湖北五金商易城项目可行性报告.docx

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1、第一部分黄石概况一、基础概况1.地理位置黄石市位于湖北省东南部,长江中游南岸。位于东经115度，北纬30度。东北临长江，与淹水县、新春县、武穴市隔江相望，北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市、通山县为邻，东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤。黄石市不处于地震带，无发生里氏4级以上地震可能。2、交通及通讯状况黄石市东连沪宁，西通汉渝，是鄂、赣、皖三省交界地区的重要枢纽。沪蓉高速公路横贯市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪；武（昌）黄（石）九（江）铁路，东连浙赣线，西接京广线；长江自北向东流过市境，北起鄂州市艾家湾，下迄阳新县天马岭,全长76.87公里。市内富水水系、大冶湖水系、保安湖水系、还有海口湖、磁湖、青

2、山湖、三山湖、花马湖、葛湖、荆山源、上巢湖等主要水系。境内拥有5000吨级泊位、全机械化操作的外贸码头，可常年通航。主跨长度1060米、位居世界第一的黄石长江公路大桥实现了沪蓉国道主干线黄（石）黄（梅）高速公路全线贯通；武汉天河国际机场距黄石港区100公里，车行1个半小时即可到达；铁路线有武大线与京广线相连，大沙线与华东、中南运输网相通，形成了以黄黄、武黄高速、106国道、长江航道、武黄铁路线为主轴、以铁贺线、大金线、黄富线、大韦线等为主干的公路、铁路、水路纵横交错的交通网络；境内村村通公路；5300平方米的黄石客运站提高了黄石作为开放城市的整体形象。市区现有6个现代化的电信分局。已开通程控电

3、话22万多门，同时开通了Internet国际互联网。有线电视管线覆盖全区，已具备迎接世界信息革命的基础条件。3、土地资源黄石市土地总面积为4630平方公里，地处幕阜山地向长江冲积平原延伸的丘陵地带，具有土地类型多样、山多平地少、难用面积大的特点。1985年全市土地总面积1850平方公里，经土地利用现状调查和相邻地市技术接边后，实控面积1800.08平方公里，占全省土地总面积的0.97%,其中海拔50米以下1051平方公里，占58.4%;50-100米316.8平方公里,占17.6%,100-200米194.4平方公里,占10.8%;200-500米203.4平方公里，占11.3%;500米以上

4、34.2平方公里，占1.9%。从地形上看,有丘陵、平原、岗顺山氐山，以丘陵为主，占总面积47.88%,其余依次为平原、低山、岗地。黄石市政府正在控制土地量的报批，市中心土地情况相当紧张，现有的几个黄石的知名开发商其开发量都十分有限。4、气候特点黄石市属亚热带季风气候，四季分明，雨量充沛。年平均气温：17摄氏度。最IwJ温度：38摄氏度；最低温度：-3摄氏度。年平均无霜期：264天。年平均降水量：1400mmo每年12-2月偶尔小雪。最大风力5-6级。空气污染符合大气环境质量指标GB3095-32二级标准。空气污染指数：小于100,一般为50o5、行政区域划分黄石市辖四区两县分别为：黄石港区、铁

5、山区、西塞山区、下陆区、大冶市、阳新县。6、城市规划黄石市依托半城山色半城湖”的良好自然优势，不断优化城市生态环境,完善城市“绿肺”功能,截止2002年底,建成区绿地面积达1637公顷，其中：公共绿化面积653.8公顷。城市建成区绿地率由1998年的25.94%提高至I2002年的34.4%,建成区绿化覆盖率由1998年的29.26%,提高到2002年的37.12%,人均公共绿地面积由1998年的4.41平方米提高到2002年的10.06平方米。新建了人民广场、迎宾广场等十多个城市绿化广场，改造了十多条城市道路绿化带，形成了以磁湖、青山湖环湖绿化为中心，以道路绿化为纽带,公园、风景区绿化与居住

