某市房地产市场调研报告.docx

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1、某市房地产市场调研报告一、徐州简介徐州市位于江苏省的西北部，人口约900余万，徐州东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区与环渤海经济圈的结合部。京沪、陇海两大铁路在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐妞南北，公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为全国重要水陆交通枢纽与东西、南北经济联系的重要“十字路口”。徐州历史悠久，是历代兵家必争之地，古称彭城。徐妞是历史形成的区域性商贸都会与物资集散中心，近年来，商业设施不断完善，商贾云集，市场繁荣，商品流通业的高速进展，使得徐州向

2、辐射淮海、沟通全国、连接国际的区域性商贸大都会迅速迈进。二、徐州市宏观经济指标分析有关经济指标如下表所示：表21（来源于江苏省统计局网站）指标项国民生产总值城镇固定资产投房地产开发投城镇居民人均可在岗职工平均工目（亿）资（亿）资（亿）支配收入（TC）资（元）04年1095.800.21318.750.4030.910.0398400.10158090.1703年905.660.14227.180.2830.100.208954-一135510.1402年791.440.11177.60-0.3825.01-0.20一一118870.1301年715.71-287.85-31.34-10502-

3、由上表能够看出，徐州市国民生产总值逐步上升，城镇居民人均可支配收入稳步提高，平均工资稳步上升。从这些因素能够看出：徐州市居民生活水平逐步提高，消费能力逐步增强。对新商品房的需求会不断提高，长期来看，徐州的房地产市场的有效需求会逐步释放出来，房地产市场会有一个长远的进展。从上表还能够看出，房地产开发投资增幅较缓，而同期市场需求不断提高，会给徐州市房地产市场的价格带来一定幅度的上涨。三、徐州市房地产市场行情分析2005年第三季度徐州市住房均价为2283元/平方米，二季度住宅均价为2189元/平方米，一季度住宅均价为2047元/平方米，房价继续上涨，但涨幅趋缓。在国家房地产宏观调控政策下，徐州市房地

4、产市场上的价格表现平稳。1、2005年徐州市各区住宅市场价格走势季度均值中心区东区南区西区北区05-322834.2931463.7916371.802421-1.432475-1.08169110.5205-221896.9430318.6816088.8024562.98250216.2615303.5905-120478.1827898.6814781.1623851.7521528.2514772.8604-418922.0526873.8014614.9623443.2619882.8514369.1204-318541.2026043.191392-0.5022704.751933

5、6.5013165.9604-21832-2.3925920.7813996.472167-5.74181512.451242-2.0504-11879一2572一1314一2299一1614一1268一由上表能够看出，徐州市住宅市场价格两年来保持着稳步增长，在05年一季度与二季度增速较快，到了三季度增速减缓。中心区、南区与西区住宅市场价格较东区与北区为高，但南区与西区的住宅市场价格出现了小幅下降趋势。见下面两图。中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相关于周边更为昂贵，促使该区域房价较高。估计今后房价走向为以小幅度上涨，稳

6、中有升。东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。由于该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在较低水平。随着城市化的进展与人们生活水平的提高，估计今后房价走向为稳中有升。南区：南区的生活环境比较好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高。本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策的出台、还有有关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者尽管有需求但暂时持币观望，部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。随着房地产市场的逐步回暖，估计本区域住宅市场房价将会是逐步小幅度上升。西区：上季度本地区住宅市场房价上涨非常快，达

7、到16.26%,原因在于西部多个新增楼盘的项目的带动与该区域居住条件与周围环境的不断改善。本季度房价有所下调原因如南区。估计今后房价不可能有太大的波动。北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商继续快速上涨，高达10.52%。原因在于本区域新住宅楼盘增多，居住环境的到不断改善，同时本地区房价基数本来较低，故有一定的上涨空间。估计北区房价今后是稳步上升。2500200015001000住宅均价涨幅图5000从上图能够看出，徐州市房价保持着稳步增长，05年一季度增速较快，随后房价尽管继续上涨,但涨幅逐步下降。原因在于两个方面，一是随着徐州市经济的进展，人们生活水平的提高，对购置新房的需求逐步

