旅居养老的业务模式、功能要求、开发路径、投资策略.docx

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1、旅居养老的业务模式、功能要求、开发路径、投资策略旅居养老，虽在中国兴起不久，但在西方却有悠久历史。早在18世纪，西欧各国的贵族和艺术家就热爱回归自然的旅行。一家人到乡下避暑，属于欧洲社会早期的旅行风尚。而在中国，旅居养老是在旅居的基础上，衍生的新型养老模式，特点是将“候鸟式养老”和“度假式养老”相结合。“候鸟式养老”在厦门等南方城市逐渐火爆，这些老人们大多来自北方。和旅游不同，“人择善而居，鸟择林而栖”，旅居的老人不用走马观花看世界，而是选择世外桃源安享度假的浪漫体验。养老机构针对不同季节也推出多条线路，毋宁说是国内，就算是国外的泰国清迈等地，也提供中高档新建公寓，泳池、健身房、花园草坪、各种

2、生活必需品，一应俱全。一、业务模式根据旅居养老的目的和旅居场所的不同，我国旅居养老产业可分为以下五种模式：1、候鸟式旅居康养模式候鸟式旅居康养是我国发展最早的旅居养老模式。与其他旅居康养模式不同，候鸟式旅居康养只需支付交通费和房租费，成本较为低廉，逐渐成为我国旅居康养的主要模式。候鸟式旅居康养主要分为三类。第一，暖冬旅居康养。冬季南方城市具有独特的地理位置和舒适的气候条件，到南方过冬逐渐受到北方老年群体的追捧。以海南岛为主的冬季疗养基地逐渐发展起来。第二，夏季避暑旅居康养。夏季北方滨海城市以其毗邻大海、空气清新、温度适宜，受到了老年群体的欢迎。第三，景区旅居康养。景区旅居养老指依托山林、湖泊、

3、滨海和温泉等自然生态资源，形成山水疗养基地、温泉享老基地、风景享老基地等组合式景区旅居养老模式。总体来说，候鸟式旅居养老模式的优点是环境优美、气候宜人,灵活性强。但缺点是季节性较强，便捷性不足。2、疗养式旅居康养模式随着年龄的提高，老年群体的身体机能开始下降，对医.疗护理需求越来越高。疗养式旅居康养模式主要分为三类。第一，中医养生旅居康养。中医养生旅居康养以中医为核心,以我国传统养生哲学为基础，开发中医诊疗室、中医理疗中心、药膳养老会所、中草药种植园等中医旅居养老项目，提供包括中医养生知识讲座、中医医.疗服务、中草药园区体验等不同的服务。第二，西医护理旅居康养。西医护理旅居康养以西医.疗养为核

4、心，以大型医.院雄厚的医.疗资源和专业化的医.疗服务为依托。为老年群体提供包括身体健康检查、医疗护理、健康咨询等多个领域立体化的养老服务体系。第三，美食养生旅居康养。美食旅居康养是指以食疗养生为核心，围绕我国丰富多彩的饮食文化，打造集养生药膳、素斋、绿色饮食、养生茶汤、地方养生膳食等多种食疗康养饮食为一体的美食养老服务模式。总体而言，疗养式旅居康养模式的优点是符合老年群体的疗养护理需求，缺点是成本较高。3、田园式旅居康养模式田园式旅居康养指的是以农家乐、乡村绿色田园景观、农事娱.乐体验、特色乡村风情为依托，以满足老年人休闲度假为目标的旅居康养产业模式。近年来，随着我国大力进行社会主义新农村建设

5、，农村地区经济得到很大程度的发展，基础设施不断完善，为田园式旅居康养模式提供了发展契机。尤其是农家乐产业，逐渐成为农村地区脱.贫致富的一条新途径。4、社区式旅居康养模式社区式旅居康养是养老产业和地产相结合的养老模式，并逐渐成为近年来我国房地产市场发展的一大趋势。社区式旅居康养通过构建包括老年住宅区、老年大学、购物中心、酒店和医.院等多种业态，将“养老住宅销售养老地产持有经营综合商业租赁”相结合，形成一个功能齐全的产业链，从而为老年群体提供多样性的养老服务。社区式旅居养老在我国北京、上海和深圳等一些大城市发展较快，但大部分社区式养老地产还只停留在概念层面或者只提供住宅区等单一功能，缺乏专业的、全

