房地产企业资金管理问题及应对举措研究.docx

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1、企侬金霸问题及酬举商开究近五年，在国家“房住不炒”“三条红线”等宏观调控的影响下，房地产企业的发展面临着各种压力、挑战和复杂局势。自房屋土地获取、到开发建设，再到销售商品房，资金筹集和使用始终贯穿其中，因此如何高效合理低成本地使用资金，对如今的房企显得尤为重要。结合房地产开发业务长周期模式，个人观点是资金的管理始于投资计划，结合自身业务为出发点，定制科学合理的投资计划，将计划与自身业务有机结合，是确保房地产开发企业良性资金循环的基本前提。除企业制定的投资计划，房地产开发企业翔实精确的资金计划，包括项目全周期和年度资金计划及颗粒度细致的月度和季度资金计划，亦是降低资金管理风险的有效措施。资金筹集

2、能为房地产企业带来新鲜血液，因此拓展融资渠道，加大资金筹集能力成为房地产企业生存发展的关键。一、房地产开发企业资金管理的特点(一)资金管理的风险性房地产市场一直受国家宏观调控政策、市场供求状况、消费者购房信心，消费取向等等诸多不确定因素的影响。同时房地产开发项目从招拍挂、立项再到销售完结基本需要三至五年时间，时间跨度大，不确定因素多，企业的经营风险和资金管理的风险也随之加大。(二)资金管理的复杂性房地产企业的“土地红利”时代已然过去，对于各大房企而言，需要抓紧“管理红利工房企开发建造过程的复杂性，不确定性因素，上下游涉及的环节众多，这些环节中都涉及资金管控，这些特点共同决定了资金管理的复杂性。

3、（三）资金筹集的关键性房地产企业项目开发建设的每一步，都需要大量的资金投入，资金流之于企业，好比血液之于人体。血液循环得越好，企业就越茁壮成长。同时房地产企业开发项目资金需求数额巨大，单纯依靠房地产开发企业的自身资金，远远无法满足项目投资开发的资金需要，势必需要借助外部筹资相辅，因此资金筹资也是资金管理的关键环节。二、房地产开发企业资金管理现状及存在的问题(一)企业资金预算规章制度不完善，资金预算多流于形式在公司的财务管理中，资金的管理是公司财务管理的核心内容，但由于部分公司对资金的重视不够，资金的管理方式和方法也相对落后；这就造成了我国的基金管理体制和体制方面的问题比较突出。首先，大部分中小

4、房地产开发公司的资金和支出都没有按照有关的标准来进行，经常会因为项目尚未完成就出现资金链断裂的情况；在给房地产开发商带来巨大的经济损失的同时，也会对开发商的信用造成损害，从而使其信誉受损，甚至造成工程停工；其次，资金收支监管不力，经常会因工作人员的业务能力不足、资金管理意识不足而造成账目错误等问题，或是由于工作人员的不法心理致使恶意隐瞒、私下挪用等严重事件的产生，出现虚假资金管理数据，使企业蒙受巨大损失。特别是在预售期内，开发商往往会在这段时间内收取一定的保证金，如果不及时将保证金汇到银行账户中，就有可能出现被挪用的情况。另外，有些中小房地产公司往往因人员配备不完善，或者自身认识不够，将单证和

5、印章交给某一部门或某一人代为保管；而且，在职责划分上，还存在着被侵占的风险。大部分企业没有对资产进行清查和清算，无法对资金进行定期的检查和清点，这也会造成资金管理人员的贪赃枉法，或者将公款和个人的钱混在一起，这会给公司造成很大的危险。(二)融资渠道狭窄，资金筹集困难房地产行业历来资金密集，资金流动量巨大，资金需求量巨大，资金筹措的数额和成本一直是房地产行业的一个大问题，也是关系到公司发展和规模的一个重要问题。因为政府的监管和监管，使得开发商很难从债券融资中得到资金，所以银行贷款是大多数房地产公司的主要选择。虽然银行的项目贷款可以让房地产公司在短期内筹集到足够的资金，但同时也会导致公司的资产负债