8、的释放出来，同时随着土地成本的提高与新楼盘质量的提高，即楼盘成本的提高必定会导致房价的上涨；二是随着国家各项调控政策的实施，对房地产市场造成了一定的影响，普通购房者持币观望，使有效需求受到压制，故房价涨幅有所下调。2、房地产交易情况三季度增量住房交易为1670户（宗），交易面积为17.6万平方米，交易额2.84亿元，比二季度分别下降37.57%、38.14%、42.28%；存量房交易为2601户（宗），交易面积为16.39万平方米，交易额2.31亿元，比二季度分别下降39.83%、36.45%、31.86%。有关具体情况见下表：年、季度户数交易面积交易金额增量住房（商品房）2005年第三季度1

9、670-37.5717.6-38.142.84-42.282005年第二季度267562.7128.4546.504.9269.712005年第一季度1644一19.42一2.91一存量住房（私房）2005年第三季度2601-39.8316.39-36.452.31-31.862005年第二季度432329.9025.7923.633.3925.092005年第一季度3328一20.86一2.71由上表能够看出，2005年第二季度三项指标较一季度由大幅上涨，而三季度的三项指标较二季度有大幅下降，大致与一季度持平。幅度下降的原因在于国家政策的陆续出台，给了人们一种房价将会下降的预期，加上各项媒体

10、的推波助澜，加强了人们的这种心理，有效需求受到压制，交易量就会大幅下降；同时，7、8、9月份天气炎热，是房地产市场的传统淡季，销售量通常不高。3、商品房预（销）售情况三季度商品房批准预（销）售面积为41.67万平方米，同比2004年三季度上升49.89%,其中住宅34.87%,同比上升45.84%。但对比2005年第二季度而言，供应量有所下降。季度商品房预售面积变化情况2005年第三季度41.67-49.832005年第二季度83.05225.812005年第一季度25.494、徐房指数分析2005年第三季度徐房指数为2700点，比上季度上涨Ill点，涨幅为4.29%。（基期为2003年第三季

11、度，基期指数为2000点）季度03-303-404-104-204-304-405-105-205-3指数200020542220216721932238242125892700涨幅2.708.08-2.391.202.058.186.944.29徐房指数走势图300025002000150010005000总结徐州市房地产市场的情况，能够看出，房地产市场的价格有所上升，交易量与交易额却大幅下降，原因能够从下列几个方面来分析：国家新政的影响。03年121号文的出台，大幅限制了开发商贷款的门槛，由于开发商的融资渠道相对单一，因此融资难度大幅提高，开发商迫于迅速回笼资金的压力，只有快速将手上楼盘出

12、手，而在徐州市房地产市场同质楼盘较多，要想快速出手，只有降低价格。05年5月份国八条的出台，其中重要的一项是在住房转让环节征收营业税，这项政策对二手房影响甚大，因此二手房交易迅速降温。同时，各项调控政策的综合效应也逐步发挥出来，购房者普遍认为房价将会有所下降，加上媒体的推波助澜，更是加深了购房者的这种心理预期，购房需求受到了极大的压制，故交易量与交易额会大幅下降。同时，这也导致了部分楼盘房价的下调。宏观调控是交易量与交易额下降的要紧原因。通常来说，在房地产市场，7、8、9月份是销售的淡季，这几个月天气炎热，人们通常都不愿意出来看房，故销售量会有所下降，这是房地产市场交易量与交易额下降的第二个原

13、因。由于前两个原因的存在，房价应该有所下降。但从总体来看，房价为什幺还有所上升呢？要紧原因是成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐步提高，这些原因都导致房价的上涨。四、徐州市土地市场分析1、土地挂牌信息（9.1510.27）编号地块坐落性质面积(Itf)容积率楼面地价（元）底价（万元）备注16知春园下淀小学东，白云山北居住697461.3551.55000拆迁17橡胶厂火车东站西北角商业办公居住367854.8712.56000(6580)半拆迁18纺织厂二环西路湖滨路口居住、商办1257532.82.1766.62410019印染厂迎宾路与塔东路交叉口商办、文娱252191.5872.433一20云龙山庄云龙山南坡旅服、文娱121850.52626.21600-22A关庄社区湖北路中段北侧商业居住937402.773.67000毛地拆迁22B韩山社区湖北路西端商业居住2132932.7毛地拆迁22C中院北面中级人民法院北侧居住814711.523A地块解放南路与与平路交叉口商业196792.6-暂无-24汽运公司响山北侧居住80071.05951.6800一一25朱庄仓库祥与小区东侧商住104191.