新XX914南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告.docx

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1、WTffiOeGea 面Z3才千* 兴宁区青秀区 江南区西戈里必总面积IU评方公 里,总人口71.7万人.兴宝区：总面积约Fl平方公 里，总人口27J万人。幽宁区:总面积约1295 平方公里，总人口316万吉理区；总面积约872平方公里，总人口525万南宁市行政区划图西乡城区良庆区 srEAARXtJRltm:良氐区：总面积约13平方公里，总人口 208新XX914南宁市江南区房地产楼盘市场调查分析报告一、江南区现状及城区进展趋势(一)江南区域现状概况江南区位于广西首府南宁市西南部，邕江南岸。因城区坐落于邕江南岸而命名为江南区，管辖那洪镇、江西镇、吴坪镇、苏坪镇、延安镇5个镇及福建园街道、江南

2、街道、沙井街道3个街道办事处，总面积为1154平方公里，总人口40.2多万人。江南区是个后进展城区，拥有大片可供开发的土地与市区内最长的滨江水域，是进展都市型工业、休闲娱乐业、房地业、现代物流业的良好场所。随着大南宁的形成与中国一东盟自由贸易区，江南区已成为南宁市新的投资热土。提出了“工业化、城市化”的进展战略之后，不仅使江南区工业区的地位得到了进一步巩固，同时也使江南区的城市建设与第三产业走上了快速进展的轨道。江南区根据其区域特点概括起来，具有“四大优势”：1.核心区域优势：江南区是五象新区与老城区的核心区域，拥有大片可供开发的土地与市区内最长的滨江水域，是进展都市型工业、休闲娱乐业、房地业

3、、现代物流业的良好场所。2,便利交通优势：南宁11座大桥横跨江水，江南大桥的建成通车使用，全速提升江南交通；吴奸机场的扩建，长江三角洲、珠江三角洲城市航班的增加，加速江南区的进展。3 .人气商贸优势：江南大道沿线及周边要紧具备旅游娱乐、购物休闲与餐饮业；“10+1”大道形成一条凝聚传统与魅力，集购物、休闲、娱乐、饮食、文化、旅游为一体的东盟风情特色景观商业街区；白沙大道汽车销售一条街成为辐射西南地区的中高档汽车销售中心。这一切增加了江南区的人流与物流。4 .环境优势：江南区工业生产地的搬离，势必将大大改善居住环境。在江南大道、沙井大道、五一西路、壮锦大道、白沙半岛、亭子片区、石柱岭片区具有一批

4、房地产项目。逐步形成房地产业有序、健康、高质、快速进展，制造洁静优美的人居环境。（一）江南区市政规划及进展趋势1、江南区市政规划实施“136”工程与旧城改造项目，完善城市功能。根据城市进展需要，对一些重要地段进行改造与亮化美化。结合建设“136”工程。堤路园工程的实施，按照“旧改一片、新建一片、繁荣一片”的原则进行旧城改造。近期要紧实施白沙片区旧改项目，面积约1300亩，将建成环境优美，功能齐全商住新区。2、进展趋势规划，一区两带多组团”的城区进展空间布局“一区，多点式商贸区范围包含亭江路、星光大道、南建路、壮锦大道、沙井大道、江南大道、五一路、亭洪路、白沙大道，“五纵四横”路网交汇点。初步具

5、有市场集聚效应的商贸网点，以“10+1”商业大道为中心，形成休闲旅游为重点的商贸区；以邕江大桥南为中心，形成文化体育产业为重点的商贸区；以中兴大桥南为中心，形成服务社区的大型卖场为重点的商贸区；以清川大桥南为中心，形成金融、商务为重点，服务江南工业园与江南物流园的商贸区。“两带”一一邕江南岸经济带、城区西南部经济带随江南岸经济带范围是沿邕江地带。形成集大型超市、购物中心、餐饮娱乐中心、图书文化中心为一体的购物广场。江南沿江商务商贸区、房地产聚居进展区，形成独具特色的江南外滩新景。城区西南部经济带范围是沙井片区、吴坪镇、苏坪镇。此经济带拥有江南工业园、江南物流园。在吴珏、苏哥一带规划建设了工业集

