房地产开发流程讲解手册.docx

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1、房地产开发及流程（讲义）根据企业安排，今天由我给大家简介房地产开发及流程。本课重要向大家简介房地产开发过程中的重要节点和重要工作，目的是向大家普及房地产开发中的某些基本知识。由于本人学识和经验有限，在讲解过程中难免有不妥之处，还请各位同事予以批评指正。在正式开始之前，我先向大家简介几种常用日勺概念。一、容积率-是指项目范围内总建筑面积与用地面积的比率。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接波及到居住的舒适度。一种良好日勺居住小区，高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2（建筑物地下部分建筑面积不计入容积率）。二、绿地率用地范围内各类绿地口勺总和与用地日勺比率（）。（

2、同步，还要弄清晰什么是绿化率？什么是绿化覆盖率？）三、建筑密度一一指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%）,它可以反应出一定用地范围内日勺空地率和建筑密集程度。四、建筑高度-一指建筑物室外地平面至外墙顶部口勺总高度。（烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上日勺突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分口勺水平投影面积合计不大于屋顶面积B20%,且高度不超过四米的，不计入建筑高度。）五、开发强度一-土地开发强度，包括容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等几项重要指标。（在一般状况下，土地开发强度越高，土地运用经济效益就

3、越高，地价也对应提高；反之，假如土地开发强度局限性，亦即土地运用不充足，或因土地用途确定不妥而导致开发强度局限性，都会减弱土地的使用价值，减少地价水平）。五、道路红线道路红线一般是指道路用地口勺边界线。（插入东区项目总平面图予以阐明）第一节房地产开发的含义一、含义：1、从广义上来说，房地产开发是指房地产企业的经营管理者，运用科学日勺理论与措施，根据社会与市场的需求及企业的主客观条件，对房地产日勺开发、买卖、租赁、抵押、典当与租售后服务等活动H勺全过程。予以决策、运筹、组织与调控，以保证动态地最优化地实现企业日勺总目日勺。2、从狭义上来说，是指房地产企业从项目立项、获得项目用地（或合作谈判）、办

4、理多种报批报建手续、施工管理与成本管理、销售及服务日勺全过程。今天我们着重讨论日勺是房地产开发日勺狭义概念。二、什么叫开发？开发日勺目日勺是什么？1、开发：开发是一种过程，是一种资源整合、科学管理的过程。那么，房地产开发都要整合哪些资源、要进行哪些方面的管理那？房地产开发需要整合日勺资源诸多，要是进行简朴日勺分类，我认为重要有如下几方面。一是土地资源，二是资金资源、三是人力资源、四是社会资源。同样，科学管理是要进行项目立项、人力资源、财务、施工、成本、营销、物业等方面的管理。（插入示意图予以阐明）2、开发口勺目的：开发日勺目的就是通过资源整合、科学管理，最大程度日勺增长多种资源的附加值。也可以

5、这样说，房地产开发其实质就是一种增长价值日勺过程。三、房地产企业口勺组织架构大家懂得，房地产开发是一资金密集型、专业性极强的行业，只有搭建一种经济、灵活、实用口勺房地产企业组织架构，才能正常、有序日勺进行项目开发工作。一般状况下，除企业董事会、总经理、副总经理外，有一定规模的房地产企业还应具有如下部门：1、行政办公室一负责企业的平常事务。2、人力资源部一负责企业的人事管理。3、计划财务部一负责企业的资金管理4、开发部-负责协助企业主管对项目的前期决策及进行项目前、中、后期日勺手续办理。5、协议管理中心（或法律顾问）一负责对协议日勺合法性、可执行性进行审核以及风险防备管理。（房地产开发过程中，要

6、签订大量日勺、多种各样日勺协议，每一种协议日勺签订都需要有关专业曰勺知识作支持，单一的部门不也许包揽所有的协议签订。怎样在协议签订之前尽最大也许的消除隐患，这就需要在法律上、风险防备上对协议进行宏观管控。同步，一旦发生协议纠纷，也需要一种具有司法实践经验日勺部门对协议纠纷进行处理。）6、工程部负责项目的施工管理（工程进度、质量、施工安全管理）。7、成本部一负责项目的成本管理（造价管理）。8、采购部-负责项目设备及材料的采购。企业内部日勺部门之间，既互相独立、又互相联络，也即是说各个部门既有各自独立日勺职责范围，又有必须日勺互相内在工作日勺联络。在这里，我重点以工程部、成本部、采购部三部门有关工

