珠海市中心古村落更新实施方案.docx

《珠海市中心古村落更新实施方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《珠海市中心古村落更新实施方案.docx（18页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、珠海市城中旧村更新实行细则（修订公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法根据】为增进城镇建设协调发展，优化都市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市有关政策，结合本市实际，制定本实行细则。第二条【合用范围】本实行细则合用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实行，严格遵照规划管控。第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充足发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。第五条【基本原则】城中旧

2、村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的I原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当重视保护珠海都市特色资源，塑造具有珠海特色的都市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入对应更新单元规划。第七条【主管单位】市都市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）都市更新主管部门负责详细组织、管理城中旧村更新工作。市、区其他有关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行都市更新，应符合省“三旧”改造政策及本市都市更新政策

3、有关规定。第九条【实行方式】城中旧村更新可以选择如下方式之一实行：（一）村集体经济组织自行实行。（二）市场主体实行。（三）政府组织实行。第十条【市场主体准入】选择市场主体实行方式的J,可以按照如下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实行:（一）公开表决方式。在属地镇人民政府（街道办事处）的I监督下，由村集体经济组织采用公开表决方式选择市场主体。该市场主体应当在申报都市更新前已与村集体经济组织签订建设用地使用权出租协议，获得对应土地流转使用权益，土地流转期限未满且符合有关法律、法规、规章规定。（二）公开交易方式。在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织作为委托交易主体，拟

4、订公开交易方案，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式，进入区级或镇级农村集体资产交易平台公开选择市场主体。市场主体应当具有资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，具有二级或以上房地产开发企业资质，并且近五年内在本市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。公开交易方案应包括竞得方式、经同意的规划条件、建设周期、拆迁赔偿安顿方案、违约责任等内容。公开表决以及公开交易的详细程序和管理规定由各区政府（管委会）另行制定。第十一条【市场主体权益】市场主体自表决同意之日起或获得中标告知书之日起两年内享有项目唯一拆迁赔偿谈判权和预签约权。第十二条【申报和实行主体】城中旧村的（村（居）民委员会、村集体经济组织应

5、当根据有关规定各自履行对应职责，组织本村都市更新工作。自行实行的城中旧村更新项目，村集体经济组织是项目的申报主体和实行主体。采用其他方式实行的城中旧村更新项目，在确定实行主体前，村集体经济组织是项目的申报主体。第十三条【实行范围】城中旧村的旧村场、生活留用地及生产留用地应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。城中旧村更新项目可以与相邻、周围或其他用地进行整合联动更新，统一规划、统一开发建设。第十四条【意愿表决】城中旧村更新项目的更新意愿、更新范围（即纳入都市更新单元规划的城中旧村用地范围，下同）、更新类型、实行方式等事项，应当提交村（居）民大会或小区股份合作企业的股东大会按有关

6、规定进行公开表决，获得占全体组员（股东）人数三分之二以上（含本数）同意方能通过。拆迁赔偿安顿方案、公开交易方案等重大事项，则需获得占全体组员（股东）人数90%以上（含本数，下同）同意方能通过。若更新区域内存在其他产权人的，还应当共同进行表决，获得占更新区域内合法产权建筑物总面积90%以上且占全体产权人（含组员、股东、其他产权人，下同）总人数90%以上的产权人同意方能通过。公开表决应当在公证机构的）公证或律师事务所的见证下进行。第十五条【表决成果公告】村集体经济组织应当对本实行细则第十四条规定表决事项的表决成果在本村范围内公告。对公告内容有异议的，应当在公告期内书面向村集体经济组织或属地镇人民政