6、中区，重点进展了机械加工制造业、食品加工业与精细化工业；围绕吴坪国际机场扩建，开发建设集生产、技术、资讯、贸易于一体的空港物流市场，大力进展“空港经济”。“多组团”一一多个小城镇特色组团。范围包含吴坪、苏坪、江西、延安镇。根据各镇资源特点与比较优势，分别侧重进展商贸、物流、农产品加工、食品加工、旅游、房地产等主导镇域经济快速进展的产业。吴坪镇重点进展商贸、物流、房地产业；苏坪镇重点进展储运、食品加工业；江西镇重点进展旅游业；延安镇重点进展农产品加工业。二、江南区房地产市场划分及特点（一）区域市场划分按房地产进展特征，江南片大体分为三个板块：五一沙井板块（老江南板块白沙星光板块（新江南板块）;壮

7、锦那洪板块（新兴的城南板块）。从规划上看来,江南区进展的灵魂在于由产业经济来带动区域人居进展，这是江南区与其他区域相比最大的优越感来源。假如要对目前南宁房地产进展得最为顺畅的兴宁区与青秀区进行定位分析，兴宁区仅仅是消费的商业区，而青秀区则十分现代化，但也只是一个城市房地产兴起的区域，而不是经济兴起的区域，换言之，江南区由于具备较为雄厚的产业支撑，未来的江南区或者将进展成为南宁的副中心。（二）江南区各板块在售项目统计表:江南白沙星光板块五一沙井板块壮锦那洪板块在售楼盘数量347待售/新增楼盘131_数量楼盘规模（亩）61583亩4-586亩52-463.06亩华南城3406亩要紧物业类型纯住宅纯

8、住宅纯住宅目前均价（元m2）6500元/肝6900元11f5400元/而主力户型紧凑二房、三房二房与三房二房与三房要紧消费群周边县市，省外乔迁居民、投邻近本地居民、周围生意人、南宁外二次置业者、周边居民资客县人江南区各板块楼盘存量/增量:住宅存量分析从现在江南区总体来看，住宅市场供应较为充足，自从限购令之后上旬以消化存量、预约为主，中下旬受市场影响逐步回升，新增量渐增。五一沙井板块存量房多，由于有几个大楼盘刚刚开始销售，如融晟公园大地现存量房2664套。另一个原因是宏观政策的调控削弱了住宅市场的消化速度；白沙星光板块在售项目较少，开盘已久，市场求大于供，因而销售情况较为可观；壮锦那洪板块销售价

9、格较低，存量较少，进展潜力较大，几个楼盘将集中推出房源，新增数量大，使该区域强大的住房需求得到释放，销售走势也较为乐观。壮锦那洪板块主要楼盘销售走势云顶印象南宁奥园碧园南城故事汇东星城I推货量1=1销售量销售可白沙星光板块主要楼盘销再走势I推货量销售嵬销售睾I江南区各板块要紧在售楼盘销售走势五一沙井板块上要楼盘销性走势25002000150010005000红日江城融晟公园大地万吕以江明珠120.%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%|一推货Ik销仰仪销售率I从上述各板块几个较具有代表性的楼盘来看，江南区目前整体的推货量消化了起伏比较大，从销售率来看最好的是

10、普罗旺斯达到98%。数据说明，目前江南区各楼盘走势良好，销售前景乐观，房源较为充裕。(三)江南区价格分析江南区在售楼盘平均价格走势图:南亍68&4元/米0.55%,2012江雨厉俭走势查看房源9月均价5767元/平米：t1.51%2012南宁江南层,走势图以上图表显示了2011年9月一2012年9月份江南区三个板块要紧在售楼盘的价格变化情况与三个板块在售楼盘均价走势情况。从中我们能够看到,江南区各板块住宅平均价格在5000-7000元11f区间内，该均价区间也较为符合目前江南区民众收入水平与消费能力，市场同意度较高。白沙星光板块由于周边配套成熟、位处交通便利地段均价最高达到8300元11f,而

