浦江名邸项目营销策划报告.docx

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1、一、新贵胄俱乐部申请条件如果你喜欢喝蓝山，更欣赏毕加索，聆听莫扎特，也迷恋MAlLSDAVIS的标新立异,崇尚自由，但同样喜欢把家布置得品味与时尚。那么，新贵胄俱乐部诚邀您！黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。二、新贵胄俱乐部之ShoW示黄浦江畔ReadyParty,香奈儿名流之夜，XX诚邀够资格人士参加。不够资格恕不邀请！黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。三、浦江名邸之魅力XX无法拒绝歌剧魅影的吸引，新贵胄难以抵抗浦江名邸的魅力。黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。四、浦江名邸之宣言现代豪宅，名流之选，与天光水色平起平坐，与大自然排场比一高下。黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。引言聆听建筑的诗篇

2、阅读空间的艺术“建筑师的任务并不在于设想出技术解答，而是将它们转为人性化建筑师在技术的介入上赋予它以人类的意义”。密舍尔科纽约尔让住宅吐纳艺术，使生活涵咏文化。建筑艺术难以言状，并非所有的住宅建筑，都要达到建筑艺术的高度。住宅发展的产业化、标准化、批量化，要求住宅设计要遵守简约的形式，合理的功能，技术的科学、经济的耐用等基本规律。传统的建筑标准就是“方便、坚固、愉悦J但碰到特殊地段，特殊地块，特殊的一类人，我们的住宅建筑不妨走向艺术文化，不妨“以形式唤起功能房子不是box,生活要很joyce。也许“浦江名邸”要站在哲学的角度思考建筑以外的问题：人凭什么买这处房子而不买别处房子；怎样让人读懂要买

3、的房子，怎样能让他们在你提供的生活环境中，感觉到生活的价值在增值。我们依从“浦江名邸”的建筑设计，带着对问题思考的角度，从地块的具体环境氛围中创造建筑的形式美，生活的环境美，去创造设计一群人的生活新空间和他们读得懂的空间。也因为如此，使“浦江名邸”不知不觉的走向艺术，并内敛文化底蕴，走向“不知自从那里开始，艺术在那里终结”的境地。一、浦江名邸利基点分析天上繁星缀满天，唯有皎月最亮眼。1、产品优势周边环境浦江名邸位于虹口区周家嘴路以北，海伦路以东，通州路以西，海拉尔路以南。周家嘴路经市政府1999年拓宽通车后，该地区的交通大大改善，成为虹口南部地区的交通主干道，成为连接浦东、杨浦、虹口、闸北、普

4、陀、长宁各区的重要道路，也是目前虹口楼盘集中开发地区。随着明珠二号线的动工建造和大连路越江隧道工程的启动,这一地区必将掀起虹口新一轮高尚住宅区的开发高潮，当然，楼盘竞争也将更为激烈。拓宽后的周家嘴路是上海的主要交通动脉，属上海较繁华地段，周边生活设施较为完善。但周围旧区林立，暂时景观不是太好。但周边新建楼盘较多，从侧面也可反映出未来的发展趋势，当然也反映出竞争呈现白热化。因此怎样跳出周边竞争的怪圈必须充分了解周边竞争楼盘的概况，才能做到知己知彼百胜不殆。让优越与超越共鸣，以“唯一”将对手超越。周边竞品目前，该地区的楼盘除“艺术林”均价4500元/平方米，“和泰玫瑰园”，均价5000元/平方米以

5、全部售出外。“阳光前景”，“紫虹嘉苑”尚未开盘外，其余如“新外滩花苑”，“香港丽园”，“东方都市景苑”，“海伦香榭”，“瑞虹新城”，“新外滩鉴赏家”等都在热销，且销售业绩都非常好。但均价都没有超出7000元/平方米。浦江名邸怎样在竞品的围攻中杀出重围，是继续走中低路线和众人分吃一杯羹，只是吃得很辛苦！还是走与众不同路线，跳出既成惯例，从而一炮打响。精雕浦江新地景，细琢名邸新典范。地段优势临近黄涌江是浦江名邸最大的优势、卖点，只有充分抓住并将之赋予建筑深厚的文化内涵。外滩悠久的文化背景及其在上海特殊的核心地位，有着不可言状的地势优越感。国际化的城市象征，19世纪未20世纪初作为可以媲美世界任何一