7、程设备及材料采购为例，讲一下互相部门之间的工作关系。根据量、价、实行相分离日勺原则，假如在条件容许日勺状况下，这三个部门应当是互相独立工作日勺o工程部根据设计提出设备、材料质量规定和设备材料采购清单，成本部提供价格控制空间参与并主持价格谈判，采购部根据得到日勺数量、质量、价格以及供货时间规定选择三家以上合乎条件日勺供货商，构成有三部门参与日勺招标小组进行采购招标，最终确定供货商，签订供货协议。（插入三部门工作流程图）9、营销筹划中心-负责项目营销及客户管理。10、物业部（物业企业）一负责项目建成后日勺物业管理。（插入组织架构表）第二节房地产开发过程具有那几种阶段从开发时间次序上来分，房地产开发

8、有前期、中期、后期三个阶段。为便于讨论，下面我为大家逐一进行简介。一、项目日勺前期阶段前期重要是房地产开发商日勺准备阶段，在这个阶段，重要有项目立项、项目方案及施工图设计、项目报批报建等工作。（一）、项目立项项目立项，是房地产开发过程中日勺一种最为基础、最为重要日勺环节。项目立项的对日勺与否，直接决定了项目日勺成败；尤其是在企业起步阶段，一种好口勺项目决策，甚至可以决定一种企业的生死。在这里，我先向大家简介我们曾经做过日勺两个项目。在九十年代初，郑州市旧城改造项目诸多，企业在决策南乾元街改造项目时，由于当时企业刚刚起步，资金量很小，按照常规，是主线局限性以进行该项目日勺开发。不过，企业主管在充

9、足听取有有旧城改造经验人员日勺意见后，详细研究旧城改造的内在规律和流程，大胆决策，迅速启动，用至少日勺资金（记得是几十万元），就撬动了项目，获得了较大日勺收益。这是我们进入房地产市场来以自有实力掘到日勺第一桶金，项目收益率极高。然而，在随即进行的天荣市场项目中，企业在项目决策上，由于当时不懂得专业批发市场日勺运作规律和利润空间，在对整个项目日勺定位上，没有进行深入的调查和理解。仅仅把我们定位在项目日勺前期旧城拆迁上，没有对项目进行二次开发，只是把土地一卖了之。由天荣企业对该项目进行二次开发，建成目前天荣服装批发市场。在这个项目中，项目是我们日勺、我们动用了大量日勺社会资源和人力资源，承担了最大

10、日勺社会责任（负责安顿每一种拆迁户），把整个开发环节最重要、最难做的事情给做完了。成果那，只是给他人打了工，挣了几种工钱而已。目前该市场在已经卖掉二分之一的状况下评估价值到达15个亿左右，并以此作价入股一家境外上市企业，占该企业该项目25%的股份，准备二次拆迁重建，要建成比银基规模还要大的服装批发市场。不过，这已经和我们没有任何关系了。假如我们当时具有市场日勺概念、认识到市场日勺巨大潜在价值，我们完全可以借助合作方的资金实力，在这个市场中占有一席之地。仅仅这一种项目，就使天荣房地产打下了坚实的基础。在天荣集团随即出现的重大危机面前，由于有了天荣服装市场源源不停地在经济上日勺不停输血，天荣集团早

11、就魂断蓝桥了。由此可见，项目立项在开发过程中的重要作用。下面，我分别向大家简要简介一下项目立项日勺几种重要工作环节。(1)、项目区位日勺分析与选择土地是房地产开发中最重要日勺生产资料之一，是一切房地产开发的基础。项目位置日勺好坏对房地产开发起着至关重要日勺作用。(2)、项目开发内容和规模的分析与选择有了好日勺项目土地，接着就要决定干什么、做多少日勺问题。这就是项目定位。目前，干什么，做多少，在你拿到土地的时候，政府在大日勺方向上已为你限定了许多条件，不过在市场细分上，并没有明确日勺多少规定，你还需要通过认真日勺调研，精确日勺把握市场，使所建项目符合市场的需要。如我企业目前开发的东区写字楼项目，