11、壮锦那洪板块周边配套及地理位置欠佳的楼盘，其均价最低在5000元/面。总的来看，整个江南区的房价呈现出小幅度平稳上升的进展趋势。（四）江南区在售楼盘物业类型搭配比例B局层小层口超局层由图显示，江南区物业类型中，住宅占到了89%,商铺与写字楼占的面积较小，说明江南区商业的进展较其它板块还不够成熟，住宅高比例是由于江南区的进展，工业生产地的搬离，大大改善了居住环境，华南城与工业园区的进驻增加了人流与物流，给住宅商品房市场的进展提供了有力的保障。（五）江南区房地产市场后续供应分析近期在江南区的住宅性用途的土地成交没有，多半是工业、商业用途的土地成交。三、江南区各板块市场分析(一)白沙星光板块1.板块

12、环境分析白沙星光板块区位优势明显，环境优越。有白沙大道与星光大道两大交通干道纵横交错，交通十分便利。以白沙大道为界，南面有江南客运站，北面有江南区政府，使该板块成江南区的政治核心，优势凸显。规划中的江南公园也在白沙大道的北面。白沙大道东面临邕江，环境优越。这里是江南区商业物流比较发达集中的板块。白沙大道北面是广西国际农产品物流中心与10+1商业大道(茶叶街)，南面是南宁经济技术开发区。白沙大道沿线是“汽车一条街”。2 .板块房地产进展现状、 &瓜区政的白沙星光板块白沙星光板块是江南区房地产重要开发的板块，目前该板块的楼盘已售完项目有180个，待售4个，在售3个。该板块楼盘现今规模最大的是龙光普

13、罗旺斯，总占地586亩，总户数为9500户，大楼盘在该板块中仍占少数。星光大道周边配套相关于白沙大道更成熟，居住氛围更浓厚。但随着各大楼盘的开发，白沙大道现在的生活配套也日益完善，居住氛围日见浓厚，开发空间更广，潜力更大。配套主力户型已推产品J销售率汇聚购物、餐饮、休闲、娱乐、商务功能一站式骑楼街城。Al-A-C-D-E-F8711V两房一8911V两房70%有会所、网球场、篮球场、泳池、南城百货超市、大型康体会所、动态景观泳池、5000平米欧洲风情商业广场，临街骑楼欧洲风情街，小学、公园等配套。车库。82m两房、120-140Hl2三房5期98%华南城有、宾馆、酒店、酒吧、会所、电子网络、物

14、业管理、广告宣传、中介服务等物流商务配套设施，与住宅、公寓、宿舍、超市、购物中心、酒楼餐饮、娱乐休闲。D3：2+1B2：3+1B3：3+1C1：3+1F1：1+1Ala:楼中楼47%3 .板块项目基础指标量化项目名称地址规模规划保利城（在江南五一用地面积99亩，总建13栋高层建筑。塔楼总户数售）西路180号筑面积约36万户。2559户龙光普罗旺南宁市臼总占地面积586亩，五期：3栋28层，2栋32斯沙大道109总建筑面积1500亩。层，五期共1332户。多层、（在售）号（宝马展厅对面）总户数9500户。小将J层、用J层。华南城（在江南沙井占地面积2270239华南城将集原料及产品交易、展售）大道56号平方米建筑面积820000平方米。共5288个车位、目前开工建设2、3#广场，正打地基。示、信息交流、仓储、配送、货运与金融结算等功能于一体，提供工业原料及产品采购、物流一站式服务与办公休闲娱乐全方位服务。融晟公园大地（在售）江南沙井大道中段（沙井大道与亭洪路延长线交汇处）占地面积约150亩，总建筑面积30.3万平方米，共23栋楼，总户数2506户融晟公园大地有小学、国际品牌连锁折扣店、酒店、写字楼、大型超市、商务公寓、生态公园、600户国际会所、无边际泳池。小区有国际风情街区、国际幼儿园，集居住、酒店、商务、商业、餐饮、休闲等功能于一体的复合型公园生