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1、一、企业项目拓展概况及总结(一)拓展概况(二)经验总结二、此后我司拓展战略思绪(一)近期目0(二)中期目的(三)远期目0三、拓展人员架构(一)目前架构中存在0问题(二)提出两种处理方案四、拓展工作流程图五、结束语附表:(一)目录(二)详细表格状况一、企业项目拓展概况及总结房地产行业属于高风险行业,由于其自身B资金需求量大、投资回收期长时行业特性,及受有关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求B变化影响较大的行业特质,使得投资活动成为房地产企业最重要的经营行为,关系到房地产企业生存发展的命脉,而项目拓展阶段已经决定了房地产项目0大部分利润,房地产的竞争已经向土地获取能力转化。我司历经5年0大型
2、旧改工程一一回龙埔项目,在投入了大量B人力、物力、及财力,现终已进入施工阶段,也意味着该项目对于我部门来说即将告一段落。因此,我部门将面临新B挑战一一拓展新项目、获取新土地。(一)拓展概况从23年6月开始,我司已陆陆续续理解或接触了上十个项目(详细见附表),有朋友简介的、有中介推荐B、也有从交易会上获知的,等等。通过企业严密的考察、调查、可行性分析及筛选,目前,符合我司战略发展及定位需求B只有“新生村旧改项目”和“大亚湾中心区项目”。项目详细资料如下:1、新生村旧改项目1)项目地址:位于新生小区人岭路以东,雄丰路以南;2)土地权属:深圳市龙岗区龙岗街道办事处新生小区居民委员会;3)地块面积:地
3、块面积约为202328平方米(详细以有关部门审定的改造范围面积为准),其中非农建设用地82306平方米;4)获取方式:旧村改造;5)进展状况:与新生村村委深入洽谈中,但村委态度不够明确,有碍于项目进展,双方洽谈有待发展;6)项目可行性:我司拥有资深B旧改开发经验,有足够能力进行改造建设,且符合我司0定位发展。2、大亚湾中心区项目1)项目地址:原地块位于螺岭,通过地块置换,置换地块位于大亚湾中心区;2)土地权属:惠州市银泰房地产开发有限企业;3)地块面积:地块面积为45000平方米;4)获取方式:土地置换后,法院裁决转让;5)进展状况:项目已考察,双方洽谈也均满意,但由于对方土地事宜处理不完善,
4、指示双方洽谈暂无进展,我部门深入跟进中;6)项目可行性:项目风险较小,有一定的盈利空间,最重要是为我司异地发展积累经验,且在当地发展立足脚跟。(二)经验总结通过诸多项目考察及分析研究,总结经验详细如下:1、部门职能人员应当拥有大量人脉,通过多种方式及手段获取大量土地信息,如,政府土地储备信息、法院拍卖、中介推荐及朋友简介等,以供部门及领导筛选。2、若初步筛选出符合企业战略项目土地,有关职能人员应能立即搜集有关资料,如,项目地址、占地面积、规划指标、土地权属企业、企业信用及债务状况等等,从多角度、多方面详细理解项目土地状况,以便部门及领导对其项目土地考核。3、企业有关职能部门需积极配合我部门尽快
5、完毕初步的可行性分析汇报,让领导及时理解该项目的市场价值、盈利效果及存在风险。4、组织部门有关人员参与实地考察,实地理解土地状况、获取周围楼盘信息、明确当地报建程序,并积极与中介方或土地方进行对接,顺利推进下一步谈判。5、与对方接洽,明确我司所需土地规定及条件、规划指标及交易价格,规避多种对我司不利及风险事宜,待双方洽谈完毕后,需在双方协议中明确列出。6、企业需配置完善的拓展人员予以我部门,将拓展及报建两大块分开来,完善我部门建设,以免部门人员权责事务不明确,员工压力大,工作效率不ijO7、企业拓展资源及企业有关领导拓展资源,需与部门指定拓展人员对口,以便职能部门能及时理解信息状况和工作开展。
