房地产估价报告书.docx

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1、房地产估价报告书估价项目名称：界首市东城办事处富强路东侧301号住宅房地产市场价值估价委托人：界首市人民法院估价机构：安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：麻连振（注册号：3420120005）李齐（注册号：3420040173）估价报告出具日期：2018年05月10日估价报告编号：宏泰裁字（2018）第044号安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司地址：安徽省阜阳市颍河西路522号（市房产局对面3楼）电话：0558-22928281385588696613955897792致委托方函界首市人民法院：我公司受贵方委托，对位于界首市东城办事处富强路东侧301号住宅房地产K房地产总建筑面

2、积：114.21肝，层次/层数：3/7层,建筑结构：钢混，规划用途：住宅市场价值进行估价，价值时点：二。一八年三月二十七日（委托书出具之日），估价目的：为司法机关确定估价对象在价值时点的市场价值提供参考依据。价值类型是：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。经实地勘察和市场调查，注册房地产估价师本着独立、客观、公正、合法的原则，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价规范、房地产估价基本术语标准等相关法律法规和技术标准，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，采用比较法分析、测算，确定估价对象房地产K总建筑面

3、积：114.21m2,规划用途：住宅X在价值时点的市场价值为45.96万元，大写人民币：肆拾伍万玖仟陆佰元整。（单价:4024元/平方米）。特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司法定代表人：二。一八年五月十日三四五六七八九十十十十十估价的假设和限制条件5房地产估价结果报告7一、委托方7、估价方7、估价目的7、估价对象7、价值时点8、价值类型8、估价依据8、估价原则9、估价方法10、估价结果10一、估价人员H二、实地查勘期H三、

4、估价作业期H四、估价报告应用有效期U附件（均为复印件）（一）委托书（2018）界法委鉴字第019号、房地产信息资料复印件、勘查照片等（二）估价机构营业执照（三）估价机构资质证书（四）估价人员资质证书估价师声明1、本估价报告中对事实的陈述是真实和正确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、我们与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有个人利害关系。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估

5、价报告。5、注册房地产估价师麻连振、李齐已于二。一八年四月十七日对估价对象作了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性负责，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其区位、外观、房型，对被遮盖、难以接触到的部分未作查验，对估价对象面积也未作实际丈量。我们也不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对估价报告提供重要专业帮助。7、本报告的使用，遵照相关法律、法规及规定的要求，接受有权部门的审查。8、完成这份估价报告时，我们已完成并达到中国房地产估价师学会的继续教育的要求，并通过检查。姓名注册号签名签名日期李齐34200401732018年05月10日麻连振34201200052018年05

6、月10日估价的假设和限制条件一、本估价报告是在下列假设下完成的：1、估价对象的房屋所有权是合法取得，房地产的现有用途是符合建设用地规划、建设工程规划及有关法律、法规规定的。2、委托方提供的有关权属证明、经营使用等相关材料是真实而准确的。3、房地产面积等有关数据，均以委托方提供的房地权证等资料为依据进行计算，并假设其为真实准确的。4、我们没有对估价对象的地基及结构、设备、装修进行测试和质量检验，我们假定其是合格的。5、我们假设估价对象可在市场上自由转让，并在估价报告应用有效期时宏观经济不断稳定增长及房地产市场持续健康发展。6、我们假设估价对象房地产价值是在一个客观、合理的市场标准下，并不考虑特殊

7、买家的附加叫价。7、我们假设估价对象所有权人没有签订影响估价对象未来客观正常收益的租赁合同。8、本次估价价值时点以委托方界首市人民法院委托估价之日二。一八年三月二十七日为准，实地勘察日期为二。一八年四月十七日，我们假设估价对象在此期间估价对象实物状况没有发生变化且房地产市场状况平稳、没有任何波动。9、由于委托方仅提供估价对象不动产登记信息（资料）查询证明，未提供土地使用权证书，土地取得确切年份未知，我们假设估价对象于房地产权利证书登记前两年取得土地使用权，并以此进行测算房地产价格，测算结果仅供委托方参考。如与实际不符，则估价结果应作出调整直至重新出具报告。二、本估价报告是在下列限制条件下完成的