7、府（街道办事处）提出。无异议或异议不成立的，属地镇人民政府（街道办事处）应当对公告成果进行核算确认。第十六条【赔偿方式】城中旧村更新的安顿赔偿可以采用产权调换、货币赔偿或两者相结合的方式。第十七条【房屋面积认定】城中旧村更新区域内房屋面积应按照本市有关规定进行认定。第十八条【规划条件研究与单元规划编制】各区政府（管委会）应当组织开展规划条件研究，并按程序报请市控规委会审议通过后，向申报主体提供，指导更新单元规划编制工作。申报主体应当组织编制更新单元规划，统一规划回迁住宅用地、商品房开发用地、村集体经济发展用地和公共服务配套设施用地。商品房开发用地独立安排时，回迁住宅用地容积率不得高于商品房开发

8、用地容积率。第十九条【村集体经济发展用地】在更新单元规划中，村集体经济发展用地应独立划定，保留其用地来源为划拨，用于原有村集体物业赔偿安顿和建设新增村集体经济发展物业，不得用于经营性房地产开发。新增村集体经济发展物业计容积率建筑面积不得低于原有村集体物业回迁赔偿计容积率建筑面积的10%o第二十条【测算措施】城中旧村更新项目应当对项目总成本和计容积率建筑面积，按照更新总成本加合理利润与商品房开发计容积率建筑面积市场销售总额相平衡的原则进行科学测算，以测算成果作为制定更新单元规划的根据之一。第二十一条【回迁面积计算】回迁赔偿计容积率建筑面积按更新区域内房屋认定面积的I1.1倍计算。生产留用地范围内

9、现实状况房屋认定面积局限性容积率LO的，其对应原有村集体物业回迁赔偿计容积率建筑面积按该宗生产留用地土地面积、容积率LO计算。第二十二条【地价计收】城中旧村更新的地价计收按照单宗地价评估成果扣除合理改导致本评估方式执行。地价评估和合理改导致本评估的!详细操作措施由各区政府（管委会）结合辖区实际另行制定。第二十三条【优先整改范围】城中旧村更新区域内有下列情形之一的，应当优先采用整改类都市更新模式，开展综合整改工作：（一）公布为文物保护单位，或登记为不可移动文物的建筑物、构筑物。（二）列入历史文化街区和历史建筑名目的街区、建筑。（三）被列为广东省或珠海市古村落、老式村落名目的村庄。为完善基础设施和

10、配套公共服务设施确需拆除部分无保护价值的建筑物、构筑物的I,应在制定历史文化保护规划后，按照规划实行拆建。第二十四条【综合整改范围】符合下列情形之一时城中旧村,可以根据实际需要和都市规划规定实行综合整改（含局部拆建）：（一）建筑布局合理、建筑质量很好、地势标高符合规划规定且安全、交通、消防及其他公共配套设施局限性等问题不突出。（二）与都市产业构造调整、公共和市政设施建设需要冲突不明显。（三）需实行拆建更新，但更新意愿等事项表决未通过，或在有效期限内赔偿安顿预协议签约率未到达对应比率规定。第二十五条【综合整改实行】实行综合整改的!城中旧村更新，应结合都市景观、规划布局、房屋质量等级及全体产权人更

11、新意愿等原因综合考虑，按照整改类都市更新的规定编制都市更新单元规划。将危房集中或影响都市景观、交通、消防及其他公共配套设施建设的区域按照本实行细则规定实行拆除重建，同步对剩余区域参照幸福村居目的和工程内容开展综合整改，完善市政配套设施和公共服务设施，消除安全隐患，改善居住生活环境。第二十六条【前期费用】城中旧村更新项目房屋测绘、规划编制等前期工作费用按照有关的原则计收，由各区政府（管委会）在都市更新专题经费中先行垫付，在项目实行主体确认后，由项目实行主体返还。第三章前期工作第二十七条【前期工作】村集体经济组织应按规定组织开展城中旧村更新前期工作。属地镇人民政府（街道办事处）可以根据需要成立专题

