新老物业管理公司的移交工作措施计划方案10.docx

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1、新老物业管理公司的移交工作措施计划方案良心创作，质量保证，排版规范，直接复制粘贴1.I物业服务早期介入方案1.Ll物业管理阶段划分总体物业管理方案可分为前期介入、验收接管、长效管理三个阶段,以下图示简要说明三个阶段的进展情况：工程容询保安控制金面管用开荒*话TSSS员工箔聘员工培训1.1.2物业服务早期介入服务物业服务早期介入工作的好坏将直接影响日后物业管理工作的开展，作为专业管理公司，我们将着重向业主提出工程方面的合理化意见及技术,为今后开展物业管理工作及控制管理成本奠定基础，同时根据物业管理实际状况逐步推进公众制度及内部管理制度的建立和完善，以便正式接管后即能高水准地开展物业管理工作。1.

2、1.3物业服务早期介入人员配置设想为了保证物业管理前期介入的成功，公司将选择并组织好一批人员参与前期介入。前期介入的人员组成可采取两种方式，相互结合，但应以长期介入人员为核心：长期介入人员（23人）：项目经理、结构工程师和设备工程师组成。长期介入人员参与项目的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败。人员选配上通常由经验丰富、知识全面的管理人员为主、并配以结构工程师和设备工程师，分管土建工程和设备安装的质量把关。短期介入人员（34人）：由部门经理和技术骨干组成。短期介入人员的作用是参与前期介入，检查、帮助、指导长期介入人员的工作。短期介入人员通常由物业管理公司经理牵

3、头，组织骨干队伍参与，主要听取长期介入人员的工作汇报，指导他们的工作；其次，与房地产开发商、建筑商进行工作协调，把前期介入发现的问题解决好。1. 2物业服务交接（包括承接查验）方案1.2 .1物业移交接计划我公司在接管物业管理时，从发展商手中接受的在工程建设施工过程中形成的工程档案，主要指竣工验收资料、房屋单体竣工图，在物业交接时须完整交接。具体内容请见下表。序号责料名斡移交单位移交人接收单位号产权资料1项目批准文件2用地批准文件3建筑执照二技术资料1竣工总平面图2建筑图一建筑图3结构图一结构图4附属工程及隐蔽管的全套图纸5地质勘察报告6匚程预决算分项单7国纸会审记录8I：程设计变更通知及技术

4、核定单（包括质量事故处理记录）9电蔽工程验收记录10沉降观察记录及沉降观察点布制图竣工验收证明书1基建工程竣工验收书2大建筑消防验收介格证3电话公司、电话工程竣I：验收证书方号贵科名称移交单位移交人接收单位费科号4钢材、水泥等主要材料质量保证书5新材料、构配件的鉴定合格证书6水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书7砂浆、混凝土试块试用报告8供水、供暖管道的忒床报告9如需物业公司临时代管的设备，发展商还需提供：水泵、配电柜变乐器、住户对讲系统、有线电视系统等设备的订购介同、验收证书、产品证书、产品说明书、竣工图纸等四房屋使用资料1房屋产权资料1)各用户物业使用人名单、地址、电话清单2)建

5、筑面积计算书五供电、供水系统如需物业公司临时代替的，竣工验收后加办以下协序号责科名蒿移交单位普交人接收单位x*M号议及证书(各部门颁发的常规证书)1供电协议书2用电许可证3委托银行代收电费介同书4变压器报停申请表5用水申请审批表6月供水计划报告表1.3 2.2物业移交接承接查验服务1、验收交接和设备调试此阶段工作将以顺利接管为主宗旨，必须有计划、有步骤地进行，否则必须导致日后长效管理工作的被动和无序。验收接管工作内容包括但不限于以下各项：(1)与建设单位及工程承建商协商接受日期；(2)员工招聘及培训，建立管理机构；(3)重要岗位员工政审；(4)于接受之日派驻管理、保安及保洁人员至现场开始物业基

6、础管理运作，例如二十四小时保安控制、公共区域开荒及保洁等；(5)制定及实施物业验收及移交计划，包括土建及设备的检查接管，验收图纸，监管物业所有钥匙，收集承包方/供应商的设备资料等。(6)准备办理入住手续，登记资料、派发用户手册；(7)跟进装修工程，审核图纸、办理审批；(8)与工程承包商跟进物业遗漏项目；(9)迁入控制成品保护措施等。2、竣工接管验收查验物业开发竣工以后，发展商竣工验收后将建筑物委托给物业管理公司管理，管理公司与发展商办理接管验收。就本项目实际情况来看，我们建议二者同时进行，这不但减少的重复工作，还可以使管理公司掌握更多的第一手资料，便于日后管理工作的开展。主要工作内容有：(1)