12、土地出让协议上明确规定，土地使用性质为“商服用地”只能建商业和写字楼。容积率为4.0,根据这个容积率计算，地面以上总建筑面积只能是41000平方米左右。不过，商业建多少、写字楼建多少并没有对你做过细的规定。因此，我企业结合市场需要，通过充足调研和认真计算，最终确定为三层商业裙房、二十一层写字楼(3)、项目开发时机的分析与选择项目开发时机日勺选择，重要考虑项目周围的配套程度和市场需求决定的。配套程度越高、市场需求越旺盛，开发时机越好。反之则不好。不过，目前伴随国家对房地产市场调控力度加大，房地产企业捂地囤地日勺难度也越来越大。项目土地拿到手后，并不是你想什么时候开发就什么时候开发，而是在土地出让

13、协议中就明确规定了你开竣工的时间，无理由超过规定的时间就要接受惩罚，直至收回土地使用权。如我企业东区写字楼项目，土地出让协议中明确规定该项目的动工时间为2010年10月31日之前，竣工时间为2012年10月30日。(4)、项目开发方式的分析与选择项目开发方式重要是指项目是独资开发还是合资开发，是分期开发还是一次性开发。这重要由资金和市场决定日勺。(5)、项目资金筹措方式的分析与选择开发项目资金的筹集是房地产开发中主线性工作。用多少资金启动项目，后续资金怎样安排，是使用自有资金还是依托销售回笼资金,是依托银行贷款还是借用投资企业保持项目资金链不停，这是每一种开发企业老总至始至终都要考虑的问题。(

14、6)、项目产品经营方式的分析与选择确定产品日勺经营方式，是持有物业长期经营，获取最大日勺经济效益，还是迅速推出、迅速回笼资金加紧资金周转率，开发更多口勺项目。(7)、项目最终经济和社会效益的分析与确定通过以上分析，计算出项目的运行成本和盈利空间，以及产生的社会效益。我们正在搞口勺东区写字楼项目，我们日勺当家人陈总内心里也有一种运行成本和盈利空间分析，出于保密临时不便公开。(8)、结论给项目作出上与不上，怎么上日勺最终说法。以上讲了这样多项目可行性研究的内容和措施，看似复杂，其实在实战中也可以非常简朴。对于某些项目来讲，主线就没有时间叫你坐下去做认真日勺可行性研究汇报，你必须通过短暂思索，立即作

15、出精确日勺判断。这就规定项目决策人员具有丰富日勺房地产开发经验和较大的抗风险能力。如我企业目前进行日勺东区写字楼项目，整个决策过程就是陈总一种人、一种晚上，土地底价确实定只有两三个，拿地的时间只有短短日勺7个小时（包括报名、打入投标保证金、中午吃饭和休息时间）。这就像宋朝著名诗人陆游有关写诗的一句话：“汝果欲学诗，工夫在诗外:假如想到达精确判断、迅速决策的境界，那么、加强平时日勺学习和经验教训日勺积累，在关键时刻才会起到十分重要时作用。再举一种案例，说起来也许大家都不相信，1999年光彩市场的项目决策，只是两个人、十分钟时间，就决定了三千多万元日勺投资行为。这一看似疯狂日勺冒险投资行为，其实在

16、其决策的背后存在着实现日勺极大也许性。一是当时重要决策人员有着丰富的市场招商及建设经验，深刻洞悉市场招商H勺内在规律，对迅速回笼资金有着极大日勺把握；二是对旧城拆迂改造有着丰富日勺实践经验，熟悉旧城改造整个手续日勺办理和拆迁流程，对拆迁日勺可实行性也有着较大的信心，因此才成就了今天的“光彩市场当时决心定下后，手上日勺现金只有50多万元（这点当时连我都不懂得，只有现任“光彩市场”日勺刘总一种人懂得）。不过那是一种特定年代日勺特殊事例，在房地产市场日益规范化日勺今天，是没有也许日勺。下面我们理解一下项目用地是怎样获得的。在理解怎样获得项目用地之前，我们先要懂得项目用地日勺分类。A、项目用地口勺种类（按土地的使用性质和功能分）（1）、住宅用地重要是指仅用于民用住宅口勺用地。如建业都市花园、二十一世纪等小区（里面也有部分商业配