12、工作机构组织村集体经济组织开展前期工作。波及专业技术类区）工作由各区政府（管委会）采用政府购置服务的方式，分项引入具有对应的!资质条件的）机构详细承接，或整体打包由中介服务机构承接。村集体经济组织及属地镇人民政府（街道办事处）应当共同与承接机构签订委托协议或协议，明确详细委托事项、各方责任及义务。前款所述政府购置专业技术类工作服务的范围，限定在政策宣讲、现实状况房屋测绘、土地及现实状况房屋产权调查、规划条件研究、社会稳定风险评估、房屋面积认定、拆迁赔偿安顿方案编制、公开交易方案编制等方面，但不包括更新单元规划编制工作。第二十八条【意愿等表决及公告】城中旧村符合都市更新条件时，应当先由村集体经济

13、组织按照本实行细则第十四条组织对更新意愿、更新范围、更新类型和实行方式进行公开表决。表决成果应按照本实行细则第十五条规定进行公告并核算确认。第二十九条【测绘记录】确定更新意愿、更新范围、更新类型和实行方式后，村集体经济组织应对更新区域内用地及建设状况进行摸底调查、测绘和记录，其中：（一）用地状况包括用地单位名称、供地方式、用地面积、用地范围等内容。（二）建设状况包括建筑物坐落，产权人（波及村民时应注明与否被征地农民及居住人数），现实状况、报建、产权登记时功能，基底面积，层数，建筑面积，报建、建成、产权登记的时间，附着物类型及数量等内容。各区都市更新主管部门应当结合实际状况制定统一的调查记录表。

14、第三十条【社会稳定风险评估】在开展用地及建设状况调查记录工作的同步，村集体经济组织应当组织进行旧村更新项目社会稳定风险评估和分析，编制风险评估汇报并报属地镇政府（街道办事处）立案。第三十一条【调查成果公告】村集体经济组织应当对用地及建设状况调查记录成果进行公告。经公告无异议或异议不成立区I,可向属地区人民政府（管委会）申请房屋面积区）认定工作。第三十二条【房屋面积认定】区人民政府（管委会）按照本市有关规定组织开展房屋面积认定工作。第三十三条【规划条件研究】在房屋面积认定工作开展时同步，属地区都市更新主管部门应当委托具有规划设计乙级以上资质的;规划设计单位，按照本市有关规定编制规划条件研究方案，

15、并向如下职能部门（或其派出机构）申请对如下事项提出意见：城镇规划主管部门派出机构对更新区域内补公项目的详细类型、用地规模和位置提出意见。城镇规划主管部门派出机构、文物主管部门对更新区域内的文物保护单位，或登记为不可移动文物、历史建筑及其周围环境的保护提出意见。国土资源主管部门派出机构和不动产登记主管部门派出机构对更新区域内的土地权属状况提出核查意见。属地区海洋农渔主管部门和产业部门对村集体物业发展方向提出意见。第三十四条【规划条件研究】属地区都市更新主管部门综合现实状况房屋测绘成果、本实行细则第三十三条中各有关部门的反馈意见，划定规划条件研究范围和更新单元范围，合理估算回迁总量，委托具有资质的

16、专业机构测算项目总成本和计容积率建筑面积，统筹有关部门，组织开展规划条件研究及报批工作，并向村集体经济组织提供经研究确定的规划条件。第三十五条【编制拆迁赔偿安顿方案】获得规划条件后，村集体经济组织应当组织编制拆迁赔偿安顿方案和公开交易方案。拆迁赔偿安顿方案应当公正、公平、合理，详细包括：（一）对全体产权人房屋的赔偿方式、赔偿方式、赔偿原则、赔偿物业建设规模及功能。（二）对原有、新增的）村集体发展物业的赔偿方式和原则。（三）对历史建筑及其周围环境的保护措施。（四）搬迁费用和临时安顿赔偿原则。（五）其他经村（居）民大会或小区股份合作企业的I股东大会承认予以的赔偿。第三十六条【意见征询】拆迁赔偿安顿方案、公开交易方案制定过程中，村集体经济组织应当广泛听