某区物业管理服务方案.docx

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1、某区物业管理服务方案（一）安全管理服务：安全管理服务的目的是保护物业范围内正常的工作、生活秩序、协助用户做好内部的安全防范工作（包含消防安全监控）。要求保安人员应具有良好的身体素养、心理素养、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、做到礼貌待客、坚持原则。保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选。根据不一致的岗位，拟设立门卫保安、巡逻保安、大厅保安、监控保安等。保安人员应认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况与事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保机关、大楼及有关设施不发生问题。门卫保安要固定执勤，定点式守卫，要24小

2、时值班，对进入大门的人员、车辆、物资进行严格检查、验证、登记；保护物业管理区内部的安全秩序.同时兼来客咨询、信件报纸分发等服务。巡逻保安要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成物业区域被盗与其他事件；保证物业管理区域内停车场的良好秩序与车辆停放安全，及时发现各类事故隐患，不因失职而出现一次意外事故，保护正常的工作、生活秩序。（二）保洁、绿化服务：1、保洁：日常保洁工作是通过日常清扫工作，对物业区域定时、定点、定人进行废弃物的收集与清运；通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，保持所有公共区域与公共部位的清洁卫生，从而提高工作、生活的环境质量。要紧包含下列几项：（1）垃圾处理（不包

3、含外运费）：包含收集、清除、回收、压实、运达指定地点。垃圾台外观整洁，压缩垃圾箱体保持干净;化粪池的清运。(2)院落卫生：做好灰尘清扫、污迹清洗，地面保护等工作，做到地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区通道及时清扫干净。墙面、顶面的清洁保护按物业管理规范执行。(3)公共卫生间：无臭味、异味；便器干净，便池无锈迹。地面清洁，无痰迹、无烟头、无杂物、将纸篓倒净并刷洗干净，纸篓每日上午与下午各倾倒一次。洗手池、水龙头、墙角整洁、无尘土与蜘蛛网。(不包含卫生纸与洗手液)(4)物业区域内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；公共区域玻璃干净明亮、无尘土。楼梯扶手与

4、铁艺保持干净，电梯间保持清洁干净。物业区域的保洁：楼梯、扶手、窗台、墙面干净无尘土,墙角无蜘蛛网。车库、停车场地面整洁，墙角无蜘蛛网。(5)大礼堂、会议室保持干净整洁，用后及时打扫。(6)定期楼顶清扫，保持清洁。(7)外墙清洗由用户自行组织实施。2、物业区域绿化：要做好对现有物业区域内的绿地、草坪、苗木的养护管理，负有美化环境的责任。养护管理包含：浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。(三)设备保护及保养服务1、电梯的运行管理；甲方负责与电梯公司签订维修保养合同，负责电梯的保护与保养，并按照技术监督局的规定进行年检;2、运行好配电系统的良好工作状态，确保区域内用电供应正常；3

5、、办公室内、公共区域内照明的保护保养；4、排污泵保护保养，保护好物业区域内的供、排水系统；。5、大礼堂音响设备、投影设备等的操作、保护保养与确保正常使用；(四)房屋的管理及维修对房屋共用部位进行日常管理与巡查，维修、保养记录完善。每年2次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理。属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或者专项维修资金使用计划，根据甲方决定组织维修。每周1次对各楼层门、楼道内防火门、窗户进行安全检查,门窗关闭正常，门窗玻璃保持95%以上的完好率。每年2次以上（雨季前须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫

6、、疏通，保障排水畅通。定期检查屋顶，发现防水层有气朦、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应制定维修方案报区政府。（五）会议服务1、提供会议服务工作，包含会议接待，会间服务。茶叶、杯子等由甲方提供。2、负责领导消息层服务工作。（六）物业档案管理1、物业档案的内容：物业档案务必具备：基建档案、设备档案、会计档案、物业维修档案及其他档案材料。2、物业管理档案的要求：分类科学，组卷合理，排列有序，保管期限准确，装订整齐、牢固，案卷封面、脊背、卷内目录与备考表（异动记录）填制准确、字迹工整、图样清晰，载体与装具质地优良，便于保管与利用。所有设备实现单机悬挂设备卡，标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。

7、建立机电设备台帐，台帐内容包含：设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。每台设备资料依次编入：每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。（七）法律法规规定的其他项目。委托管理目的一、物业外观的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持与提高物业的完好程度，使物业实现不仅保值而且增值的目的。二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍与专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，表达办事高效的政府形象之目的。三、安全、舒适环境的制造。依靠

8、准军事化管理的一流内保队伍，全程保护大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主与来宾提供幽雅舒适的工作环境。四、省心、放心“管家”委托目标实现。通过契约关系为*区政府大厦施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以表达，通过合理的计划与严密的制度，确保物业区域日常正常运作，各类活动得到全面的保障。委托管理原则根据国家物业管理有关条例与物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风与“精干高效、优质服务”的管理原贝L执行公司“为业主制造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。“高品质管理水准”的依托

9、资源团队优势机关物业管理经验丰富质量优势深厚底蕴的企业文化感召力优秀的企业文化是企业得以生存的灵魂，也是企业进展、进步的原动力。集团公司一贯重视企业文化的建设工作，并逐步形成*特有的企业文化纲领，构筑了一定的文化平台。职工通过*报、百年*、*沙龙等企业内部媒介，不断交流经验、传播感情、提升文化，凝练成强大团队精神，在日常工作中的各个角落，企业文化始终伴随着我们，营造高雅的工作环境，奉献细致周到的服务，无不显示着*蓬勃的进展力与向上力。*人将这份对*的热爱之情化为工作的原动力，倾情尽心为广大业主提供高水平的服务。独有的“房车一体化”服务物业充分利用集团资源优势，可为每一位业主提供车辆购置、置换、

