办公楼开荒保洁及物业管理项目前期管理及开荒保洁计划方案.docx

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1、办公楼开荒保洁及物业管理项目前期管理及开荒保洁计划方案第一节前期介入方案2一、前期介入的服务内容2二、前期介入的服务形式4三、前期介入的服务期限和费用4第二节前期进驻管理方案4一、前期进驻服务4二、前期进驻起始时间及进驻费用5第三节招聘人员5一、招聘方式6二、录用标准6第四节开荒清洁的管理标准及操作规程6一、目的6二、适用范围6三、开荒清洁的概述7第五节开荒管理要求7一、管理要求8二、流程图8三、岗位职责9第六节开荒管理方案制定H一、明确开荒清洁的工作区域H二、开荒清洁的费用预算H三、开荒清洁的工作方式12四、开荒清洁的具体工作13五、开荒清洁的组织与实施13第七节开荒清洁安全注意事项14第八

2、节开荒清洁的物资清单及用途17第九节开荒清洁的技巧22第十节开荒清洁的验收标准24一、室外公共区域24二、室内公共区域26三、室内装修单位和毛坯单位30四、建筑成品保护32五、后续工程管理34六、搬迁入驻服务管理内容35七、二次装修监管方案35第一节前期介入方案一、前期介入的服务内容1 .建筑设计方面从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。2 .水电设计方面从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工图纸，就给排水的供水方式、管路设置，以及电气管路设置、照明控制方式等提出专业意见和建议。3 .设施设备方面结合项目的整体定位及档次，从物

3、业管理角度，对部分设施（信报箱、标识系统等）、大型设备（电梯、水泵、智能化等）的功能和定位提出专业意见和建议。4 .公建配套方面从物业管理角度，结合项目实际情况，就公建配套用房（物业管理用房、社区用房、会所）的定位、综合管网（给排水、电气、弱电等）提出专业意见和建议。5 .环境景观方面从物业管理角度，通过审视环境景观设计方案和施工图纸，对景观总体规划、交通组织、使用功能、节点处理等方面提出专业意见和建议。6 .配合销售方面从物业管理角度，通过审视商品房买卖合同和楼书，提出有利于物业管理的专业意见及建议，并组织营销人员进行物业管理知识培训。7 .物业管理成本测算在建筑基础资料和主要设备确定后，结

4、合我公司以往经验，利用数学模型，提供日后物业管理成本测算，为确定物业管理服务收费标准提供依据。8 .工程现场方面从物业管理的角度，通过跟进不同阶段的现场施工进度,提出有利于物业管理的意见和建议。9 .冠名授权授权客户冠名“XX物业咨询有限公司”或“XX物业管理有限公司”提供前期物业管理顾问咨询服务。二、前期介入的服务形式组建XX办公楼前期介入小组，通过参加评审会、审视图纸资料、赴现场巡视、面对面沟通等提交专业建议报告书。三、前期介入的服务期限和费用XX办公楼前期介入服务期限从XX年XX月XX日至XX年XX月XX日止，根据物业的实际交付时间，前期介入服务期限可延后XX个月，即至XX年XX月XX日

5、止;服务费用为XX。第二节前期进驻管理方案一、前期进驻服务1 .管理内容(1) 了解办公楼的基本情况。(2)编制物业接管验收计划，确定物业验收标准、方法和日程安排。(3)依照接管验收标准，对办公楼现场进行初步验收，并将验收结果记录在物业交接验收表上，对验收情况及时汇总，并报送相关单位限期整改。(4)配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，直至符合规定的要求和标准。(5)进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。2.管理措施(1)组建接管验收小组，负责接管验收工作。(2依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规程。(3)接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准和程序。(4)制定物业接管验收

6、计划，明确接管验收人员、时间安排等。(5)按规定办理接管验收手续。二、前期进驻起始时间及进驻费用前期物业管理进驻起始日期是物业交付前第X个月(X年X月)。前期进驻费用在物业交付前另行测算，费用由开发商按实承担。第三节招聘人员为了优化人员结构，我司将以公司抽调和对外招聘相结合的方式配备XX办公楼物业管理处员工。一、招聘方式1.公司网站招聘；2 .登报招聘；3 .公司员工介绍等。二、录用标准1.品行兼优、近五年内无违法违纪记录；4 .仪表端正、身体健康，无任何遗传或慢性疾病并经体检合格；5 .从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备：受过高中或高中以上文化教育，年龄在十八周岁以上；6 .管理人

7、员及工程等工作人员的录用一般须具备：受过大专及以上文化教育或拥有相关专业证书，并有一定的同类工作经验。第四节开荒清洁的管理标准及操作规程一、目的规范开荒清洁管理作业程序，确保物业成品保护及开荒清洁效率和质量。二、适用范围适用于物业管理分公司办公楼物业开荒清洁工作的组织、管理、实施和验收。三、开荒清洁的概述1 .开荒清洁的涵义在物业建筑工程中常常会留下许多垃圾污垢，建筑部门一般只做一些简单的垃圾清理工作，不会对建筑物进行全面、彻底的清洁护理.这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之为开荒清洁；它是一种“突击式、会战式”的清洁，又是物业保洁之首，可以为今后的物业日常保洁工作打下一个良好的基础。2 .开

