境分析1、XX市政府部门对

12、房地产的支持力度2023年前三季度，XX房地产开发投资平稳增长。前三季度，全市完毕房地产开发投资37.7亿元，增长20.9%0房屋施工面积696.1万平方米，增长23.6%,其中住宅施工面积608.3万平方米，增长25.2%。房屋竣工面积146.8万平方米,增长42.4%其中住宅竣工面积130.5万平方米，增长41.7机上述数听阐明，XX市整个房地产市场处在一种平稳、积极、向上的发展态势当中。从未来的都市发展来看，政府的多种发展规划对房地产业也有比较积极的推进作用。如：2023年10月30日，XX市都市规划委员会组织召开XX市都市总体发展概念规划专题研讨会，XX市由此成为省内除成都市外首个开展

13、概念规划日勺都市。XX未来都市规模定位为特大规格中心都市，在特大都市中饰演中心都市的角色。都市品位是特色都市，都市布局是组团型都市，要结合XX两江汇合、丘陵都市的特色进行规划，努力体现XX的山水园林都市风貌和独特的都市特色。为此，从2023年8月起，XX新一轮都市总体规划修编工作启动。计划至2023年12月，完毕XX市都市总体规划修编方案编制和报批工作，届时，一种崭新的XX将扬帆起航。未来，伴随XX市园林都市、卫生都市、森林都市等建设的逐渐深入，在政府的积极推进下，各项市政、生活配套将更趋完善，相信XX的生活指数将深入提高。2、XX政府部门对房地产的政策推进近年，政府部门出台一系列“利好政策”

14、，引导、推进XX房地产发展。例如：2023年在全省率先实行房地产开发项目资本金管理制度，起到了积极效；2023年下六个月，国际金融危机来袭，本市就在加紧保障性住房建设、财税信贷支持力度、购房补助、减少住房交易税收、放宽住房公积金贷款、盘活存量建设用地、房地产开发企业所得税按下限预征等方面出台了一系列重大“利好政策”，客观上增进了2023年XX房地产市场的复苏。2023年来，在国内房地产市场整体调控力度逐渐加大的大背景下，XX市政府并没有在政策上给房地产市场以更大压力，也从客观上推进了2023年XX市房地产市场的火爆。未来几年，XX将加紧发展步伐，伴随房地产经济支柱地位0提高。估计XX地方政府会

15、以较为稳健B思绪推进房地产业健康发展，房地产政策上估计不会过于严厉，以吸引房地产投资、推进“宜居XX”的进程、推进都市经济的发展。这将会对XX绿洲国际的开发、资金回收其积极影响。三、项目经营市场环境分析1、二年内，XX房地产发展走势到2023年，XX市主城区人口要增长约30万，城区面积要括大至100平方公里，都市化进程速度明显加紧。XX市老城区可供开发的土地日益减少，主城区必然向外扩张，将向北、向西、向南扩容。政府“一心、两带、多组团”的规划深入贯彻，城北组团的中心地位逐渐显现，房地产开发价值无疑更高。城南组团受交通等影响，速度会相对更慢，待国窖广场大桥修建完毕后会逐渐进入高潮，但这应当是在2

16、023之后了。因此，近2-3年，购房者关注0重点区域仍是城西、城北，但城南伴随几种大盘B亮相、交通瓶颈B突破，也将得到更大关注。伴随都市向外扩张，城西、城北新推的土地逐渐升高，城区最高地价（不含市中心）已到达235万每亩，通过容积率等规划指标测算，成本最高己到达3000多元/平米。2、二年内，商品住宅产业发展趋势鼓励刚性需求，遏制投机性需求。为继续整顿和规范房地产市场秩序，增进房地产市场的良性健康发展，贯彻中央、省有关房地产有关调控政策，XX市将切实增长中低价位、中小套型一般商品房以及经济合用住房和廉租房的供应，合理引导住房消费，鼓励居民正常的住房消费需求。同步还要严格执行差异化住房信贷政策，坚决克