某高档生活居住项目可行性分析报告.docx

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1、某高档生活居住项目可行性分析报告第一部分：对土地的认识1-11邯郸市整体概况：邯郸市各区概况：邯郸市邯山区概况：第二部分：邯郸房地产市场特征简析12-14房地产进展阶段判定：整体市场产品：邯郸租赁市场：邯郸房地产交易状况：邯郸各区销售市场份额：市场情况预测：第三部分：五仓区周边区域住房需求调研分析15-17购买意向分析购买区域选择区域类型比例面积要求比例购买户型比例楼层要求比例承受价格比例小区内部要求比例第四部分：邯郸市五仓区综合开发建设项目分析18-19项目分析项目投资分析市场分析建设条件分析经济效益分析业主单位项目进展分析合作方式第五部分：邯郸市五仓区旧城改造政策分析一一20-21第六部分

2、：总结22-23第一部分：邯郸市背景介绍邯郸市整体概况一、城市概况邯郸市1985年被国务院批准为对外开放城市，1992年又被国务院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、丛台区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为邯郸县、临漳县、成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。二、地利位置邯郸位于河北省最南部，地处北纬36021-44东经11400340,之间，与晋、鲁、豫三省接壤，总面积1.2万平方公里，其中市区面积457平方公里，总人口849.9万人，辖19个县（市）区。邯郸地势自西向东呈阶梯

3、状下降，高差悬殊，地貌类型复杂多样。以京广铁路为界，西部为中、低山丘陵地貌，东部为华北平原。海拨最高1898.7米，最低32.7米。属温带半温润大陆性季风气候，四季分明，年平均气温在摄氏13.8度，降水量平均550毫米左右，无霜期180-200天。邯郸的资源、区位优势明显，经济基础雄厚，是中原经济技术协作区的中心城市。西部山川秀美，蕴藏丰富的矿产资源，东部平原盛产各类农产品与经济作物，素有“冀南粮仓、棉海”之称。邯郸交通发达，京广铁路、京深高速公路、107国道横贯南北，邯长、邯济铁路，309国道沟通东西，是中原地区重要的交通枢纽。三、历史文化邯郸历史悠久，文化源远流长。邯郸是具有3000多年历

4、史的古城，春秋早期见于史籍，战国时期是七雄之一赵国的都城。早在7300多年前，这里就孕育了新石器时代早期的磁山文化，磁山先民们就在这一带建立了自己的家园，制造了举世闻名的“磁山文化邯郸兴于殷商后期，繁荣于战国与秦汉时期。先属卫后归赵,战国时为赵国都城，雄踞中原，为战国七雄之一。它将中原农业文化与草原游牧文化融为一体，构筑了赵文化豪放粗犷、慷慨悲歌的思想基调。1949年10月，中华人民共与国成立后，邯郸真正走向复兴，成为一座新兴的工业城市。邯郸历史悠久，留下丰富的文化底蕴，要紧有以赵王城、武灵丛台为象征的古赵文化，以“曹魏三台”与南北响堂为代表的魏齐文化与新石器早期文化的重要代表磁山文化遗址。邯

5、郸还是全国著名的成语之乡，拥有许多历史典故。革命战争年代，也做出了巨大奉献，现储存有晋冀鲁豫烈士陵园、八路军129师司令部等革命历史遗址。四、进展规划以进展为主题，以结构调整为主线，以改革开放与科技创新为动力，以提高人民生活水平为根本出发点；积极实施科教兴市、开放带动、可持续进展三大战略，努力推进经济体制与经济增长方式的根本性转变；充分发挥邯郸比较优势，增创后发优势，全面提高国民经济整体素养与综合竞争能力，加快改革开放与现代化建设进程，实现经济与社会跨越式进展。要建成“三个基地”，即特色突出的高优农业基地、结构合理的基础工业基地、辐射力强的商贸物流集散基地。到2005年，全市国民经济与社会进展