6、区、单位庭绿化快速发展的城市园林绿化格局，展现了青山掩映绿水，绿水倒映青山城在山水园林中的现代化园林城市风貌。2002年,黄石荣获省级园林城市称号。今后三年，黄石城市规划工作总的思路是：以优化城市环境为重点，以改革创新为动力，奋力推进城市形态由工矿城市向山水园林城市的跨越，力争2005年把黄石建设成为国家级园林城市。二、经济概况1.经济现状黄石市是湖北省仅次于武汉的第二大工业城市，工业发达、企业众多、历史悠久。农业方面黄石市属长江流域，境内湖泊众多,粮产丰富，种植业以水稻、小麦、油料、芭麻、棉花、红薯等为主；第二产业已形成产冶金、建材、能源、机械、化工、纺织、服装、轻工、医药等支柱产业，著名企

7、业有华新水泥股份有限公司，青岛啤酒（黄石）有限公司。东贝集团公司，美尔雅集团和康赛等一批服装企业异军崛起,创造了一个个服饰名牌，不仅改变了黄石传统的产业结构，还使黄石成为全国闻名的服装名城。近年来，黄石城区建设取得超常发展，道路、园林、供水、电力、石油、公交等公共事业突飞猛进，日新月异。长江黄石大桥的建成，宜黄高等级公路的贯通和武九铁路及长江黄石外贸码头、国际标准集装箱港口的建成，使黄石在鄂豫皖赣四省边区区位中起着承东联西、贯通南北的重要作用。2、经济发展从市政府的9月份统计报表中可以看到：黄石市今年截止九月份国内生产总值累计达到199.5亿元，同比增长10.2%,其中第一产业13.5亿元，同

8、比增长6.5%,第二产业111.7亿元,同比增长11.9%,第三产业74.3亿元，同比增长9.5%o企业综合景气指数117.25,其中工业121.2,建筑业71.43,社会服务业100,批发零售贸易104.44,房地产业116.67,信息传输业166.67,住宿和餐饮业160o从这些数据中我们可以看到，黄石市的经济已经摆脱了下岗分流的阴影，逐步从低谷中走出来，整个宏观经济状况逐步好转，也带动了居民收入和消费力的提高。统计报表显示：截止2003年9月，居民消费价格总指数99.4%,基本趋于平稳。2003年前九个月城镇居民人均可支配收入累计达到5482元，预计全年为7309元，同比增长7.4%;城

9、镇居民人均消费性支出累计达到4548元，预计全年为6064元，同比增长13.7%;农民人均现金收入累计达到1272元，预计全年为1696元，同比增长6.38%o从这些数据可以看出，黄石市的人均收入已经走出低谷，其人均收入和消费支出均高于全国平均水平，而且其增长趋势也相当良好。2003年居民消费增长率：三、居民生活1.人口结构根据黄石市第五次人口普查的结果，黄石市全市人口为247.64万人（包括外来常住人口，不包括常年外出人口）,同第四次人口普查时的213.83万人相比,十年零四个月共增加了33.81万人，增长15.81%,平均每年增长3.27万人,年平均增长率为1.43%o全市6个县（市、区）

10、的人口分布密度如下：地区人口密度全市247.64万人540人/平方公里大冶市87.36万人558人/平方公里阳新县94.91万人341人/平方公里黄石港区19.66万人5757人/平方公里西塞山区24.40万人2171人/平方公里下陆区14.66万人2536人/平方公里铁山区6.65万人2256A/平方公里开发区5.02万人其中：团城山街道3.91万人并入了下陆区，花湖农场1.11万人并入了黄石港区。截止2000年11月1日0时,全市共有家庭61.24万户，家庭户人口为234.78万人，占总人口的94.80%,平均家庭规模为3.83人，比1990年的4.33人下降了0.50人。全市人口中0-1

11、4岁的人口为64.58万人，占26.08%;15-64岁的人口为170.39万人,占68.80%；65岁以上的人口为12.67万人，占5.12%全市的人口中，接受大学（指大专以上）教育的9.31万人，占3.76%；接受高中（含中专）教育的32.04万人，占12.94%；接受初中教育的79.68万人，占32.18%；接受小学教育的91.67万人，占37.02%;全市的人口中，居住在城镇的人口为122.14万人，占总人口的49.32%;居住在乡村人口为125.50万人，占总人口的50.68%o2、居住水平黄石市的人均居住面积达到12.5以居住面积比较宽松,但是由于城区老化、环境恶劣、物业管理落后，