6、个大城市的上海，因为黄浦江演绎了一段中国近代历史的灯红酒绿。外滩，成为了不可泯灭的都市象征。21世纪上海因江更美丽，纽约曼哈顿、香港中环、日本东京、法国巴黎流行时尚、顶尖人文，时代建筑的宏观气度风貌，在此一一展现。CBD中心住宅从来就稀有&珍贵。每一座城市都需要一幢代表性建筑，每一个名人都要收藏建筑艺术品。产品优势随着城市的发展，越来越多的人指责现代城市建筑逐渐趋向于生硬、冷冰、单调、只注重物质功能和材料结构而忽视了建筑的精神。因此怎样赋于建筑新的内涵和精神，恐怕作为有远见的发展商最为着心着力的一件事。宏瀛房地产开发有限公司作为最具胆魄，最具宏图大志，并有着前瞻性眼光。敢为天下之先，在具潜在升

7、值能力的地段开发高品质的住宅。小区从前期规划、景观规划、建筑外立面直到房型的设计无一不精心考究。建筑顺应、表现自然，追求绿色、舒适、文化品位。引领上海名流，艳羡境外菁英。中国加入WTo在即近日随着中国与最后一个谈判国一一墨西哥的谈判顺利结束，标志着中国加入世贸组织最终成功。作为中国的金融中心上海，这是一个千载难逢的机遇，欣欣向荣的态势，必将引发新一轮的经济增长热潮。将有更多的海外投资人士驻足上海。二、针对以上总体分析，特地制定以下企划策略。对位才对味，名邸酬知音；现代豪宅，匹配拔尖菁英。1、目标市场鉴于周边个案情况，走一条乍看似乎不符合常规的高档路线，其实正是浦江名邸的高明之处。“以形式唤起功

8、能“，依从浦江名邸的建筑设计，使浦江名邸艺术化，从而唤起一群自诩有品位，追求高质量生活的人，这群是中国最先跨进中产阶级，可说是生活在社会金字塔尖端的人，传统的建筑标准已无法满足其心理的追求，浦江名邸恰恰就是迎合了这一群人的需求，从而与周边楼盘分出明显区隔，避免存在竞品的关系。2、广告目标声名大噪，竞相传颂；销售奏捷，形象攀升；不知浦江名邸不算上海人，不住浦江名邸不算有品味。掌握市场先机，以浦江名邸是区域内最大个案姿态，通过大众媒介、小众话题，硬性广告结合软性新闻反复炒作在短期内制造轰动效应，造成全城众相纷纭的效果。与期达到良好销售实绩。3、目标群（1）三资企业主及高级管理人士（2）境外人士及外

9、地投资人士（3）有钱的自由职业者（诸如流行作家，影视界明星）（4）其他投资置业人士4、传播目的浦江名邸新豪宅，品味尊贵最难得。鲜明有力地让目标消费群了解浦江名邸与众不同的地方，住浦江名邸就是身份的象征，住里面非富即贵；浦江名邸是一个有着深厚文化内涵，住里面，你就是有眼光有品位之人。三、广告策略层层递进，媒体广告造话题，万众期待，引爆上海滩。具体操作分以下四个阶段进行：1、导入f媒体广告搭配SP活动f制造话题f万众期待2、开盘形象一小众传播大众报导一代言人3、开盘引爆一媒体广告、软新闻继续炒作一代言人4、热销一媒体广告强式推出一现场表现四、广告总精神文化、艺术相辉映，品味、身份彰显尊贵。五、广告

10、表现方式多维手法齐炒作，浦江名邸新气派。媒介传播至关重要。浦江名邸广告表现基调为：广告媒体一名人专访一软新闻炒作一反复运用为此，制定的广告表现方式为：追求艺术新风范，打开国际大视野。1、代言人候选人：XX支持理由：八十年代走红，至今人在许多人当中拥有较高的知名度，并符合生活在金字塔顶端阶层的年龄层次。从东方到西方，从中国到纽约，中西合璧的血统让他更具国际代表性。无论从流行歌曲还是对百老汇歌剧的孜孜追求，都体现了他对艺术的崇尚与热爱。前个月全城热炒的安德鲁劳艾德韦伯音乐剧，更掀起了一阵XX热潮。高大英俊的外形更成为众多品牌的代言人，个中的魅力不言而喻。2、NP广告重塑上海名邸气度，强力出击万众期