6、面的外围养老服务。该种模式的优点是综合性较强，面向的老年群体范围广，配套措施和服务相对完善。缺点在于投.资力度较大，对开发商的资产状况、资源整合能力和持续经营能力要求较高。5、文化建设式旅居康养模式旨在以文化推动精神文明进步，满足文化学习需求，使身心得到放松和修养。文化建设式旅居养老模式主要分为三类。第一，古城古镇旅居康养。古城古镇旅居康养依托特有的文化资源、历史遗址和非物质文化遗产，将历史古迹、旅游产业和康养服务结合起来，开发具有历史文化特色的旅居养老项目。第二，民俗民风旅居康养。民俗民风旅居养老以地方特有的民族风情、节庆、习俗、食俗为基础，打造具有独特氛围和节日庆典色彩的旅居康养服务项目。

7、第三，宗教禅修旅居康养。宗教是文化的重要载体，是人的精神寄托。随着我国经济社会的发展，老年群体的物质保障极大丰富,对于精神信仰的追求不断提高。因此，依托宗教特色，以国家政策为依据，开发以佛学院、山水禅寺、养心阁等为基础的多样化的宗教养心旅居养老项目更符合现代社会和未来老年群体对于宗教文化的需求。文化建设模式的优点在于符合老年群体的精神追求，缺点是对老年群体的整体素质要求较高。二、旅居养老综合体的功能要求根据旅居养老综合体的概念和旅居养老的发展要求，旅居养老综合体必须具备居住、养生、医疗、度假、休闲等各种生活和商业条件，以住宿集群、娱乐集群、生活服务集群为载体，实现生活居住功能、医疗养生功能以及

8、休闲度假功能。具体要求如下。旅居服务全球旅居是一种喇的界老方式,是候鸟式养老和度假式养老”的磁合体,老人们会像鸟儿一样酒”慢变换选择不同的地域环境养老.这种养老方式比起单触的旅游来说，行程更自由、消费更实思，是有利于老年人身心1康的一种积极养老的方式.1.生活居住功能旅居养老综合体是为满足异地养老需求而建，候鸟式养老群体通常会在目的地停留，短则十天半月，长则连续几个月甚至半年，所以生活居住是首要功能。但是，旅居养老综合体对居住功能的要求要高于普通居民生活，不仅要舒适便利、生活设施完善，还要求自然风水好，房屋装修好，活动空间大，居住设施皆以高档酒店、老年公寓等方式呈现，实现高端、规范的居住标准n

9、2.医疗养生功能养老群体最关注的就是身体健康和养老目的地的医疗水平，因此医疗养生是旅居养老综合体的核心功能和特色功能。要满足养老健身的需求，旅居养老综合体须具备完善的医疗系统和养生系统。医疗系统包括联动式医疗服务、医疗监控和医疗救助，实现智能化诊疗服务系统、远程监控系统、精确就医分类系统和医疗信息系统全面覆盖，为入住老年人营造24小时安全防护;养生系统包括定期健康检查、康复、养生知识讲座、符合五行的饮食、针灸、推拿等服务。3.休闲度假功能旅居养老综合体是养老目的地与旅游目的地的结合，除了满足养老需要外，还应该满足老年人旅游度假、休闲娱乐的需求，这就要求旅居养老综合体应该以旅游景区和旅居养老综合

10、体的标准配备相应的休闲度假设施，同时营造景观环境。如加强广告牌、建筑色彩等管理，开展环境绿化、美化、亮化工程建设，提升环境美感；构建以公共绿地为点、以街道和滨河绿地为线、以庭院绿地为面的点线面结合、富有特色的绿化体系；加强商业、文化、体育、娱乐、餐饮等旅游服务设施建设，不断完善综合体旅游服务功能。三、旅居养老项目的开发路径结合旅居养老的特质，提炼旅居养老项目开发路径的五个关键维度：一是产品发展路径，通过创新、创造和优化旅游养老产品与服务，以更全面、更优质地满足老年人的旅游养老需求。二是经营发展路径，通过引用新的技术、新的生产方法、新的经营模式，解放旅居养老生产力，创新旅居养老业态，提高旅居养老

11、的经济效益三是市场发展路径，通过市场营销策略挖掘尚未满足和开发的潜在市场需求，拓展新的市场。四是供应链发展路径，通过创新旅居养老供应链的类型、流程、物流技术等，提高旅居养老的市场交易效率。五是组织发展路径，通过优化、创造旅居养老组织与管理制度，提高产业生产效率和生产力水平。五要素是旅居养老创新发展最核心、最关键的源泉。因此，本文以经营发展路径、供应链发展路径、市场发展路径、产品发展路径和组织发展路径为框架，基于系统理论构建旅居养老发展路径模型（见下图）。市场发展路径1 .经营发展路径在经营发展路径，根据旅居养老经营主体及其联结关系的不同,旅居养老经营发展路径主要有综合体经营方式、集团连锁经营方