12、黄石市居民对居住现状普遍不满，有着强烈的二次置业需求。第二部分黄石市房地产市场现状与预测一、黄石市房地产交易市场表现（一）黄石市房地产市场进入增长初期2003年10月24日一年一度的黄石房交会顺利举行，房交会一改往年的冷清，三天时间共成交房屋1200余套，成交面积13.26万平米,成交金额1.4亿,其中存量房84套,面积9490.82nr成交金额594.69万元；商品房1087套,面积112598.56m成交金额1.26亿元;房改房70套,面积4790.31Irf成交金额264.4万元,抵押按揭34套,面积9325.49,成交金额821.85万元。2003年成交面积的相对指数：（单位：平方米）

13、2003年成交房屋总量相对指数：（单位：套）2003年成交房屋价格相对指数：（单位：万元）2003年房交会三天的交易额突破1.4亿元,是去年房交会的两倍，成绩喜人。（二）房价开始逐步上扬从房交会反馈的信息和我们调查的情况来看，黄石市在以黄石大道、颐阳路、武汉路、华新二路为中心的圈子里，新建楼盘的起价均在1600元rrf以上。上窖带电梯的小高层、团城山部分楼盘达到了1300元f以上，而陈家湾广场一带由于规模开发，其房价也达到了1600元m房价的平均涨幅达到了15%-20%从市场的反映和房价的持续上涨来看,黄石的房价正处于一个上升通道，而且显然是居民购买需求和购买能力的双重提高带动了房价上扬。据房

14、交会的统计资料显示，黄石市民对房屋总价的平均可承受价值从2002年的3-8万提高到现在的5-15万这一切正是黄石市的房地产市场开始走向繁荣的征兆。（三）黄石房地产市场升温的原因分析黄石市房地产市场目前之呈现火爆景象，主要源于以下原因：1、老城区大面积改造，同时政府对二次置业积极鼓励，使得大部分的黄石市民产生了较大的购房需求。需求量的逐步增大拉动了黄石市房地产供给市场。今年上半年的统计数字显示，近几年来黄石市的住宅年需求量达65万平米，这一增长趋势将继续维持。2、从2002年开始,黄石市经济发展逐步摆脱了国有企业亏损和下岗分流的负面影响而开始复苏。就受影响最大的工业经济来讲2003年1-10月完

15、成的工业总产值同比增长了18.03%,其中水泥同比增长26.75%,成品钢同比增长21.11%,铝、原料药、中成药、同比分别增长53.32%、257%、66.59%o可以看到黄石市的各个支柱产业都在高速增长当中，这无疑加大了黄石市民的置业信心。3、二手房市的活跃为大量当地居民换房提供了机会，他们一般选择转让旧房和购买新房同步进行的形式，新建住宅的需求大量增加。4、银行按揭贷款的门槛越来越低,手续也更为方便，使得提前消费、贷款购房的观念深入人心。5、在银行利息下降、股市持续低迷的形势下，当地某些机构和部分市民已把房地产投资作为重要理财方式，推动了房地产交易量的攀升。二、竣工三年以上楼盘空置率通过对宏达居住小区、亚光新村、华维住宅小区等早期竣工楼盘的实地调查，结合政府管理部门提供的信息，目前黄石市竣工三年以上楼盘空置率3%（楼盘空置率中不包含企业的集资建房三、黄石市房地产市场供给状况（一）黄石市主要楼盘供给规模及销售状况黄石现有房地产开发项目规模不大，所有开发商的开发能力只有80万平米，实际开发规模则更小。通过对黄石市在售（含部分在建）楼盘（如顺佳花园、天方百花园、华维湖滨花园、长龙黄石形象、金翌豪庭、冶钢集资房、青龙大厦、百嘉苑、铁路集资房、鼎鑫广场、大可大厦、武夷花园等）的摸底调查结果显示，当前的实际开发总规模有限，单项工程规模