8、荒清洁的重要性由于建筑工程中常常会遗留下许多垃圾污垢，各种地面、墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等；这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神的工作，面且专业性、技术性、综合性较强；因此，保洁人员必须经过专业技术培训，使用专业的设备、工具、清洁剂（药剂），按科学的管理方法和严格的保洁作业程序、技术规范，对物业内、外进行专业的开荒清洁，才能保证质量，提高效率。第五节开荒管理要求一、管理要求所有开荒人员必须牢固树立“安全第一”的工作理念,各级人员按职责规定统一形象、统一着装、统一作业，认真做到“积极进取、尽职尽责、协调有序、坚决服从、执行迅速、保质保量”的管

9、理要求。二、流程图要做好开荒工作，必须制订出一套合理的管理方案，并设置一个临时指挥机构（一般情况下应设置三级管理制度）和拟定管理作业流程，三级管理架构图和开荒管理流程图如下：三级管理架构图室内室外外墙/定人定岗定量骏工验收日常护理清理垃圾 铲除污渍 除尘去迹开荒管理流程图三、岗位职责1.现场指挥(部门经理)(1)负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时间、区域、面积；制定管理方案，组织实施和质量监控；(2)负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等事项；(3)负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后勤工作；(4)根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职能部门的

10、协调工作；(5)负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜(如大型垃圾车、酒水车等)；2.领班人员(1)根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准时进入作业现场，对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域，明确责任，分配人员，确定工位和工时；(2)向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配，宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；(3)明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；（4）掌握现场作业的开荒清洁进度，如进度出现问题，及时与现场指挥联系解决；（5）负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量验收

11、；（6）负责执行上级交给的其它临时工作任务。3 .技术人员（领班兼任或专职）（1）根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务培训，讲解各种地面、墙面保洁方法和操作规程，各种清洁剂（药剂）的配比和安全防护措施；（2）对重要清洁剂（药剂）配比要亲自动手调配，并监督指导使用。各类清洁剂（药剂）要进行注明，在现场分类放置，以方便作业人员使用；（3）在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质量问题应及时在现场进行检查、解决；对重大责任事故应及时向上级报告，并提出解决方案和措施；（4）对作业任务的组织实施提供各种技术保障（水工、电工、木工），确保作业安全、技术安全、人员安全。4 .保管人员（领班兼任或专职

12、）（1）在作业任务下达后，根据现场指挥填写的物品领用清单，将所需物品准备齐全，为作业人员顺利完成作业提供物资保障；（2）对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各种机械、设备、工具、物料进行统一管理、发放、保管和维护，做好各类工具保养、维护工作；(3)收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作，及时与现场领班人员联系，作好第二天的工具、物品安排；(4)作业完成后，应持物品领用清单逐件、逐样到仓库与仓库保管员清点，并在物品领用清单中填写退回数量，办理入库手续。5 .作业组人员(环境管理员)(1)负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；(2)负责物业的高空外墙清洗；(3)负责物业的室内外设施、饰

13、物的清洁；(4)负责执行上级的其它工作任务。第六节开荒管理方案制定一、明确开荒清洁的工作区域1.物业内、外建筑垃圾的清理；6 .物业内、外的清洁；7 .公用部分(外墙、道路、园艺绿化、设备房、电梯等)的清洁。二、开荒清洁的费用预算1 .人员成本2 .物资成本3 .计划工时三、开荒清洁的工作方式1.管理公司自己做：这种方式适用于规模不大、开荒时间较充裕的物业，其优点是能锻炼清洁人员的耐劳毅力，增强清洁人员的专业本领，为今后的清洁保养奠定基础。4 .聘请专业公司承做：(1)清洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量的人力资源，特别是有些项目的清洁风险程度高，如高空外墙清洁；(2)专业性强的项目，如

14、不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂(药剂)；(3)清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板的清洁需要用升降机等；5 .管理公司自己做与聘请专业公司相结合：(1)物业服务公司立足于自己做开荒，但对一些专业性很强或风险程度高的项目，则委托专业的清洁公司去做,面其他室内的清洁，如洗地、擦窗、抹灰等一般性的工作由自己做。(2)如果要赶进度，也可以将一部份一般性的清洁工作交给专业清洁公司做。四、开荒清洁的具体工作1 .现场查看：(I)查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制定开荒清洁方案；注：在检查过程中发现有材料、装饰受到损坏，应拍照存档并及时报告上级和施工方，以便分清责任或提醒施工方及时

15、更换；(2)查看现场施工工程进度，准确判断开荒清洁介入最佳日期；(3)摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾的清运处理方式。2 .物料准备：(1)根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量；(2)根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量；(3)物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为原则；物资准备充分，可以减轻劳动强度，提高工作效率。3 .人员筹备及动员：(1)根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量(包清洁设备操作技术人员)，如需外援需提前做好后勤保障；(2)做好开荒人员的岗前培训(安全要求、注意事项、操作规程等)及动员工作。五、开荒清洁的组织与实施1.开荒清洁的基本程序原则为：先室内后室外；先高位后低位；先清垃圾再铲除污渍然后擦拭抹尘；先粗后细的顺序进行；2 .人员安排应分成若干个职能小组，分别负责不同工种、不同区域的开荒工作，并实行