12、式、联盟经营方式。(1)、综合体经营方式是旅居养老企业依托聚集在一定空间区域的建筑群，同时经营满足旅游养老者的食、住、行、游、娱、用、医、养、学等全方位需求的多种商业业态，形成集合旅游养老服务全要素于一体的多功能、多业态的旅游养老商业聚集区。综合体经营方式的主要特点是空间集聚、土地综合开发、多元产业整合、功能融合、集群共生等；(2)、集团化经营方式是旅居养老企业集团以实力雄厚的母公司为核心，以产权联系或契约联系为纽带，将两个以上满足旅游养老者相关需求的企业联结在一起采取共同的经营方针、一致的经营活动，通过连锁化经营实现规模经济效益。集团连锁经营方式的主要特点是旅游养老集团是两个以上的成员企业通

13、过多种纽带关系联结在一起组建的法人联合体，所有成员企业统一品牌、统一经营；(3)、联盟经营方式是一些独立经营的旅居养老企业通过契约的形式自愿联合起来组建松散型的联盟，以实现各联盟成员在市场营销、管理技术、预订网络、信息渠道等方面合作经营，形成共同发展、互利共赢的局面。联盟经营方式的主要特点是成员之间的组织关系松散,各个加盟企业在经营管理和财务上保持相对独立；联盟成员通过合作经营实现共赢。2 .供应链发展路径旅居养老供应链发展路径主要有：(1)、供应链横向一体化。旅居养老企业重点经营核心业务，而将非核心业务外包给市场上的合作企业，通过对供应链成员核心竞争力优化选择的基础上联结起来的“横向一体化”

14、的集成管理模式。供应链横向一体化有利于增强旅居养老企业的组织柔性，提高供应链的效率，从而最终提高旅居养老企业对市场反应的速度和能力；(2)、供应链纵向一体化。为了攫取供应链上更多的价值环节，获取产业竞争主动地位，旅居养老企业通过自建、控股、参股、购并等方式控制旅游养老供应链上下游关联企业，从而形成上游与下游企业的物流、信息流、资金流纵向一体化的集成管理模式。供应链纵向一体化有利于实现旅居养老企业采购、生产、运输、仓储等活动的功能一体化，增强其对供应链的控制和市场地位；(3)、供应链网络化。随着互联网在旅居养老企业经营管理活动的普遍运用，现代化的电子技术和信息手段影响旅居养老企业供应链网络化。一

15、方面，旅居养老企业利用互联网技术创新供应链的采购、生产、运输、仓储等活动，通过构建信息化、网络化、智能化的网络虚拟供应链，实现线上供应链与线下供应链的功能互补。另一方面,旅居养老企业通过供应链网络交易平台与原材料供应商、老年用品制造商、医药与医疗器械制造商、健康用品生产、医疗康复与养生保健、旅游商品加工、养老地产开发、信息咨询服务商、旅游分销商等众多供应商、生产商与分销商进行谈判和交易，构建虚拟旅游养老供应链联盟。供应链网络化有利于创新旅居养老企业供应链的价值环节，提高供应链的效率。3 .市场发展路径旅居养老市场发展路径主要有：(1)地域市场。旅居养老企业应挖掘近距离潜在客源市场、开拓中远距离

16、客源市场、培育国际客源市场，以全方位拓展旅居养老的地域市场。在近距离潜在客源市场方面，旅居养老企业应加强旅游养老消费观念宣传、产品体验，通过多种促销手段提高近距离老年客源市场的旅游养老消费意愿和消费活力。在中远距离客源市场方面，旅居养老企业应强化宣传推广力度，加强营销渠道建设，策划多种主题营业推广活动，创造老年顾客的消费便利，实施品牌经营，以开拓中远距离客源市场。在国际客源市场方面，旅居养老企业应主推中国特色文化的旅游养老产品和品牌，加大国际市场的宣传推广，加强与国际旅游养老中间商合作，以最大范围的招徒国际老年消费者；(2)、业务市场。旅居养老企业可以开辟原有业务市场、相关业务市场、无关业务市场，以全业务链拓展旅游养老业务市场。在原有业务市场，旅居养老企业在立足原有业务市场的基础上向“食、住、行、游、娱、用、医、养、