上海房地产可行性调研报告.docx

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1、上篇:一上海城市概况1.地理位置、人口、面积1.1地理位置上海位于北纬31度14分,东经121度29分。地处长江三角洲前缘，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省，北界长江入海口，正当我国南北海岸线的中部，交通便利，腹地广阔，地理位置优越，是一个良好的江海港口。除西南部有少数丘陵山脉外，上海境内全为坦荡低平的平原，是长江三角洲冲积平原的一部分，平均海拔高度为4米左右。上海属北亚热带季风气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，春秋较短，冬夏较长。2000年，全年平均气温17.6,无霜期300天。年降雨量1302毫米，但全年50%以上的雨量集中在5至9月的汛期，汛期有春雨、梅雨、秋

2、雨三个雨期。1.2人口上海人口规模不断扩大。1949年，上海人口仅为520万。至2000年末，全市年末户籍人口已达1321.63万人，是解放前的2.5倍，占全国总人口的比重为1%。2000年，全市人口密度为每平方公里2084人，其中市区2897人。根据第五次全国人口普查，全市人口为1674万人。人口规模增大所导致的住房压力从宏观上促进了房地产业的发展。1. 3面积上海全市面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%,南北长约120公里，东西宽约100公里。其中区面积3924.24平方公里，县面积2416.26平方公里；陆地面积6219平方公里，水面面积122平方公里。境内辖有崇明岛，面积

3、为1041平方公里，是我国的第三大岛。1 .4行政区划1949年以来，经过多次行政区划调整和撤县建区，至2001年末,上海共有18个区、1个县，共153个镇，3个乡，99个街道办事处，3408个居民委员会和2771个村民委员会。2 .上海交通2. 1上海与世界的联系上海作为一个国际化大都市，它有着快捷便利的交通条件，上海有通往世界59个城市的国际航空线和14条海上国际航线。便利的交通，促进了上海与世界各国的交往。上海每年要接待约128.73万人次的外国游客。不少国家的首脑、领导人也相继来访上海，上海宛如颊东方的明珠，闪烁着灿烂的光芒。在上海每年举行各种各样的国际会议，其中，有商业的、政治的、文

4、化的、艺术的，这进一步促进了上海对世界的了解和世界各国对上海的了解。上海已经成为中国了解世界、世界了解中国的一个窗口。在上海还有二万余家的外商投资企业和近4千家的外国、港、澳、台企业驻沪办事处，这些机构推动了上海与世界各国、各地区的经济往来。2. 2海陆空交通航空一上海目前拥有二个国际机场。一个是虹桥国际机场，在上海的西区；另一个是浦东国际机场，座落在东海之滨。目前二个机场的年旅客吞吐量为1640万人次，待浦东国际机场4条跑道全部建成，上海航空的年客运量将达到近1亿人次。铁路一上海有各种铁路专用线近百条。上海铁路将建立以直达快运为主线、内接港澳、北连俄欧、东通海外、西达中亚的国际集装箱多式联运

5、网络。港口一上海港是中国大陆最大的港口，港区面积13600多平方公里。上海港从八十年代开始成为吞吐量超过亿吨的世界大港。上海港将通过外高桥、五号沟工程、黄浦江内部分老码头改造和功能转换，使之成为洲际集装箱货运枢纽港。航运一上海巳与世界上200多个国家和地区的UOO多个港口建立了航运业务联系。远洋航线：从上海始可以分别抵达香港、台湾（经第三地）、韩国、日本、东南亚、澳人利亚、以色列、地中海、西北欧、南非、南美、美国东西岸等地；沿海航线：可抵达从北到市沿海主要港口；长江航线：可直达长江中下游各港口；内河航线：通过江南水网可抵达江、浙、皖等省各大小港口码头。2. 3中国大陆的交通枢纽上海有着优良的港