7、施工质量与使用功能验收；(2)资料与设备验收移交；(3)同步进行质量整改与物业接管准备。1.3物业服务早期清洁开荒方案清洁开荒是指项目完工入住前，进行楼内外全面清洁工作。清洁开荒(物业的第一次清洁)是清洁工程之首，对今后项目的清洁具有重要的意义,第一次清洁不好或清洁不当而造成建筑物表面腐浊，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，将导致对本项目设施形成长期的不良影响。1、开荒所用工具大型吸尘吸水机、多功能擦地机、玻璃套装工具、加长杆、梯子、水桶、婵子、云石铲刀、刮子、涂水器等。2、所用药剂全能清洗剂、玻璃清洗剂、瓷砖清洗剂、陶瓷清洗剂、去胶剂、除渍剂、酸性清洁剂、洁厕剂、不锈钢清洗剂、不锈钢光亮剂

8、、家私蜡等。3、开荒程序开荒是清洁工程之首，由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等,这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，开荒工程的好坏，直接影响到日后保洁工作的质量和档次，所以做好开荒保洁有着相当重要的要求。程序如下：(1)首先清理现场留下的装修垃圾；(2)由上到下全面吸尘；(3)擦玻璃：先用毛巾把玻璃框擦拭干净，再用涂水器沾稀释后的玻璃水溶液，均匀的从上到下涂抹玻璃，有顽固的污渍用铲刀清除干净，再重复以上工序后用刮子从上到下刮干净，用干毛巾擦净框上留下的水痕，玻璃上的水痕用机皮擦拭干净。(

9、4)卫生间：坚持由上而下的原则，首先认清卫生间顶子的材质，是PVC的或是铝塑板还是涂料的，再根据不同的材质用不同的清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间的墙壁，着重瓷砖的缝隙，和瓷砖表面上遗留的胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间的洁具，用不锈钢清洗液针对各种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最后的清洁,由其是地面的边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到的角落进行针对性的除污、去除水泥渍等；最后，检查无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。(5)厨房：程序同上Q注意：因厨房里的不锈钢管件比较多，应是清洁重点。(6)卧室及大厅：墙壁用婵子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟

10、置、空调口、排风口等。(7)门及框：分清门的材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序也是从上到下，把毛巾叠成方块，从门的顶部开始从左到右的擦拭，不能有遗漏，有胶渍的地方可用除胶剂做处理；框的程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。(8)地面的清洗：把所有的做完以后，就是地面的清洗了，地面也要分材质，是木地板的、还是瓷砖的、或是石材的，当分清后就选择专用清洁剂稀释后，开始清洗。地面上的胶渍可用刀片清除，顽固的可用去胶剂处理；最后一道工序做完后，应由领班全面检查一遍后，确认无遗留后撤离现场。(9)地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉各种胶迹、涂料点等。4、开荒标准(1)玻璃的标准：目视无水痕、无手印、无污

11、渍、光亮洁净。(2)卫生间的标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。(3)厨房标准：墙体无色差、无明显污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。(4)卧室及大厅标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风口无灰尘、无胶点；(5)门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘io(6)地面的标准：木地板无胶渍、洁净；瓷砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。1.4 物业服务早期内部装修管理方案内部装修是本项目管理的一个非常重要的内容，我们进入项目后，首

12、先碰到的管理内容之一就是内部装修管理。内部装修由管理处为主要管理部门并协同其他部门具体实施。主要管理工作有：(1)装修管理文件的制定，力争在业户入驻前定稿。主要有：装修指南、装修管理协议、安全协议等。(2)接受装修申请，介绍装修应注意事项，管理处将派专人上门服务。(3)审核装修图纸，如审核认可由管理处保安部协助申报消防许可，接受政府消防部门审批。(4)与装修公司签署装修管理及安全责任协议书。(5)装修施工现场监督，管理处工程部与保安部每天不少于二次现场监督，发现问题及时督促解决。(6)装修工程质量验收，资料归档。1.5 全过程人员进驻计划组织机构将随着项目的进度和人员的逐步进入而不断演变：阶段

13、人员进驻时间主要任务施工阶段我公司人员到位根据管理需要.提出结构布局、设备安置、能源配置等方面的建议和意见根据经营需要，提出结构布局、设备安置，能源配置等方面的补充修改意见参加工程例会.协议稻好施工现场监理工程图纸，资料的收集、整理、归档参与竣工验收制定管理大纲阶段部门管理人员到位组织机构，岗位设置，定向定位完成岗位职责、工作潦程、各种制度，完成全部管理大纲员工招聘培训阶段班组长以上管理人员逐步到位班工招鼎、面送、考核、调查、录用员工强化培训，实习服装定制、管理用具、用品采购开业准备阶段全体人员到M项目接管,做好各项清洁卫生工作做好交接工作.办好交接手续各项设施设备的调试工作开业庆典的各项准备工作