11、待。总指导方向：NP从引导期、开盘形象、开盘引爆到强销期承接而下，一气呵成，并定期配合SP活动，连动出击，深刻变现广告的总精神，从酝酿期到强销期始终围绕现代豪宅的主题，以恢宏、壮观而不失浪漫高雅的广告形象感染客户群，激发亲临现场的冲动。具体表现引导期(1)贵胄俱乐部申请条件。如果你喜欢喝蓝山，更欣赏毕加索，聆听莫扎特，也迷恋MAILSDAVIS的标新立异，崇尚自由，但同样喜欢把家布置得品味与时尚。那么，新贵胄俱乐部诚邀您！黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。(2)新贵胄俱乐部之ShoW示。黄浦江畔ReadyParty,香奈儿名流之夜，XX诚邀够资格人士参加。不够资格恕不邀请！黄浦江畔新名邸，现代

12、豪宅蓄势待发。开盘形象(1)浦江名邸之魅力。XX无法拒绝歌剧魅影的吸引，新贵胄难以抵抗浦江名邸的魅力。黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。(2)浦江名邸之宣言。现代豪宅，名流之选，与天光水色平起平坐，与大自然排场比一高下。黄浦江畔新名邸，现代豪宅蓄势待发。开盘引爆(1) 延展香奈尔之夜的魔力，浦江名邸震世揭幕！近外滩16万M2现代豪宅简约主义上演光影变奏人与自然有机共生菁英名流从此通往艺术人生(2) 真品，才能凝聚真正有品位的人。恭贺浦江名邸开盘一周结缘二百位超凡俊仕，共飨艺术生活咏叹调！近外滩16万M?现代豪宅简约主义上演光影变奏人与自然有机共生菁英名流从此通往艺术人生强销期(1)畅游。十里洋

13、场半世纪，浦江名邸一步间。名流的时间弥足珍贵，近外滩烫金地块，坐享世纪美景，更抢先占尽便利之机。(2)画景。窗前观景，如醉云端。知否，正是窗里的你成就了都市中最夺目的风景。施展有机建筑精华，人与自然和谐对话，亲水广场，曲径通幽，四季花序，一个角度就是一种风景，一种心情。(3)声活。卷起肖邦笔尖飞跃的激情，凝固的土石勃发春的生机。现代简约主义外观，冲破常规框框，严谨立面迎接流动的阳光，俨然天地问立体画布。(4)雄魂。淋漓凡尔赛的金碧辉煌，挥洒毕加索的天才创想，从大堂到大家，每一个转身都发现一座传承永世的艺术馆。中庭气宇轩昂，与主人的气质相得益彰，世界博览精粹不经意间闯入眼帘，时刻放射魅力。3、软

14、新闻4、CF5、现场接待中心(样板房)鉴于楼盘周边环境在近期内将无法彻底改变，因此小环境必须要做到完美。建议：如有可能，先把中庭规划好。接待中心分为：来客接待室、CF放映室、样板屋、过道真锅咖啡艺术再版，微笑服务宾至如归。来客接待室：接待中心避免做成谈判桌式的一般售楼处感觉，在服务中渗透淡淡的文化气息，接待中心做成高级咖啡馆的样式，舒适的沙发，标准五星级服务，喝着香浓的手煮咖啡，看着窗外的中庭。现代手法添新意,眼见为凭更赏识。CF放映室:让访客充分了解建筑建材的详细资料,从画面第一感觉建筑所要表达的理念,产生信任感。以小见大真品味，艺术氛围细雕琢。过道：过道是很被忽视的地方，但如果布置好，诸如

15、挂一些精美的KT版做装饰，可从细节上让来客充分体会到浓浓的艺术氛围。6、户外广告吴淞路、峨嵋路地块研展分析报告一、全市房地产综述及市场预测二、全市2000年房地产市场综述三、全市2001年房地产市场预测四、本案位置区域概况1 .地理位置2 .虹口区区域概况五、交通概况六、周边市场分析1 .周边各案价格分析2 .周边各案面积分析3,周边各案房型分析4.周边各案去化分析七、本案区域未来动态分析八、本案优劣势分析九、产品建议：X.客源建议2 .房型建议3 .面积建议4 .产品内部建议5 .小区建议6 .价格建议1 .-：全市房地产综述及市场预测全市2000年房地产市场综述2000年开始上海房地产市场展现出前所未有的良好态势：供应量回升，需求量继续增长，供求关系日趋平衡，价格稳健上扬，存量产权房交易量在商品房交易总量中的份额大幅度提高，商品房空置量有望回落。市场进入良性循环的轨道。细观2000年