房地产估价报告书.docx

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1、房地产估价报告书项目名称：关于董丽芳诉裴拥军民间借贷一案涉及的裴拥军位于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901的房地产市场价值评估估价委托人：辛集市人民法院房地产估价机构：石家庄盛泽房地产评估有限公司注册房地产估价师：陈玲（注册号1320040049）马小鹏（注册号1320060041）估价报告出具日期：2018年10月19日估价报告编号：石盛泽2018房估字第320号致估价委托人函1注册房地产估价师声明3估价假设和限制条件4房地产估价结果报告7一、估价委托人7二、房地产估价机构7三、估价对象7四、估价目的8五、价值时点8六、价值类型9七、估价依据9八、估价原则9九、估

2、价方法10十、估价结果10十一、注册房地产估价师10十二、实地勘查期11十三、估价作业期11十四、估价报告使用期限11附件12致估价委托人函辛集市人民法院：受贵院委托，本公司对裴拥军位于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901的房地产市场价值进行了评估。估价目的：对董丽芳诉裴拥军民间借贷一案所涉及的裴拥军位于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901的房地产市场价值进行评估并提供参考依据。估价对象：估价对象为位于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901室，建筑面积为住宅138.38平方米、储藏间24.72平方米的建筑物及其分摊的土

3、地使用权(包含配套的水、电、暖、气等不可移动的附属设施价值，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益)。房屋所有权人为裴拥军。价值时点：2018年10月16日。价值类型：本次评估所确定的价值为估价对象在价值时点满足各项限制条件下的公开市场价值。未考虑抵押、涉案诉讼等权利限制对评估价值的影响。估价方法：比较法估价结果：我公司注册房地产估价师在现场查勘的基础上，根据房地产估价规范(GB/T50291-2015),有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合估价委托人提供-的资料和本次评估的估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，经现场勘

4、查和周密准确的测算，并详细考虑影响房地产价格的各项因素，经过分析计算，最终确定估价对象在2018年10月16日满足各项限制条件下的市场价值为100.73万元，人民币大写：壹佰万零柒仟叁佰元整，详见下表：序房屋所有权人房屋所有权证号房屋坐落结构所在层/总层数建筑面积（平方米）评估单价（元/平方米）评估值（元）1裴拥军辛房权证市区字第013016863号辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901钢混12/9138.387011970182.18212/124.72150037080合计163.101007262.18备注：本次评估值保留至百位100.73万元特别提示：报告使用人

5、在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不恰，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明请见估价结果报告、评估结果汇总表。石家庄盛泽房地产评估有限公司法定代表人：2018年10月19日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也与对

6、估价对象、估价委托人与估价利害关系人没有偏见。4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。中国注册房地产估价师：姓名注册号签名签名日期陈玲13200400492018.10.19马小鹏13200600412018.10.19估价假设和限制条件1、估价委托人提供了河北省辛集市人民法院鉴定委托书（2018）冀0181执620号】、房屋所有权证（辛房权证市区字第013016863号）复印件，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。2、本报告的价值时点为注册房地产估价师完成现场查勘之日，即2018年10月16Bo本次

7、估价以估价对象于价值时点的权益状况和实物状况为估价前提。3、注册房地产估价师陈玲、马小鹏对估价对象进行了实地查勘，对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，未发现估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测，因此本次评估假定估价对象能正常安全使用。4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。5、市场供求关系、市场结构保持稳定、未

8、发生重大变化或实质性改变。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设1、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。2、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。3、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对价值均产生一定的影响，本报告未考虑以上因素，请各方在使用本报告办理相关事宜时全面考虑。4、在价值

9、时点，估价对象有抵押权设定，本次估价不考虑抵押权等他项权利因素对评估价值的影响。（四）不相一致假设本次估价不存在不相一致假设。（五）依据不足假设本次估价不存在依据不足假设。（六）估价报告使用限制1、本次估价报告之结果是估价对象在现状利用条件下、满足全部假设及限制条件下的房地产市场价格。2、评估报告应用的有效期自估价报告出具之日起一年内有效。3、本估价报告只为本次估价目的服务，若改变估价目的或使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正或重新估价。4、本报告必须完整使用方为有效,对仅使用本报告中部分内容可能导致的损失,本估价机构不承担责任。5、本房产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签章后方为有效。

