某会所管理制度汇编.docx

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1、某会所管理制度汇编中国永安鑫科,永安山庄会所管理方案(讨论稿)戴德梁行DTZ戴德梁行房嘱顾问(三l)有限谨呈二零一二年八月一、会所经营方式（一）会所经营方式类别（二）会所经营方式对建设单位影响（三）会所设施功能组合（四）附有偿服务活动二、会所经营（一）会所产权（二）会所服务对象（三）营运模式（四）会籍类别（会员）（五）财务分担（六）会所开放时间（七）活动设备收费（八）会所人员架构、招聘要求及岗位职责三、会所功能设计与布局规范（一）健身房的设计与布局（二）游泳池的设计与布局（三）网球场的设计与布局（四）兵乓球室的设计与布局（五）台球室的设计与布局（六）桑拿浴室的设计与布局（七）游戏室的设计与布局

2、（八）棋牌室的设计与布局一二三四五六七八九总服务台服务规程 健身房服务规程 游泳池 游泳池水质卫生标准规定 游泳池水质处理药剂及处理规定 游泳池救生员工作规程 药品的投放次数、用量、顺序及新水处理操作程序 网球场服务规程 乒乓球服务规程 台球室服务规程 桑拿浴室服务规程 游戏室服务规程 棋牌室服务规程2233455666777101010131414151620212222262828293132353638414344四、会所项目服务规程会所管理方案本方案是根据物业市场会所的一贯标准而形成，可能在执行过程中有不适用的地方，建设单位应根据项目的定位而确定会所应开展何种项目，从而满足业主的需求。

3、一、会所经营方式现代进展的高档住宅或者办公楼物业务必在会所及康乐设施配套方面有周全的编排，作用以维持物业本身的价值，又令业主享的尊贵的地位，作为休闲聚会的中心点。因此，在选择营运方式前，务必衡量物业本身及业主的档次与消费能力以作取舍。但大部分的会所经营不得其法，在服务质量、营运方式、设施维修保养均在标准水平下列，最后年年亏损，会所形同虚设，严重影响物业管理质素及建设单位声誉。(一)会所经营方式类别大致上，会所的经营方式可分为三大类：1 .外包专业公司营运方式在这种形式下，会所产权属于建设单位所有，建设单位将会所一切经营、运作外判给专业公司负责，建设单位每月向该公司收取一个定额租金或者一个较便宜

4、的定额租金加上营运公司营业额或者利润所得的一个百分点作为收益。而承判商以自负盈亏方式运作。2 .半外包专业公司营运方式在这种形式下，会所的经营权理论上由建设单位及一间专业营运公司各占50%共同拥有，而实际上，会所则交由营运公司全权负责，会所的盈亏由双方平均分享及分担。3 .建设单位独自经营在这种形式下，建设单位负责会所的一切营运，自负盈亏。（二）会所经营方式对建设单位影响形式好处坏处1.外包专业公司营运方式O建设单位收入稳固，同时不可能出现亏损。2）不用自组营运公司，减少启动支出，降低因缺少经营会所经验而导致之风险。D关于会所质量的操纵较差，物业整体形象易受影响。2）收益可能较自己营运时低。2

5、.半外包专业公司营运方式1）由于会所盈亏由建设单位及营运公司平均分摊，如会所有丰厚盈利时，建设单位的收入会较外包专业公司营运方式多2）建设单位可促留监管会所质量的权力，有效操纵服务质素。D建设单位须面对可能亏损的情况，收入不稳固。3.建设单位独自经营D会所盈利（如有），建设单位可全数收入。2）会所可完全按建设单位方针及方法营运。3）建设单位可灵活性满足业主在设施上或者收费上的要求。D前期激活费用，如人员招聘等费用较其他经营方式大。2）缺乏经营会所经营容易导致亏损。3）缺乏经验，会所服务质量较难维持.（三）会所设施功能组合建设单位及物业服务公司在投资会所设施配置前，务必确定熟悉物业本身客户之兴趣

6、及需要以作取舍，因不一致的客户其消费能力有别，建设单位须在前期定位准确规避风险。下列建议之基本会所功能为现时客户所喜好：会所类别一一休闲会所一-供住宅客户专用*会所功能组别建议设施功能建议面积综合式会所休闲式会所豪华会所健身房*桑拿、按摩室（10人）30平方米、10*平方米（每室）中餐500平方米/100人*西餐酒廊300平方米/100人*雪茄吧150平方米/50人休闲咖啡网吧60-80平方注/30人羽毛球场/网球场16.36*9.9/36.36*18.18*乒乓球室60平方米/2台*球室60平方米/2台*舞蹈室40平方米*保龄球场1000平方米/8线*游泳池大约160平方米水面面积*室外高尔

7、夫球练习场300米*135米/25线*室内高尔夫球练习场仿真攀山机一*麻将室8平方米*会议室300平方米/100人*小宴会室30-35平方米/20人*多功能室（读报、下棋）90平方米/30人*托儿活动中心120平方米/30人*儿童游乐室50平方米/20人礼品部（时花、礼物）30-60平方米*小超级市场300平方米*（四）附有偿服务活动小区业主除会所设置功能外，专业物业服务公司尚须按季节性定时安排下列活动，以保持客户及物业尊贵地位，加强住户家庭成员间熟悉及沟通，更籍此提升物业品牌。1.特式活动：-试酒会(红白葡萄酒)- 男士、女士名牌用品推广- 优质咖啡、茶话会、品尝小餐- 麻将比赛- 桌球比赛