10、租赁、旧车评估、交易的代理、代办、优惠一条龙服务，并以此为平台延伸，代客泊车、代客洗车、汽车美容、汽车有关知识咨询等多种服务，让您徜徉在理想的世界中，尽情享受*物业人提供的超值服务。专业花木公司：物业公司旗下的花木公司是济南市成立较早的大型专业花木公司，具有高级园艺师、专业技术人员数名，常年对外承接绿化工程，可提供花木栽培、园林设计、绿地养护、庆典花木租售、花木养护知识培训、咨询等服务。可为业主提供优质的绿化养护服务，提高绿地质量、降低投资成本。第二章物业管理人力规划管理处组织架构一、管理处组织架构描述：1、*区政府大厦组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，使用管理处主任负责制，签订经营责任

11、书，由*物业公司全权领导。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行*物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部使用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率与保证信息渠道的畅通。二、管理体系及组织架构物料管理一个企业物业管理工作的质量水平的高低，要紧表现在企业对人、财、物的有效操纵，在加强人员组织架构设计，分工合理的基础上，加强物料耗材的采购、领用、报废等各环节操纵，严格按照IS09001(2000)工作标准，制定工作流程。从对物料使用、申购、采购、入库等方面进行层层把关，分级量化管理，对质量、数量、情况定期进行市场调研、仓库盘点、报废检验，确保物业

12、管理物料的采购渠道畅通、质量过硬，是实现物业管理服务目标的基础工作。物料采购流程图：第三章安全管理一、保安服务标准容标准值评标准分际分容仪表L按规定着装，统一穿制服，黑色皮鞋、戴保安帽、系领带，上岗务必佩带工作牌；2 .精神饱满，姿态良好，抬头挺胸，不东倒西歪、前倾后靠、伸懒腰，做到站如松、坐如钟、动如风；3 .举止文明、大方、得体，不随地吐痰、乱丢杂物，不挖耳抠鼻孔或者玩弄其它物品；4 .不袖手，背手或者将手插入衣袋，不勾肩搭背；5 .不准留长发、蓄胡子、留长指甲；6 .禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、打赤脚。分一项不合格扣除2分，扣完为止。务态度L作到微笑服务；2.主动、热情、耐心、

13、周到地为业主服务；3不发生争吵、打斗事件4：巡逻中见到业主时应向身站在一边，微笑并点头问好。5.文明用语：熟练五声十一字，对人热情，微笑服务，不卑不亢分项的分止一格2为寸合除设又不扣才，O务要求1 .不出现管辖范围内秩序混乱等情况；2 .车场内车辆完好无损，车辆指挥标准及时；3 .接到业主报警不超过两分钟赶到现场并报告；4 .处理各类违章，文明礼貌，及时有效，机动灵活，不失原则；5 .及时发现各类事故隐患，不因失职而出现意外事故；6 .指挥手势动作规范、准确、有力、符合交通指挥规范。4分项要4一到除不扣。达求放L按时交接班，不喝酒、吸烟，不嬉笑、打闹，不迟到、早退，忠于职守；2 .不准在岗位上

14、坐卧、倚靠、闲谈、吃东西、看书报，不脱岗、睡岗；3 .处理问题讲原则、讲方法，以理服人；4 .遵守公司廉洁制度与有关管理规定，不收受业主钱财与物品，不利用工作之便敲诈勒索，保守内部机密；5 .上班不可能客、闲谈，不做与本职工作无关的事；6 .服从领导安排，团结同事，不挑拨是非；7 .不擅自留宿他人，按时做好宿舍清洁工作；铺位保持整齐排行，被褥按军事化规定叠放；床下物品摆放整齐；毛巾、刷具务必按规定摆放。8 .禁止利用空暇之余进行赌博等其它变相的违法行为；9 .勇于同违法乱纪行为作斗争；10 .加强学习，提高自身素养。2分对达不到要求的，出现一项扣2分，扣完为止。L服从领导，听从指挥；2 .能熟

15、练掌握物业管理范围的基本情况，包含业主的基本情况（姓名、特征等）。熟悉楼宇结构，防盗消防设备，要紧通道的具体位置，配电房，消防中心等重点位置的防范等；3 .能熟练掌握报警监控、对讲，电梯等设施、设备的操作；4 .善于发现，分析处理各类事故隐患与突发事件，有较强分析、推断、处理问题的能力；5 .熟悉车场的基本情况，熟练掌握业主相貌特征、车牌号与车辆外型、颜色等；6 .能及时、准确填写各类表格、记录；7 .能熟练掌握公共设施的情况；8 .对破坏花卉、草坪等行为及时制止；9 .车辆管理中指挥手势动作规范、准确，能准确辨别车辆转向灯，正确指挥车辆停放；10 .驱逐物业范围内乱践踏草地、散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员；IL按车位泊车，无车辆违章停放在绿地、人行道等行为；12 .宿舍区内摩托车、自行车停放整齐有序；13 .做好值班室及宿舍的卫生等情况；4分对达不到工作要求的，出现一项扣除4分，扣完为止。1 .能遵守保安员培训制度，坚持学习、训练（按培训大纲及记录检查）；2 .能遵守保安员职责、权限规定。分不符合标准一项扣2分。计00分