6、二、此后我司拓展战略思绪伴随回龙埔项目的贯彻,预示着我司正向新的台阶前进,这是我司可喜可贺之处。然而“物竞天择,适者生存”这个道理教育我们,市场是不会同情弱者,并不能因眼前的小小胜利而自满自足。放眼当今地产市场,结合我司现产业规模,必须制定战略,明确目的,实现企业可持续发展。根据现企业0状况,在拓展方面可分别制定“近期、中期、远期”B战略目的。详细如下:(一)近期目01、我司囤地状况较微弱,眼前已到瓶颈之处,当务之急应立即发现新土地,发展新项目,适应企业现阶段性的发展,以防止企业出现停滞及断层状态。2、根据企业目前规模,较之资历雄厚0地产企业,在一、二级土地交易市场上并不能占到一定0优势。因此
7、,我司需通过其他渠道,如股权收购、法院裁决等方式获取土地,在我司所能承受的范围内,规避风险,积极拓展新项目。3、在异地二、三线都市获取土地开发建设,为我司此后异地拓展,壮大规模奠定基础、积累经验。4、在北大团体0协助下,尽快完善部门建设及部门编制,以到“因岗置人”,而不是“因人设岗”,以利于项目拓展顺利进行。(二)中期目01、以回龙埔旧改项目为基础,继续发展有关旧改项目,成为旧改方面0元老,也深入拓展企业版图。2、地产企业资质升级,以争取开发建设更大的项目土地,形成企业的经济增长点。3、巩固企业当地发展,兼以异地拓展,囤积部分土地,分批进行开发建设,形成系列0品牌形象优势,同步在市场上形成“人
8、无我有,人有我有”的良好口碑。(三)远期目B1、发展企业集团化,努力形成市场关键竞争力,需向大型地产企业看齐,如万科、碧桂园等。2、在全国范围内囤积大量可开发土地,以便于企业长期性健康的可持续发展。3、企业多元化发展,在企业“突出主业,多业并举”日勺状况下,向其他产业领域延伸。多方位经营的措施使之企业拥有更为广阔的发展空间,提高企业的抗风险能力,并有效的化解市场风险。三、拓展人员架构(一)目前架构存在0问题目前,我司拓展项目只处在阶段性发展,拓展经验及部门人员配置状况均不完善,使我部门出现瓶颈状态,详细体现如下:1、拓展信息局限性。部门人员无信息对接口,以至部门人员无法及时理解对接单位及获取详
9、细土地信息。2、拓展项目专业性不够。部门一旦拿到土地信息,只能零零碎散0获取有关信息,并无专业性人员进行专业、高效的预可行性分析,以至于项目可行性不够专业、精确。3、拓展职能人员局限性。部门获取任务时,只能临时抽调目前业务较少B人员进行参与,并无与之有关的拓展团体进行参与、调研,以至于部门人员事务繁杂,压力较大。4、项目拓展人员及报建人员权责不明确。现部门编制不完善,其拥有人员重要负责平常项目报建业务,企业对其人员并无制定有关拓展类权限及职责,以至部门人员权责不明确,做起事来畏手畏脚。(二)提出两种处理方案现根据企业状况,我部门提出两个处理方案:1、成立独立的拓展部门1)目的:通过成立新部门,
10、实现对项目拓展及选择的质量控制,保证项目选择的优化及决策0科学性。2)需配置人员:拓展经理一名,拓展专业人员两名,拓展文员一名。3)部门规定:项目拓展部门需对项目拓展工作及项目选择进行全面控制和管理,对有关财务、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等有关专业具有一定B理解,项目拓展部门对机会项目进行分析和筛选,经领导同意后,项目拓展部门对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究,形成项目预可行性分析汇报,在分析汇报中所形成的预算成果应符合企业预算0规定,突破时,应提出对应0处理方案并对处理方案B可行性进行评估。4)部门人员职责、拓展经理:主持本部门全面工作,随时掌握土地新动向;选择适合企业状