10、6、本报告未经估价机构书面同意，不得向估价委托人和评估报告审核之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容，未经许可不得发表于任何公开媒体上。7、估价委托人在估价报告应用的有效期内使用本报告，相关责任由出具本估价报告的估价机构和签字的注册房地产估价师承担，但估价报告使用者不当使用的除外；如估价委托人超过本报告应用的有效期使用本报告，相关责任由报告使用者承担。8、本评估报告是对辛集市人民法院审理的关于董丽芳诉裴拥军民间借贷一案涉及的房地产市场价值进行评估并提供参考意见，具体裁定数额由法院确定。9、报告使用者如对报告内容有异议，应于收到报告之日起10日内以书面形式向辛集市人民法院提出，并提供相关证据

11、资料或协商出解除评估程序受限情况的方法，并由辛集市人民法院转交。房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：辛集市人民法院二、房地产估价机构房地产估价机构：石家庄盛泽房地产评估有限公司注册地址：石家庄市广安街77号安侨商务1304室营业执照注册号：91130102677386582J资质等级：壹级资质证书编号：冀建房估（石）47号三、估价对象（一）估价对象登记状况：根据估价委托人提供的估价对象房屋所有权证复印件，估价对象房屋所有权人为裴拥军，房屋坐落于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901,钢混结构，房屋总层数为12；所在层为1,9；建筑面积为、住宅138.38平方米；

12、规划用途为储藏间、住宅。列入本次估价对象评估范围的为上述辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901的1层及9层，建筑面积总计163.10平方米的房屋所有权及其分摊的土地使用权,包含配套的水、电、暖、气等不可移动的附属设施价值。（二）估价对象实物状况估价对象位于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901,该建筑物地上12层，1层有一体式车库，经现场查勘，估价对象所在建筑物外墙涂料，总层数12层，楼宇对讲入户单元门，含两部电梯，楼道铁栏杆扶手、水泥踏步楼梯，楼道公共部分铺60*60地砖，吸顶灯，估价对象位于第9层及1层，1层为车库，901室入户门为防盗门，室

13、内瓷砖地面，内墙抹白，客厅造型顶，厨房、卫生间墙体瓷砖到顶，通上水、下水、电、暖、气、讯、网等设施。（三）估价对象权益状况根据估价委托人提供的他项权利证书（辛房他证市区字第20160226号）复印件，估价对象于价值时点存在抵押权，抵押登记情况如下：房屋他项权利人：董丽芳房屋所有权人：裴拥军房屋所有权证号：013016863房屋坐落：辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901他项权利类型：抵押债权数额：500000登记时间：2016-01-25附记：共抵押一幢。建筑面积共163.10平方米，设定日期2016-1-22,约定期限2016-4-22.本次评估未考虑抵押、涉案诉讼等

14、权利限制对评估价值的影响。（四）估价对象区位状况1、市政配套设施：估价对象位于辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901,配套设施齐全，水、电、暖、气、通讯均接自市政管网和通讯网络。2、地理位置与交通：估价对象位于教育路，地理位置较优，交通较便捷。四、估价目的董丽芳诉裴拥军民间借贷一案所涉及的辛集市南区教育路东侧、富源大街北侧学府花园二期6-02-901的房地产市场价值进行评估并提供参考依据。五、价值时点2018年10月16日。六、价值类型本次评估所确定的价值为估价对象在价值时点满足各项限制条件下的公开市场价值。未考虑抵押、涉案诉讼等权利限制对评估价值的影响。七、估价依据1

15、 .中华人民共和国城市房地产管理法；2 .中华人民共和国土地管理法；3 .河北省房屋评估计价暂行办法；4 .河北省土地管理条例；5 .中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015)；6 .城镇土地分等定级规程(GB/T18507-2014)；7 .城镇土地估价规程(GB/T18508-2014)；8 .估价委托人提供的相关产权证明等资料；9 .估价方掌握的有关技术资料及现场勘察记录、图片。八、估价原则本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的对估价对象的市场价值进行评估。具体依据如下原则：1、遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。2、合法原则。房地产估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分等为前提进行估价。3、价值时点原则。房地产估价实际上只是求取某一时点的价格，估价结果必须为价值时点的客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受价值