某商业地产面临的拆迁困境及化解方略.docx

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1、某商业地产面临的拆迁困境及化解方略摘要近年来，由于旧城改造涉及多方的利益，由于房屋拆迁造成的纠纷逐步加剧，城市房屋拆迁在一定程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入逆境，处于停滞状态。春昌地产项目属于衡东县旧城改造项目之一，由于项目涉及的人数多、情况复杂，该项目已经历时十年之久，但目前仍有住房10户面积702.36平方米，门面18户443.03平方米没有拆迁，给公司造成巨大的缺失，置公司的进展陷入巨大的僵局，因此对公司目前的拆迁逆境的研究是必要的。本研究从春昌商业地产目前面临的拆迁纠纷出发，利用产权理论与博弈论分析公司面临的逆境，结合项目面临的拆迁安置补偿现状，指出造成目前公司面临的拆

2、迁逆境的要紧原因在于：被拆迁人与开发商的利益诉求不一致；有效沟通的缺乏；社会保障制度的缺失；媒体宣传的错误导向；通货膨胀加剧了拆迁难度。并进一步分析目前的拆迁逆境给微观层面上与宏观层面上造成的负面影响，指出解决目前公司面临的拆迁逆境的紧迫性。最后，在尽量满足开发商、被拆迁人、政府三方既得利益的前提下，提出相应的解决方略，以此来解决公司拆迁过程中的现实性问题。这样，一方面,有利于盘活公司资产与减少财务成本与资金机会成本：另一方面,有利于公司摆脱长达十年的拆迁逆境，使公司在地产领域的进展中迎来自己的盛世。同时，拆迁逆境的摆脱、春昌大厦的尽早完工，能够促进就业、带动经济进展、提升城市形象，给当地带来

3、巨大的社会效应与经济效应。关键词：旧城改造，拆迁逆境，化解策略AbstractInrecentlyyears,theurbanhousedismantlementhasbecamethefirstplaceofcitydifficulties”insomedegree.Partlybecausedifferentinterestswereinvolvedintheoldcityreconstruction.Theotherreasonwasdisputesaboutthehousedismantlementhaveincreasedgradually.Housedismantlementinm

4、anycitieshavetrappedintrouble,evensomedroppedinastagnantsituation.ChunchangestateprojectbelongstotheprojectsofHengdongcountyurbanrenewal.Thisprojecthaslastfor10yearsbecauseofthenumbersofpopulationandcomplicatedcases.Butatpresent10familiesabout702.36squaremetersandappearancesof18familiesabout443.03sq

5、uaremetersstillhavenotdemolished.Thecompanyhasdevelopedintoahugedeadlockandcausedgreatdamages.Soitisnecessarytoresearchthedilemmaofthecompany.ThisstudybasedonthedisputesofChunchangcommercialrealestatefacedwith.Usingtheoryofpropertyrightsandgametheorycombinedwiththesituationoftherelocationcompensatio

6、ntoanalyzethedilemma.Therearemanyreasonsoftheplight.Suchasthehugedividebetweendevelopersandremovingpeople,thelackofeffectivecommunicationandsocialsecuritysystem,wrongorientationbymediaandinflation.Andthepaperfurtheranalysisthenegativeeffectsonmicroandmacrolevelaboutthecurrentpredicament.Thestudypoin

7、tedouttheurgencyofresolvingtheremovingdilemma.Finally,atthepremisetomeetthedemandsofthethreeparties,thepapertablesthecorrespondingstrategytosolvetheproblemsintheprocessofthereality.Ontheonehand,thesepreceptscouldnotonlyrevitalizethecompanyassetsbutalsoreducefinancialandcapitalopportunitycosts.Ontheo

8、therhand,thecompanycouldgetridofthedilemmainthelast10years,evenreachitsheydayintherealestatesector.Atthesametime,gettingoutoftheplightandtheChunchangbuildingisCompletedassoonaspossiblecanpromoteemployment,driveeconomicdevelopment,improvetheimageofthecityandbringhugesocialandeconomiceffect.KEYWORDS:u

9、rbantransformation,straitsofresettlement,resolutiontactics摘要错误!未定义书签。AbstractII第1章绪论11.l研究背景1L2国内外研究现状21.2. 1国外的研究现状21.3. 2国内的研究现状41.3研究目的与意义6L4研究方法与研究思路61.4. 1研究方法61.5. 2研究思路6第2章理论基础82.1产权有关理论82.1.1产权的概念82.1.2产权的性质82.1.3产权的功能92.1.4理论启示102. 2博弈论有关理论101. 2.1博弈论的概念102. 2.2博弈论的构成要素113. 2.3博弈论的基本假设114.