6、率上升，给公司的债务压力更大。另外，目前国内大部分的银行都有很大的调控力度，不够稳定，这就造成了部分开发商的价格偏低、质量差；融资渠道稳固，但同时也要面对长期和短期债务的压力，信用成本的波动甚至会使工程出现亏损多于盈利的窘境，这也是当前房地产开发商长期难以突破的难题。（三）资金使用分散，资金结算模式落后在目前的情况下，一些大的地产公司往往拥有大量的分支机构，而分支机构往往分布在不同的地区。为了解决某些问题，很多时候，各大公司都会将自己的一部分财务和采购权交给下属公司，让他们与各大银行进行商业往来，或者进行资金的使用和管理。而在不同的银行开设账号，都会有一定的现金储备，导致基金分布不均匀，往往不

7、能充分利用自己的资金。这样的资金账户分布方式，往往会让公司的总部难以获得详细的资金和储备，也不能动态地监测到这些钱的流向,从而影响到公司的投资决策。（四）资金决策不科学，决策行为盲目企业投资项目的决策机制，是决定基本建设项目的投资方向、建设规模、投资时机、资金规模等重大问题的规范和程序，对企业投资项目的效益和成本起关键作用。投资决策的不科学，投资行为盲目，会导致资金使用效率低下、大量资金沉积，对企业内部资源产生极大浪费。在日常生产经营和运转期间，没有提前在资金预算和资金规模、调度上高屋建羯，提前布局和规划，对资金使用没有做到统筹管理与合理安排，会极大阻碍资金的使用效率和正常周转。通常对于房地产

8、项目建设而言，项目开发贷款融资是一次性的，是金融机构对整个项目全盘的估值和贷款审批，因此项目前期资金相对比较充裕。从项目全周期来看，前期的资金需求和使用规模较项目后期而言，相对较小。因此企业决策时，应结合资金使用特点，对项目开发资金进行分段管理，结合项目建设实际情况，分批次投入资金，做深做细项目投资可行性研究报告。市场上许多房地产企业在日常经营指标和规范控制上，没有充分重视前期的资金规划和预算，更缺少对资金科学合理的安排，从而造成资金分配不均匀，经常出现项目前期融资资金停留在账户中无效沉积，资金利用效率低下。而到项目后期大量工程结算和管理成本支出，又出现资金供给不足、资金紧张的情况，在项目全周

9、期开发过程中没有让资金的作用发挥到最佳。许多房地产企业自身供血能力不足，只能依靠新债还旧债，项目开发资金规模跟不上，出现了运营资金缺口甚至资金链断裂，出现建设项目不能按时完工，烂尾楼等新闻频发，不仅对企业自身形象和操盘能力造成了不良影响，更有甚者，企业濒临破产清算的危机。(五)内部控制薄弱，资金使用缺乏监管对公司的财务管理工作缺乏足够的认识和贯彻，公司财务预算的管理还不够完善，内部监督控制薄弱，资金使用缺乏监管。有的公司已制定了一项年度财务预算管理方案，但在具体实施中却沦为是一种“摆设”和“空洞”。在日常实施中，公司管理层并未对资金的运用和预算实施进行经常性的监督，并对各项目标进行调整；造成了

10、项目投资、建设和运营各环节的经费利用率不高，资金成本和费用经常超出，控制效果不理想。在现今的情况下，一些大的地产公司经过集团化，规模化，往往拥有大量的分支机构，而分支机构往往分布在不同的地区。为了解决某些问题，很多时候,各大公司都会将自己的一部分财务和采购权交给下属公司，让他们与各大银行进行商业往来，或者进行资金的使用和管理。而在不同的银行开设账号，都会有一定的现金储备，导致资金分布不均匀，往往不能充分利用自己的资金。这样的资金账户分布方式，往往会让公司的总部难以获得详细的资金和储备，也不能动态地监测到这些钱的流向，无法有利控制资金使用效能，从而给公司的经营管理带来很大的风险和监管上的缺失。三

11、、加强房地产企业资金管理的对策措施(一)建立健全完善的资金预算管理制度健全的资金预算管理体系是房地产开发企业资金管理的第一步，是资金管理成效的重要保障。因为房地产开发项目可以依据资金预算指标实现资源的优化配置，提高企业资金的使用效益，进而帮助企业规避或降低资金管理风险。首先，房企应提高资金预算指标编制的科学性，从企业自身战略目标和定位出发，融合各职能部门、项目推进计划，再将其细化到各节点。其次，强化资金预算落地执行。以编制的预算指标为指引，企业还需要加强对预算指标落地执行，实时监督，实时将实际数据和预期指标进行对比，并调整修正偏差。再次，加强对资金流向和流量的把控，保障预算内资金流顺畅供应，防