8、：1、我们限定估价对象是在其所在区域内近期不会出现不可抗力因素（战争、地震、地裂、地质沉降、社会动荡等）和不可预见因素（城市规划调整、道路改向或停止使用、经济位置转移等）及其它特殊原因所形成的估价结果。2、我们限定估价对象在估价有效期内不发生影响其价值的变更、改造行为（即估价对象建筑物、装修及其设备、设施保持价值时点时的基本状态）。3、本估价报告所形成的结论限于估价人员对估价对象物理及权属状况的了解，对相关数据资料的取舍仅及于委托人介绍和估价人员观察，并囿于估价人员的专业水平、执业经验和观察调查的细致程度等。4、本估价报告只供委托方在估价目的范围内使用，不为他方使用或它用。在没有得到事先书面同

9、意的情况下，本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。5、本报告应在估价有效期内使用，超过有效期对应用本报告结果所造成损失，本公司不负任何责任。6、本报告所引用计算的资料、数据等只为测算房地产价值的依据。7、报告中的预测、预估或经营结果估计是建立在当前市场条件下，预期短期需求和供给的因素及连续稳定的经济状况的基础上。8、在价值时点后，估价报告应用有效期内，估价对象基本状况改变或发生影响其价值的经济行为时（如高价或低价出租等），不能直接使用本估价结论。9、相关当事人收到本报告后，如对估价对象的估价结果有异议,应在收到本报告之日起七日内向本公司书面提出复议，否则本公司不承担因此而产生的法律责任

10、。房地产估价结果报告宏泰裁字K2018J第044号一、委托方：界首市人民法院二、估价方：估价机构名称：安徽宏泰房地产土地资产评估有限公司资质等级：建设厅二级资质证书编号：AHJSGJK1530004法定代表人：李齐地址：安徽省阜阳市颍河西路522号（市房产局对面3楼）联系电话：05582292828三、估价目的：为司法机关确定估价对象在价值时点的市场价值提供参考依据。四、估价对象：1、估价对象范围估价对象位于界首市东城办事处富强路东侧301号住宅房地产,房地产总建筑面积：114.21f,建筑结构：钢混，规划用途：住宅。2、估价对象基本情况估价对象位于界首市东城办事处富强路东侧301号住宅房地产

11、，房地产权利人:蔡新春柴自萍,房地产权证号:房地权界字第0900113号。3、估价对象土地基本情况估价对象土地形状较规则，地势平坦，地基承载力强，基础配套设施完备，已达“五通一平”，土地使用权性质为国有出让土地。4、建筑物状况估价对象为已建成房地产，房地产总建筑面积：114.21m2,建筑结构：钢混，层次/层数：3/7,规划用途：住宅，实际用途：居住。标准层高。估价对象给、排水，电、通讯等相关设施齐全，外墙涂料,入户成品防盗门，铝合金门窗；内墙涂料刷白，地板砖地面。五、价值时点：二。一八年三月二十七日（委托书出具之日）六、价值类型：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强

12、迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。.七、估价依据：（一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国拍卖法；5、最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定；（二）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T502912015房地产估价规范；2、房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013）；（三）委托方提供的有关资料1、委托书（2018）界法委鉴字第019号）；2、房地产权信息资料；（四）市场有关资料1、估价人现场勘察获得的实况和资料

13、；2、界首市房地产交易市场价格信息资料。八、估价原则：本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，根据估价委托，结合估价目的及估价对象的有关情况，具体依据估价工作独立客观公正原则、合法原则、最高最佳使用原则、替代原则，价值时点原则。1、独立、客观、公正原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原因。2、合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳

14、的用途、规模、档次等。4、替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格的原则。5、价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。九、估价方法：根据房地产估价规范(GB/T50291-2015),常用的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价过程中应根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。由于估价对象为已建成的房地产，且符合相关规划故，不适宜采用假设开发法；成本法没有考虑房地产的效用、价值及市场需求方面的情况，不能完好反映估价对象的市场价值，因此也不适宜采用成本法进行估价；估价对象类似房地产虽有出租收益，但收益偏低，不能完好地反

15、映估价对象的市场价值，因此也不适宜采用收益法进行估价。根据本估价对象的特点及估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为住宅性房地产，目前界首市房地产市场类似本估价对象的房地产交易比较活跃，可比实例较多，故采用比较法进行估价。比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。十、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，采用科学合理的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，经过测算，综合确定估价对象房地产K总建筑面积：114.2111规划用途：住宅，结构：钢混H于价值时点二。一八年三月二十七日的市场价值为45.96万元，大写人民币：肆拾伍万玖仟陆佰元整。（单价:4024元/平方米）。十一、参与估价的房地产估价师及估价人员:姓名注册号签名签名日期李齐34200401732018年05月1