金华市低效用地再开发试点实施方案（征求意见稿）.docx

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1、金华市低效用地再开发试点实施方案（征求意见稿）根据自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资发（2023）171号）和浙江省人民政府办公厅关于开展低效工业用地整治促进高质量发展的意见（浙政办发（2023）12号）等文件精神，结合金华实际，制定金华市低效用地再开发试点实施方案。一、总体要求（一）指导思想以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持最严格的耕地保护制度、最严格的节约集约用地制度和最严格的生态环境保护制度，以国土空间规划为统领,把握“战略导向、规划方向、要素流向”的开发导向，落实“国土空间规划优化布局、低效用地提质增效”的开发理念，以低效工业用地

2、、城市更新、城镇开发边界外低效用地为重点，以政策和制度机制创新为支撑，开展各类低效用地再开发，助力新型城镇化、新型工业化和乡村全面振兴，为国际枢纽城、现代都市区的建设提供更强有力的空间要素支撑。（二）基本原则坚持政府统筹、市场导向。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，不断提高土地配置的市场化水平。强化政府在空间统筹、结构优化、功能提升、资金平衡等方面的引导作用，把盘活的土地资源更多地用于民生保障和实体经济发展，改善城乡人居环境，保障产业项目用地，推动经济社会高质量发展。坚持底线思维、守正创新。严格落实国土空间规划用途管制要求，严守底线红线，确保耕地不减少，实行永久基本农田特殊保护，建设用地总

3、量不突破，生态保护红线保持稳定。在坚持“全面探索、封闭运行、结果可控”的前提下，积极探索创新盘活利用存量土地的政策机制和实施路径。坚持公开透明、规范运作。强化项目全过程公开透明管理，维护市场公平公正。健全平等协商机制，充分尊重权利人的意愿和权益，妥善处理群众诉求。拓展资金来源渠道，完善收益分配机制，促进改造成果更多更公平惠及人民群众。坚持节约集约、提高效率。严格执行建设用地控制指标和产业政策，把握节约集约土地供应导向，通过约束生产要素供应倒逼产业转型升级，不断提高土地使用强度。创新政策机制，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益最大化。坚持金华实际、因地制宜。充分正视金华市

4、产业结构中低端为主、规上企业亩均税收偏低、单位GDP耗地量偏高、产业平台集聚度不强、边界外散落建设用地数量较多、土地挖潜潜力较大等客观实际，以问题为导向，锚定“港”、“廊”、“链”主战场，围绕加快打造国际枢纽城、奋进现代都市区等战略目标，因地制宜开展低效用地再开发工作。（三）工作目标优化国土空间布局。健全国土空间规划体系，充分发挥规划引领和管控作用，优化国土空间布局，统筹协调交通、产业、公共服务等基础设施与重大产业空间布局，构建“一轴聚合、两带联动、组团崛起、全域和美”国土空间格局，全面提升国土空间治理体系和治理能力现代化水平。提高节约集约水平。转变发展理念，实施“空间换地”战略,大力挖掘存量

5、建设用地利用潜力，推动低效用地提质增效，不断提升建设用地节约集约利用水平，力争到2027年单位GDP建设用地使用面积较2022年降幅达20%以上。加快土地资源要素集聚发展，到2027年力争实现存量建设用地供应率达50%以上。支撑产业高效集聚发展。落实经济高质量发展要求，壮大优势产业集群，推动产业转型升级。提升土地配置效率，强化资源要素保障，全力打造高能级产业平台。通过腾退低小散工业用地,连片置换，引导工业用地布局集中、产业集聚、用地集约，保障产业空间集约高效运行。创新低效用地再开发政策体系。充分衔接城市更新、全域土地综合整治、集体经营性建设用地入市等政策，协同推进低效用地再开发，建立健全“1+

6、X”低效用地再开发政策支撑体系，有效破解历史遗留用地处置难题，探索自然资源资产组合包和立体化一体供应，建立和完善片区土地综合开发的土地、产业、财政、金融组合配套政策，打造形成可复制、可推广的“金华经验”。二、试点期限和范围（一）试点期限本次低效用地再开发试点时间为2023年9月.2027年9月，实施期限为4年。（二）试点范围试点范围为全市行政辖区内经调查认定的各类低效用地，包括但不限于低效工业用地、低效居住用地、低效商服用地、低效村庄用地、历史遗留用地，以及其他经认定的低效用地。三、总体工作任务各县（市、区）应当全面落实以下规定的各项总体工作任务,重点突出“五大转变”，即从增量时代的发展理念向

7、存量时代发展理念的转变；探索从单一的土地要素供应转向国土空间构架下的自然资源综合要素供应转变；加快从单宗地再开发向综合片区统筹再开发转变；加快从单一政策工具向综合应用政策工具转变;加快从单部门、单兵作战向部门协同转变。1 .低效用地全面摸底调查。制定低效用地认定标准，以第三次全国国土调查及最新年度国土变更调查成果为基础，因地制宜制定低效用地认定标准，建立低效用地认定流程。由市资规局统筹组织各县（市、区）开展低效用地调查，以调查成果作为试点项目管理实施和成效评估的基础依据，经省级自然资源主管部门审核同意后报部备案，纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，实行动态管理。（责任单位：市资规局、各

8、县（市、区）人民政府、金华开发区管委会；完成时间：2024年3月底前）2 .编制低效用地再开发系列规划。编制市级低效用地再开发规划纲要，市区和7个县（市）分别编制低效用地再开发专项规划,引导县（市、区）编制实施层面详细规划，明确低效用地再开发的重点区域，合理划定低效用地再开发空间单元，做好与详细规划的协调衔接。创新详细规划管理机制，结合低效用地再开发片区和项目实施的市场需求，优化城镇开发边界内外的详细规划管控体系，预留管控弹性。（责任单位：市资规局、各县（市、区）人民政府、金华开发区管委会；完成时间：试点期间）3 .打造多个重点片区（项目）。推进低效用地再开发试点片区申报实施，依据规划要求、主