6、的要紧预期目标：综合经济实力。国内生产总值年均增长9%左右，达到830亿元左右，人均国内生产总值达到万元左右。财政收入与国内生产总值基本保持同步增长城镇化水平。城镇化水平达到38%以上，非农产业从业人员占全部从业人员的比重达到55%o城市承载能力、综合服务功能显著提高，城市产业结构与城区空间布局优化，小城镇在全市经济进展中的功能与地位明显增强。人民生活。城镇居民人均可支配收入与农民人均纯收入按可比价年均增长5%与4%以上。城镇住房人均使用面积达到18平方米，农村住房人均使用面积稳固在20平方米左右，居住条件与生活环境进一步改善。每千人拥有卫生技术人员3人以上。城镇登记失业率操纵在5%以内，城镇

7、社会保障实现全覆盖，人民生活向宽裕型小康迈进。五、城市现状邯郸通过多年的进展，国民经济各行各业都有了长足进展，农村经济蓬勃进展，工业基础日益雄厚，基础设施日趋完善，人民生活显著提高。2004年，全市人民在市委、市政府的正确领导下，认真贯彻落实党的十六大与十六届四中全会精神，全面贯彻科学进展观，坚决落实宏观调控措施，把进展作为第一要务，不断拓展“四项”重点工作的深度与广度，促进了经济与社会的全面协调进展。国民经济进展态势良好，经济实力进一步增强，整体经济达到近年来最好水平。科技、教育、文化、卫生、体育等各项社会事业全面进步，人民生活水平继续提高。全市经济保持快速健康增长。经测算，2004年全市生

8、产总值完成936.5亿元，比上年增长14.5%,增幅比上年提高2.4个百分点，为1997年以来最好水平。人均生产总值达到10887元，比上年增长13.6%o全市第一产业实现增加值125亿元，比上年增长7%；第二产业增加值488.4亿元，增长17.1%；第三产业增加值323.1亿元，增长13.8%o三次产业比重由上年的14.5：51.8：33.7调整为13.3：52.2：34.5o六、固定资产投资稳固增长。全年完成全社会固定资产投资346.4亿元，比上年增长34.8%,增幅比上年提高16.9个百分点，为1995年以来的最高增速。投资重点集中于工业与住宅两个方面。全年完成工业投资135.2亿元，占

9、全社会固定资产投资的比重为39.0%；全年完成住宅投资66.5亿元，增长25.8%,住宅投资占全社会固定资产投资的比重达到19.2%o全年国有及其他经济类型完成投资203.8亿元，增长35.7%,占全社会固定资产投资的比重66.6%,多元化投资格局日渐成熟。七、居民消费市场热点比较突出。全年实现社会消费品零售总额272.8亿元，比上年增长16.3%o消费热点要紧集中于食品、交通通讯、教育文化娱乐服务与居住等四个方面。食品方面的支出增长5.7%；交通通讯方面的支出增长53.5%；教育文化娱乐服务方面的支出增长10.9%；用于居住方面的支出增长16.6%。全市居民消费价格指数为105.4%,比上年

10、上涨5.4%,其中城市上涨5.9%,农村上涨4.9%；商品零售价格指数105.7%,上涨5.7%。八、财政收入保持较快增长。全年完成全部财政收入92.4亿元，按可比口径比上年增长48.0%,其中地方通常预算收入34.1亿元，增长34.7%o在地方通常预算收入中，增值税、营业税分别为7.4亿元与5.2亿元,分别增长53.9%与28.9%0财政通常预算支出63.7亿元,增长3L8%。2004年，市开发区实现了持续、健康、稳固、协调进展，各项经济指标均呈高速增长态势，经济总量明显提升。实现生产总值4.57亿元，比上年增长2.17倍；总产值13.27亿元，增长1.95倍；三次产业实现技工贸总收入20.