6、口，由此也成为中国重要的交通枢纽和货物的集散地。上海港去年的货物吞吐量达1.86亿吨。优良的港口和四通八达的内陆交通刚，以及它的工业、贸易、商业等基础，使得上海得天独厚。多年来，上海除了本地每年的货物进出外，也帮助上海周边省市进出大量的货物，自然而然地形成了一个交通枢纽和货物的集散之地。交通的方便，为上海的企业及来上海从事商贸等活动的企业提供了极大的便利。3. 城市文化特色我们把上海的城市文化称为“海派文化”。海派城市文化源于西方文化对东方文化强制性的浸入，然而这种充满矛盾的传统与现代的共存，使得上海成为多种文化汇聚的结合点。海派文化是指在同一场所不同时代特征、不同地理分野，不同审美追求的文化

7、形式融合共存,海乃“海纳百川之喻意”。上海作为西学东渐和中国近代新文化的发祥地，海派文化既有多样又兼容，敏感又合时宜，实效又富于创新的特性，又沿承了吴越文化对生活理解的细腻。它本质上是多样并立，卓而不群，海派文化的生成不仅仅是东西方文化的融合，其更深层内涵是它的边缘文化的气质。4. 城市经济特色与产业结构5. 1经济特色作为中国第一大城市，又处在改革开放的前沿，上海的经济发展具有多元性和国际性两大特点。多元性指的是：（I）所有制结构继续调整，非公有制经济加快发展。在全市国内生产总值中，公有制经济增加值3534.13亿元，比上年增长5%；非公有制经济增加值1416.71亿元，增长19.6%,占国

8、内生产总值的比重由上年的26%上升到28.6%。各种所有制工业企业共同发展；非公有制经济商业企业零售额领先增长。（2）按照把握机遇、各方参与、优势互补、互惠互利、积极服务、共同发展的指导思想，2001年，上海与西部省市签订各类经济技术合作项目277项，总金额143.47亿元，涉及基础设施、科技、农业、旅游、房地产、汽车、建材、商贸等领域国际性指的是：（1）对外贸易。上海积极实施外贸出口产品市场多元化战略，努力克服世界经济增速趋缓的不利影响，大力拓展新的出口增长点。2001年外贸进出口总额608.95亿美元，比上年增长11.3%。其中，进口总额332.67亿美元,增长13.3%；出口总额276.

9、28亿美元，增长9%。单位：亿元(2)吸收外资。上海充分发挥中心城市的综合优势，抓住世界经济增速趋缓、国际资本流动加快的机遇，扩大利用外资领域，拓展引进外资方式，吸收外资显著增长。全年批准外商直接投资项目2458项，比上年增长35.5%；吸收外资合同金额73.73亿美元,增长15.4%；实际到位金额43.92亿美元，增长39%。利用外资质量进一步提高，资本、技术密集型项目明显增加。(3)引进技术、对外承包工程和劳务合作。上海积极引进国外先进和适用技术，推动上海技术创新和产业升级。全年共签订技术设备引进合同1514项，成交金额28.26亿美元。同时，积极实施“走出去”战略，开拓多元化海外市场，发

10、展对外经济合作。至2001年末，上海对外承包工程和劳务合作涉及的国家和地区已达130个。4.2产业结构上海坚持“优先发展第三产业，调整优化第二产业，稳定提高第一产业”的产业发展方针，使以金融、商贸、信息等为重点的第三产业得以长足发展，产业结构调整实现了新的跨越。2000年，第三产业实现增加值2282.6亿元，按可比价格计算，比1995年增长1倍，“九五”期间平均每年增长15.1%,高于同期国内生产总值年均增长率3.7个百分点。第三产业占国内生产总值的比重首次超过50%,三次产业的比例由1995年的2.5：57.3：40.2调整为2000年的1.8：48:50.2。50.2%口第一产业第二产业

