小区物业管理方案（通用3篇）.docx

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1、小区物业管理方案（通用3篇）小区物业管理方案（通用3篇）“xxx”小区，位于“国家4A级旅游度假区“XX位于XX,与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区内设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积Xm2；商铺面积Xm2；地下停车场Xm-地上停车场Xm-车库X个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防范，电子巡更,楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。XXXX公司是具有物业

2、管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达X多万m，。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一我公司将利用我们“天时、地利、人和的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使XXX小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度,使XXX真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打

3、造物业品牌。第二章物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值；人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉；结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务；采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平；管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点：1、完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中,充分体现我们的服

4、务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。2、环境管理责任到人小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最佳，为小区增加一道清洁、卫生、亮丽的风景线。3、安全、消防真抓

5、实干为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，紧密联系职能部门，齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常管理中，制定与之相适应的应急处理安全操作程序，在发生特殊事件时尽量将损失降低到最小程度。公司本着服务第一，以人为本，在管理中导入IS09001质量管理体系、ISol4001环境管理体系。运用现代的科技手段及管理方法来管理与服务，最终实现社会效益、环境效益、经济效益的统一。公司将通过良好的物业管理，使“XXX”保值、增值，真正为业户营造一个方便、温馨、舒适的生活和工作环境。一公司追求目标：房屋建筑的完好率达到98%以上；报修及时率达到100%;清洁管理无盲

6、点;设备设施完好率达到98%以上；小区路灯完好率达到100%;管理区域内不发生重大安全与火灾责任事故；有效投诉处理率100%;服务满意率达95%以上；绿化完好率达到98%以上；道路完好率达到98%;各类管理人员岗前岗中培训10()%;无服务安全事故发生。二、主要措施完善各项管理制度和管理规定；所管辖区卫生无死角，绿地存活茂盛；治安良好，环境清洁，辅助设备及建筑良好；管理人员及服务人员上岗要佩带标志，规范制服，设立立岗、巡岗、监控岗，并明确岗位职责及考核标准；建立各种资料档案、报修、养护记录；各种收费项目、标准公开，合理收费；制定大、中修年度计划，并负责实施;制定并组织员工培训计划的实施；结合创

7、优评比标准，进一步提高物业管理水平。遵循服务第一，业户至上，依法经营，务实奋进的企业宗旨，弘扬银滩物业，勇争第一的企业精神，以优质文明的服务，为业户创造美丽温馨的家园。三、组织运行机制：1、建立监督机制；2、建立信息反馈及处理机制；3、制定工作流程、各项管理服务项目的长远计划和短期计划；4、管理人员的培训管理；5、增强服务意识，量化管理及标准运作；6、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。四、物业管理制度1、管理处经理职责；2、管理人员岗位职责；3、作业人员岗位职责；4、员工培训;5、管理处运作管理工作规程;6、人事管理及员工培训、考核制度;五、管理处运作管理规程

8、1、内部运作管理办法2、小区秩序管理；3、清洁管理；4、绿化管理；5、消防弱电设备设施管理；6、供配电设备管理：7、给排水设备管理；8、共用设施和共用场地管理；9、安全操作规程；1()、特约服务管理规定。(以上各种规定及制度略)第三章拟采用的管理模式一、物业管理架构物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以要求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。公司设立办公室、保洁部、设备维修部、绿化部、秩序管理部、接待部等部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业管理的要求，又能为将来业务的

9、发展留下充足的空间。1、办公室(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其它部门储备人才。(2)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。(3)负责内部运行工作的综合协调。(4)负责对外承办、接待工作，物业管理市场营销和招投标。(5)总经理指派的其它工作。2、保洁部(1)负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁。(2)负责小区内的垃圾清运工作。(3)上级领导交办的其它工作。3、设备维修部(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。(2)负责物业机电设备的日常维修保养工作。(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。(4)上级领

10、导指派的其它工作。4、绿化部(1)负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作。(2)负责小区内的园景设施的养护工作。(3)上级领导指派的其它工作。5、秩序管理部(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。(2)建立健全、制定物业的各项安全规章制度。(3)负责小区的日常巡视工作以及车辆停放管理。(4)负责小区应急处理的抢救工作。(5)上级领导交办的其它工作。6、接待部(1)负责日常业户来访接待工作。(2)负责业户档案的建立和管理工作。(3)负责业主的投诉和咨询，并提供帮助。(4)配合办公室开展员工培训工作。(5)上级领导指派的其它工作。为落实市十三届人大三次会议审议通过的关于依法加

11、强居民小区物业管理的议案，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据物业管理条例及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案:以国家物业管理条例为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实关于依法加强居民小区物业管理的议案为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。(一)目标：1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%O2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;20xx年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100

12、%签订前期物业管理合同和业主临时公约。3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得物业企业资质证书。4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家物业管理条例及相关配套法规、规章，结合我

13、市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施沈阳市物业管理规定，依法加强我市物业管理活动的监督管理。（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明

14、确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家物业管理条例和前期物业管理招投标办法，及时制定符合我市实际的沈阳市前期物业管理招投标管理办法。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主

15、大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订（前期）物业服务合同和业主（临时）公约，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订前期物业管理合同和业主临时公约。二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家物业管理条例的要求依法取得物业企业资质证书，并遵照建设部物业管理企业资质管理办法的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行物业服务合同情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照合同约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强