11、72亿元，增长1.92倍，其中工业销售收入13.59亿元，增长1.23倍；实际进区内资15.31亿元，增长L74倍；实际到位外资614万美元，增长7.19倍；出口总值2181万美元,增长276倍;利润总额4268万元，增长1.84倍；全部财政收入5513万元，增长91%；全社会固定资产投资6.29亿元。各项经济指标均超额完成省市计划任务，在省商务厅对32个省级开发区的综合评价中，市高开区各项经济指标的增幅排名第一位，综合实力列第15位，基本步入“滚动开发、良性进展”的轨道。九、道路建设取得较大进展。年内城市快速路、主干路与城区路网加快建设进度，全年道路建设总投资16.7亿元，比上年增长14.4

12、%,占基础设施投资的比重达到30.2%o年末，全市交通运输线路公路通车总里程达到7979公里，高速公路达到85公里。青红高速邯郸段、魏峰线（临漳-魏县）、邯大线成安段、永河线邯郸段，与市内主城区中华大街改造、东柳林大街、邯钢路、岭南路、学院北路、北仓路、前进大街等翻新改造进展顺利。年内，新增城市道路面积85万平方米，截止2004年底，市区城市道路总长度882公里，总面积达1658万平方米。全市基本形成了以高速公路为龙头、干线路为骨干、路网为联络线、县乡路为支脉的放射形交通网络。十、城市绿化全面加快创建国家园林城市建设步伐，年内全面启动环城林带绿化、积极推进“两湖”、“两河”、“两园”建设，完成

13、了2个广场、13个游园、3个出入市口的绿化建设，实施了联纺西路、前进大街等道路绿化，新增改造绿地196万平方米，植树290万株,实施立体绿化7.9万延长米。年末,市区建成区绿化覆盖率达42%,建成区绿地率达32%,人均公共绿地面积8.35平方米。十一、城市公交体系进一步完善。年内，新开线路15条，调整线路30条，线路总数达77条。年末，全市公共交通运营线路网长度526公里，新增12公里；新增公交车辆125标台，较上年增长12%；年运送乘客9691万人次；客运出租车运营车辆4613辆。城市供水、供气、供热能力继续提高。市区全年供水总量20113万立方米，其中居民生活用水5101万立方米，供水管道

14、长度1374公里，供水普及率100%;供气管线长度598公里，用气人口119万人，燃气普及率85.76%；城市集中供热面积达1520万平方米,其中住宅面积993万平方米。十二、工业经济运行2004年，我市工业企业进一步转变观念，积极应对，加快调整，确保了全市工业生产继续高速增长，经济效益与运行质量进一步好转。全市工业经济运行的要紧特点：一是工业生产快速增长。2004年，全市全部工业企业完成总产值1450.6亿元，比上年增长17.8%,其中：500家规模以上工业企业完成总产值830.56亿元，增长25.8%,为1978年以来最高增幅。在规模以上工业企业中，大中型工业企业完成695.96亿元,增长

15、21.6%；国有控股企业完成533.34亿元，增长14.6%；重工业完成750.52亿元，增长27.4%。二是工业经济效益明显提高。全市工业系统加大挖潜改造力度，经济效益明显提升。2004年，全市全部工业企业完成增加值448.5亿元,增长17.3%,其中：规模以上工业企业完成增加值279.9亿元,增长23.5%；实现利税98.2亿元，增长26.8%；实现利润50.2亿元,增长26.9%。三是要紧产品产量增长较快。2004年，全市规模以上工业要紧产品产量增长较快。原煤、洗精煤、生铁、钢、轴承、塑料制品、白酒、烧碱、水泥分别达到2086万吨、963万吨、1246万吨、1244万吨、5.22万套、3

16、.7万吨、44327千升、5.22万吨与711万吨，分别增长16.2%、14.9%、22.1%、31.5%83.8%、6.6%、1.8%、12.8%与25.7%0四是要紧工业企业拉动力强。传统优势产业如钢铁、煤炭等行业改造步伐加快，龙型效应显现，邯钢、邯邢冶金矿山局、峰峰集团等要紧骨干企业的带动作用明显增强。年内，仅三家大企业就实现利税32.7亿元，增长38.6%,拉动全市规模以上工业增长9.2个百分点。建筑业生产持续增长。在固定资产投资特别是住宅建设的带动下,全市建筑业总产值达到10L7亿元，比上年增长11.4%o实现增加值39.93亿元，增长15.3%o建筑业占全市生产总值的比重达到4.3%。建筑企业劳动生产率继续提高，全员劳动生产率达到