11、况的开发项目,并进行可行性分析以供领导层决策,为企业可持续发展储备土地;具有编制可行性汇报的能力及有关专业知识;拥有广阔的有关拓展的人脉资源;协调好部门内部人员、部门与部门之间的关系,为顺利推进工作发明友好气氛;负责对下属工作人员日勺业务指导。、拓展专人:熟悉拓展项目有关专业知识,能辅助经理编制可行性汇报;全程参与新项目拓展计划,参与项目可行性分析,搜集项目资料,增进项目谈判,直至成功获得项目开发权;负责双方谈判安排,协助经理进行内部管理;谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络;完毕经理交办的其他任务。、拓展文员:理解拓展部门业务流程及有关术语,做到在承接文献中应用精确;负责部门公文、一般性请
12、示、会议记录日勺起草,以及其他文字类工作;对搜集的项目资料进行整顿、编排、归档并进行保管;协助拓展专人办理有关拓展事宜;负责部门内务事宜。5)优势与劣势、优势:部门人员分工详细,任务工作单纯、直接,可高效完毕部门任务指标。、劣势:企业编制人员过多,企业成本上升。企业处在阶段性时,内部组员较之清闲。2、优化组合开发部1)目0:通过优化组合B方式,使开发部内部拥有专业0拓展人员,并与内部定岗编制人员,构成专业的拓展团体。在减少企业日勺编制及成本下,高效的完毕拓展任务。2)内部拓展小组组员:拓展主管一名,拓展专人一名,文员(可与开发部自身文员共用)。3)小组规定:项目拓展小组需具有项目拓展0有关财务
13、、市场、规划、造价、前期、法律、人力资源等方面的专业知识,小组组员有能力对机会项目进行精确的判断和筛选,并报备部门经理一起分析研究,经部门分析通过后,拓展小组需对拟开发项目进行分析、踏勘、市场调查和研究,形成项目预可行性分析汇报,在分析汇报中所形成B预算成果应符合企业预算的规定,突破时,应提出对应的处理方案并对处理方案的可行性进行评估。4)小组人员职责、拓展主管:负责项目拓展0全面工作,随时掌握土地新动向,选择适合企业状况B开发项目,并进行可行性分析以供领导决策,为企业可持续发展储备土地;具有编制可行性汇报的有关专业知识;拥有广阔的有关拓展的人脉资源;协助经理完善部门内部管理;负责对直接下属工
14、作人员的业务指导。、拓展专人:熟悉拓展项目有关专业知识,能辅助主管编制可行性汇报;全程参与新项目拓展,参与项目可行性分析,搜集项目资料,增进项目谈判,直至成功获得项目开发权;负责双方谈判安排,协助主管进行内部管理;谈判期间需与土地方或中介方保持亲密联络;完毕经理、主管交办的其他任务。、部门文员:在完毕部门内务0同步,需配合拓展小组完毕有关文字类工作;对部门资料整顿、归档0同步,需将报建资料与拓展资料分门归类;热情接待来访人员;完毕领导交代0其他工作。5)优势与劣势、优势:减少企业编制,减低人力成本,内部人员工作饱和度高,亦能高效完毕部门任务指标。、劣势:对部门提出更高的J规定,对部门,部门经理
15、,部门组员也提出新0挑战,压力较大。四、拓展工作流程图五、结束语在不停拓展新项目,积累新经验的同步,要充足运用我司原有房产开发经验、旧改经验以及长期合计品牌效应的优势,将企业规模、版图深入扩大,遵照“站稳龙岗、立足深圳、面向全国”0企业目的,在全国范围内开展业务。部门人员既要看到企业发展中有利0一面,同步尚有清晰日勺危机感,以高度B使命感、责任感一如既往B为企业效命,将产值做大,将企业做强,发明新的业绩,展示新B风采。附表:(一)目录(二)详细表格状况开发部二OO九年十一月四日序号接洽时间项目名称地块状况洽谈状况123年6月海口盈滨半岛项目位于海口市盈滨半岛暂停223年6月海口西岸项目位于海口西海岸新区暂停323年6月珠海三宗地项目位于位于珠海市前山及斗门区暂停423年6月惠州大亚湾项目位于惠州与深圳坑梓交界处,占地10万平米暂停523年7月布吉李朗项目位于深圳市龙岗区布吉李朗村,占地8.6万平方米暂停623年7月布吉水径项目位于布吉街道,占地面积39000平方米暂停723年8月东湖项目位于罗湖区东