10、2.4博弈论的分类115. 2.5理论启示122. 3项目管理有关理论136. 3.1项目管理的概念137. 3.2项目管理的内容138. 3.3项目管理的功能149. 3.4理论启示14第3章春昌地产项目的拆迁分析153.1春昌地产项目简介153. 2春昌地产项目拆迁安置补偿现状1610. 2.1确定拆迁安置补偿方案的总体思路163. 2.2春昌地产项目开发商面临的拆迁逆境213. 3春昌项目拆迁逆境的原因分析233. 3.1被拆迁人与开发商的利益诉求不一致234. 3.2有效沟通的缺乏275. 3.3社会保障制度的缺失296. 3.4媒体宣传的错误导向307. 3.5通货膨胀加剧了拆迁难度

11、31第4章春昌地产项目拆迁逆境所造成的负面影响328. 1微观层面上的负面影响324. 1.1给被拆迁人带来的负面影响324. 1.2给开发商带来的负面影响335. 1.3给衡东县政府带来的负面影响354. 2宏观层面上的负面影响371. 2.1影响社会稳固374. 2.2加大了衡东县社会进展的社会成本，制约当地的经济进展水平.37第5章春昌地产项目拆迁逆境的化解思路385.1基于利益诉求不一致导致的拆迁逆境化解思路385. 1.1明确补偿的标准、内容386. 1.2丰富补偿方式386.1. 3做好被拆迁人的思想工作396.2. 4政府职能部门加大房屋拆迁纠纷的司法救济力度395. 1.5政府

12、职能部门构建矛盾纠纷调解机制405. 2基于有效沟通缺乏导致的拆迁逆境化解思路401. 2.1加强信息公开405. 2.2建立良好的沟通平台415.3基于社会保障制度的缺失导致的拆迁逆境化解思路425.2.1政府职能部门能够对贫困家庭进行有关的政策倾斜425.2.2建立与衡东县经济进展水平相习惯的社会保障体系425.2.3采取各类措施促进就业、预防失业435. 4基于媒体错误宣传造成的拆迁逆境化解思路431. 4.1加大拆迁政策的宣传力度435. 4.2坚持正确的舆论导向43第6章结论与展望456. 1结论457. 2展望45参考文献47致谢错误!未定义书签。第1章绪论1. 1研究背景城市旧城

13、改造不仅是城市房地产开发与城市环境管理的重要内容，也是城市土地资源可持续利用的重要一环。城市房屋拆迁作为旧城改造与城市环境管理的基础性工作，关系到当地政府、开发商、被拆迁单位及城镇居民的切身利益，广受社会各界瞩目。但是，城市房屋拆迁在为城市旧城改造与城市进展做出重要奉献的同时，也存在很多问题，与社会主义市场经济体制极大不习惯。一方面，在城市扩建改建过程中，原有的城市房屋不断被拆除，原居民的生态环境从此被打破。习惯新的环境需要调整,而调整需要成本，包含时间成本与搬迁过程中的直接经济成本。假如被拆迁人的缺失得不到合理赔偿，他们会迁怒于政府，甚至影响到社会稳固。另一方面，开发商作为拆迁方也是从事房地

14、产开发、经营、管理与服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。这个组织受制于追求自身经济目标最大化的约束，在拆迁问题上从成本操纵到最小而被拆迁人从补偿方面尽可能最大双方的利益相冲突，因而导致城市改建扩建中因房屋拆迁引发的纠纷越来越多。目前，因拆迁问题引发的上访事件在所有上访事件中所占的比例很大，由于房屋拆迁而导致的群体性事件有增无减，随着城市建设步伐的加快，一栋栋高楼大厦拔地而起，一个个城市绿化广场点缀其中，城市环境与形象大大提升，这些日新月异的变化相当部分都是建立在对旧城区的拆迁改造之上的。然而与此同时，因房屋拆迁而引发的各类信访、上访、起诉与重大群体性案件也呈上升，华东某省

15、会城市全部上访事件的70%以上都是由于拆迁问题。城市房屋拆迁在一定程度上成为“城市第一难”，许多城市的房屋拆迁陷入逆境，处于停滞状态。湖南省春昌有色选冶有限公司是一个以有色金属“鸨、铅”为主的，集采矿、精选、冶炼、深加工、销售、回收于一体的综合型企业，拥有直接对外投资合营或者单独注册的矿山开采、粗铅冶炼、废旧物资回收、房地产等五个经济实体，下辖新塘、甘溪、杨林、电解铅、常宁市春兴科技粉末非金属有限公司、浙江临安湘赣矿产品有限公司、衡阳市常宁砂岭铅锌锡业有限公司与房地产春昌项目。公司已进入湖南省民营企业100强。春昌项目，位处湖南省衡东县衡岳北路与兴衡西路的交汇处，是衡东县一直以来的黄金商圈。项目北接新世纪步行街，南边是鑫东宾馆，东面是人气旺地嘉汇超市，西边是刚开通的兴衡大桥，是去新城区的必经之路。春昌项目是衡东县原南方商贸城旧城改造项目，总的分为四个部分。一是原新城商店面积约707平方米于2000年以360万元竞买获得该地房地产开发权，二是原城关镇政府面积约600平方米于2005年以580万元竞得该地；三是原供销社单位原商业门面面积约2800平方米于2006年以850万协议转让所得；四是原南方商贸城个体经营户私人房产以280万元收购所得。原南方商贸城建设于六十年代，建筑密度过大，违章建筑林立，基础