12、范企业经营风险。多措并举，合理控制存货规模和优化债务结构来降低资金成本。然后，大额资金必须严格按照审定的项目预算执行，保证专款专用，不得挪用资金及变更用途。最后，预算外资金支出，严格按预算审批制度上报上级部门批准，程序完整，依据充足，待审批通过后再追加预算后办理，严禁无预算、超预算的资金支付情况。（二）建立多元化的融资渠道在准备融资的时候，不仅要有融资的渠道，还要考虑到投资的成本和风险,所以必须拓宽融资的渠道；选择最合理、风险最小的融资方式，或者将各种融资方式结合起来，以避免金融风险的发生。一是引进资本和共同发展。这样做的话，风险会更小，不会经常拖欠债务，所以公司的债务偿还的危险也会更小；二是

13、信用担保公司的资金来源。因为信贷资金的费用比较高，因此适合于短期的资金;所谓“售后”，是指在销售过程中，开发商与购买者签订合同，在某一期间将出售的房产进行再购买。销售后的回购，一般都是约定好的期限，到了最后期限，就需要进行强制的回购，而且还会有一定的利息。在售后的回购中，融资渠道更为便捷，融资规模也比较大。（三）建立内部资金集中管理制度，合理调剂资金针对中型规模及以上的房地产企业来说，如果仅仅依靠改变支付方式是很难实时有效控制和防范企业资金管理方面的风险。房地产企业应根据企业自身的资金管控模式和策略，通过资金管理信息系统等管理工具，利用现代化管理工具提升资金结算工作的规范性和效率，强化风险控制

14、意识，降低财务成本，提高存量资金的流转效率。同时，可以建立以总部为平台，统筹所有分子公司项目资金,集资金结算、资金调度、信息反馈功能一体的资金集中管理制度。发挥资金集中优势，提高资金使用效率，最大程度上降低资金的占用，实现从项目公司到总部资金集中管理，统一调度和有效监管的目的。（四）建立科学的项目投资决策机制正确决策是各项工作成功的重要前提，房地产企业为了应对未来发生的不确定风险，需建立科学的项目投资决策机制。特别是建立对三重一大问题的决策机制。通过确定先评估后决策的前期工作程序，有效推进科学决策机制的建立和形成。建立组织决策咨询委员会，建立专家评审制度等方式，多措并举，更好地完成房企项目决策

15、机制建设工作，防范经营风险。（五）强化内部控制，加强资金监管强化内部控制，做到资金在内部使用与调配上的合理、合规，为企业资金监管加上一道防护门。强化内部控制，重点在于风险意识的管控。首先，房企应先针对管理层进行系列风险管理的学习和培训，加强中高层管理人员对于风险管理的意识，避免出现公司重大经营决策失误和损失。其次，企业在践行科学有效的内控制度的基础上，加强审计和法务部门的职能监督作用，同时可以外招专业审计和律师团队定期对房地产公司所有业务进行梳理和指导监督，特别是已完工项目的业务梳理和整理分析，形成宝贵经验，不断迭代优化内控制度。最后，企业财务规划上要留有一定的弹性空间，设置好企业资金的安全线

16、，留出正常经营所需的现金流底线，防范可能出现的风险。四、结束语随着社会的不断发展，行业的不断深化改革和政策的调控，无疑对房地产企业资金管理提出了更高的要求。房地产企业在发展中发现问题解决问题，从内外部环境倒逼自身综合实力的提升，让企业可以更好地发展与完善。建立健全行之有效的资金管控体系，改进企业资金管理模式，加强在投融资项目可行性分析和项目资金预算管理方式方法，拓宽企业权益性和债权性筹融资渠道，确保资金运营安全稳定，为企业应对不确定环境备好充足弹药，避免出现资金短缺的流动性风险。同时，夯实企业内部财务管理工作人员的综合素质，培养出能应对新时代资金管理要求的财务人才，为房地产开发企业的长远发展保驾护航，贡献能量。