11、48.0%第三产业1.8%5,城市发展战略随着产业结构调整的不断推进，上海加大了生产力布局和城市空间布局调整的力度，基本完成了对全市6340平方公里的形态规划，形成中央商务区、中心商业区、内环区、外环区、郊县多心多层多组团的布局。在郊县（区）开辟了9个市级工业区，为市区工业扩散创造了条件。同时，加快旧区的改造步伐，从中心区迁出数十万户居民家庭，促进了中心商务区、市级副中心、专业分中心和主要商业街、商业区的建设。面对充满机遇而又富有挑战的二十一世纪，上海已经确定了新的中长期发展目标：把上海基本建成国际经济、金融、贸易、航运中心之一，初步确立社会主义现代化国际大都市的地位。二经济概况1. 国家经济

12、状况2001年国内生产总值为95933亿元，按可比价格计算，比上年增长7.3%。其中第一产业增加值14610亿元，增长2.8%；第二产业增加值49069亿元，增长8.7%；第三产业增加值32254亿元，增长7.4%。消费品市场销售稳定增长。全年社会消费品零售总额37595亿元,比上年增长10.1%。其中，城市消费品零售额23543亿元，增长11.5%；县及县以下消费品零售额14052亿元，增长7.7%。批发零售贸易业零售额25511亿元，增长10.7%；餐饮业零售额4369亿元，增长16.4%；其他行业零售额7716亿元，增长4.9%。城乡居民生活水平进一步提高。全年全国城镇居民人均可支配收入

13、6860元，比上年实际增长8.5%。农村居民人均纯收入2366元，实际增长4.2%o其中农村居民人均现金纯收入1748元，实际增长5.7%o居民住房条件继续改善。全年城镇竣工住宅面积5.4亿平方米，农村竣工住宅面积7.4亿平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为37.9%和47.8%,均比上年降低1.3个百分点。附表：2001年居民消费价格指数（以2000年为100）项目名称全国城市农村居民消费价格指数100.7100.7100.8食品100.0100.199.8粮食99.399.299.7肉禽及其制品101.6101.7101.4蛋106.0106.3105.3水产品97.196.997.8鲜菜

14、101.4101.4100.9在外用餐100.2100.499.6烟酒及用品99.799.799.6衣着98.197.898.9家庭设备用品及服务97.797.598.4医疗保健及个人用品100.099.3101.1交通和通信99.099.198.7娱乐教育文化用品及服务106.6106.7106.4居住101.2101.7100.32. 上海地方经济状况3. 1经济总国民经济持续快速增长，经济运行抗波动能力不断增强。全年实现国内生产总值4950.84亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%,增长幅度连续第10年保持两位数水平。产业结构调整作用显现,第二、第三产业共同推动经济发展。全年第一产

15、业增加值85.5亿元，比上年增长3%；第二产业增加值2355.53亿元，增长12%；第三产业增加值2509.81亿元，增长8.7%。城市综合服务功能进一步增强，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到50.7%。财政收入保持快速增长。全年全市财政收入1995.62亿元，比上年增长13.9%。全年地方财政收入620.24亿元，比上年增长24.6%,完成年度预算的111.2%o其中，增值税111.95亿元,增长19.7%漕业税191.12亿元,增长24.3%；个人所得税78.44亿元，增长30.2%；房产税14.66亿元,增长10.7%。全年地方财政支出726.38亿元,比上年增长16.6%。4. 2固定资产投资投融资渠道进一步拓宽，促进新一轮投资增长。2001年上海完成固定资产投资总额1984.31亿元，比上年增长6.1%,增幅比上年提高5.4个百分点。投资总量创历史新高。投资结构出现积极变化。在固定资产投资总额中，基本建设投资712.49亿元，占全市固定资产投资的比重为35.9%；更新改造投资436.83亿元，比重为22%；房地产开发投资620.31亿元，比重为31.3%。从产业投向看，第一产业投资6.51亿元，比上年下降17.3%；第二产