8、、- 乒乓球比赛- 高尔夫球比赛等2 .户外活动：-联谊郊游- 中秋赏灯- 秋日烧烤- 风筝竞技- 游泳训练- 绿色花园- 宠物饲养- 儿童外展参观3 .户内活动：-春节团拜- 交谊舞会- 救伤班- 美容班- 儿童模特班- 调酒班二、会所经营(一)会所产权会所的产权能够归建设单位所有，亦能够属于全体小业主拥有。如建设单位保留会所的产权，则建设单位负责会所一切的营运及管理费用，而会所有收益亦归建设单位拥有。1 .建设单位保留会所作独立营运通常情况下，建设单位会将会所交由其附属管理公司管理营运。这样，建设单位须要付给管理公司一个定额的管理营运酬金。而会所的收益除去会所营运管理开支及给予物业服务公司

9、的酬金后，全属建设单位所有。2 .物业服务中心兼营会所运作假如建设单位放弃会所的业权，将会所列入公共地方范围，则会所的拥有权属小区全体业主所有。这种情况下，物业服务中心会增聘人员，设立会所部，由会所部管理及营运会所。而会所的营运管理费用则分摊入管理费内由业主分担，小区的管理费亦会因此而增加。（一）会所服务对象会所的要紧服务对象为小区的业主及使用人，与非小区业主及使用人的社会人士。惟两者的收费标准应有所分别，小区的使用人及业主可享受较优惠的价格。（三）营运模式于经营小区会所时，可使用会员制及完全开放式之营运方法。但于营运资金筹集之方便性及人流操纵之可行性比较下，会员制将是一个较为普遍之营运方式。

10、（四）会籍类别（会员）会籍类别及其客户对象可分为三大类：1 .个人会籍：所有以个人名义购买ABC物业之业主所有建设单位邀请之独立人士，包含政府官员或者生意伙伴等2 .家庭会籍：所有ABe物业之所有人及其配偶及合乎资格的子女。3 .公司会籍：所有以公司名义购买ABC之业主及其所有人。而收费类别包含会籍费用、会员年费及使用会所设施之费用三类。于小区入伙初期，建议小区所有业主、租户皆可免会籍入会费，而只凭住客证即可自动成为会员，但会员年费及设施设备费则以半费于限定时间内（如三个月内）得到优惠，以吸引业主成为会员。（五）财务分担在会所产权属全体小业主拥有的情况下，物业服务中心兼营会所运作时，会所设施之

11、基本维修保养及人员配置已包含于小区管理费内，由小区全体业主按管理份额分担，其他设施收费则以用者自负形式收取。所有会所收入包含会籍收益须保留于管理帐内。在建设单位保留会所作独立营运时，一切会所营运之收入及支出均由建设单位独立承担，物业服务中心只代为聘请人员以作营运，建设单位须与管理公司再行签署有关之委托合同。（六）会所开放时间由于会所是开放给用户，使用时间应定得较长，以应用户需求。建议会所由早上8:30至晚上H:30开放。（七）活动设备收费1.乒乓球、桌球房（1）乒乓球、桌球消费按时计价。会员享受六拆优惠，贵宾享受八折优惠。会员价（六折）贵宾价（八折）乒乓球XX元/小时XX元/小时英式桌球XX元

12、/小时XX元/小时美式桌球XX元/小时XX元/小时（2）延时计费：球类房非整时的零星消费，以半小时为单位计价。（3）2 .棋牌房（1） 棋牌房消费按时计价。会员享受六折优惠，贵宾享受八折优惠。会员价格贵宾价格棋牌房XX元/小时XX元/小时（2） 正常工作时间外的消费每小时加价五元，但消费时间最迟不得超过午夜1：OOo3 .健身房(1)健身房收费按次计算，不予时间限制。会员享受六折优惠，业主之中贵宾享受八折优惠。会员价(六折)贵宾价(八折)健身健美XX元/次XX元/次健身月卡XX元/月XX元/月健身次卡XX元/30次XX元/30次(2)健身房消费包含健美操房与器材健身房，顾客可免费使用冲凉房。(

13、3)健身房配有专业健身教练，顾客在健身房使用器材时，应同意教练的专业指导。4 .网球场(1)网球场具体营业时间根据顾客的预订来安排，由于网球场夜场耗电量较大，故在价格上有白天与晚上的区别，具体收费以小时为计价单位：正常价元/小时会员价元/小时贵宾价元/小时平常日XX昼/XX夜XX昼/XX夜XX昼/XX夜节假日XX昼/XX夜XX昼/XX夜XX昼/XX夜(2)网球场晚上计费时间经球场开灯为标准。(3)超时计算：打网球超过整小时，以十分钟为单位收费。5 .桑拿房、冲凉房(1)顾客来会所消费，可免费享用冲凉房，健身、打网球者可免费使用桑拿房、冲/吊房。(2)单次消费桑拿，按XX元一次收费。(3)顾问人桑拿房前换拖鞋，并先冲凉，以保持桑拿房的洁净、卫生。(4)桑拿一次的时间以十五分钟为宜，体弱多病者，应注意使用的时间与温度不可过长、过高。(5)桑拿房设施的使用方法，由会所服务员专门指点，按要求使用。(6)为保证顾客的人身安全，有下列情况的顾客请勿入桑拿房：A.患有高血压、心脏病者。B.患有皮肤病者。C.过度饮酒后。6、游泳池(1)小区游泳池为各小区业主之私家泳池，仅对小区内部业主及其贵宾开放。(2)会所各泳池于每年的四月底开放,十月中旬关闭。如气候有变化，可根据气候变化作适当的调整。(3)泳池消费价格为：贵宾价XX元/次