9、体意愿、产权关系、项目需求等因素，以两年内可见效为原则，划定低效用地再开发试点片区。分批稳步推进试点项目实施，指导各县（市、区）有序推动试点项目实施，指导做好各类行政审批事项办理，为全市低效用地再开发积累经验、做出亮点。建立试点项目“绿色通道”，提高工作效率，确保工作有序开展。（责任单位：各县（市、区）人民政府、金华开发区管委会、市资规局；完成时间：试点期间）4 .创新完善低效用地再开发政策供给。加强规划、土地、财税、金融等各类要素支撑，结合金华实际问题和需求，从优化规划管控、完善收储支撑、创新资源供应、创新土地管理机制、推进城镇开发边界外低效用地整治、妥善处理历史遗留用地问题、加强资金激励等

10、方面，在试点开展过程中不断滚动更新完善。（责任单位：市财政局、市税务局、市发改委、市经信局、市农业农村局、市资规局、市住建局、市生态环境局；完成时间：试点期间）5 .历史遗留用地问题处理。对纳入低效用地再开发试点范围，历史形成但没有合法用地手续的，依法依规分类明确认定标准和处置政策，按照“底数清晰、封闭运行、严控新增、结果可控”的要求进行妥善处置。（责任单位：各县（市、区）人民政府、金华开发区管委会、市资规局、市综合执法局；完成时间：试点期间）四、试点任务为保障低效用地再开发工作的高效推进，积极探索适应金华特点的差异化政策，激发多元主体的盘活意愿，加强自然资源全域统筹，优化国土空间布局，促进成

11、片连片开发。（一）优化规划管控1.加强规划统领依据国土空间总体规划和相关专项规划，明确低效用地再开发的重点区域，合理确定低效用地再开发空间单元。推动规划管控由“重城内轻城外”向“全域全要素管控”转变，完善乡村地区规划体系，加快完成乡镇级国土空间总体规划编制，按需开展郊野单元详细规划和村庄规划编制，加强对城镇开发边界外各类低效用地的管控与引导。探索建立“分级管理、刚弹结合”的详细规划管控机制，编制街区层面和实施层面详细规划，分层次明确土地使用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施、建筑规模指标等要求，推动形成规划管控与市场激励良性互动的机制。在落实规划强制性要求的前提下，可在国土空间规划的

12、编制和实施管理中采取正负面清单管控的方法，明确不同情形下的正负面管控情形与比例管控要求，增强规划实施的操作性。应对片区近远期不同的发展需求，探索土地用途弹性管控机制。（牵头单位：市资规局；配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）2 ,鼓励空间复合利用以促进产业转型升级、节约集约利用土地、提升城市活力和功能集聚度为导向，加强土地复合利用。可重点考虑产业社区建设、轨道交通站点周边、公共空间周边、各级公共活动中心周边、地上地下统筹建设开发等情形，适当增加用地功能混合利用程度及提升单一性质用地复合功能兼容比例。除必须采用独立用地方式建设的设施外，鼓励用地和建筑功能在地上地下统筹安排，在确保安全

13、的前提下复合设置。（牵头单位：市资规局、市建设局、市经信局；配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）3 .探索容积率统筹平衡以优化空间布局、加强保障民生、促进产业发展和激励公益贡献为导向，在不突破国土空间规划确定的开发建设总量的前提下，鼓励探索规划建筑量跨街区进行统筹的政策和机制，并优先向轨道交通站点核心区及城市功能核心转移。优化容积率计算规则，探索公共利益贡献容积率奖励。对于低效用地再开发项目，在满足安全、环保、无障碍标准等要求的前提下，对于增设必要的、向公众无条件开放的公共附属设施以及景观休息设施等公共服务设施建筑情形，其新增建筑量不计入规划指标核算。优化工业用地最低容积率引导机制

14、，探索建立工业用地容积率管控体系。（牵头单位：市资规局、市建设局、市经信局；配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）（二）加强收储支撑4 .完善片区综合开发机制推进以片区为载体的低效用地综合再开发，结合国土空间控制性详细规划编制，探索“统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一供应、统一监管”的片区综合开发机制，避免过度依赖单一地块增容，做好城市整体利益平衡。探索“工改工”与“工改商”、“工改住”联动改造的条件和程序，在联动改造试点项目中可探索整体通过协议方式办理用地手续。（牵头单位：市资规局；配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）5 .完善土地征收和收储机制建立成片开发方

15、案定期调整机制，明确边角地、夹心地、插花地等零星低效用地认定标准及征收操作规则。鼓励依托详细规划单元编制成片开发方案，对分散的自然生态资源和闲置资产进行资源归集、确权评估、集中收储，依据国土空间规划合理确定土地征收成片开发中公益性用地比例等具体要求。探索优化土地增值收益分享机制，完善原土地权利人货币化补偿标准，拓展实物补偿的途径。统筹保障土地收储、基础设施开发建设等资金投入，做好资金平衡，合理安排开发时序，实现滚动开发、良性循环。完善国有土地收益基金制度，国有土地收益基金计提比例不低于5%,专项用于土地储备工作。推进委托国企开展片区化、单元化做地改革，鼓励国企参与片区一级做地、多元社会主体参与

16、二三级联动开发为主的多种模式运作机制。（牵头单位：市资规局、市财政局；配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）6 .探索权属置换对实施片区综合开发涉及的边角地、夹心地、插花地等零星低效用地，探索国有建设用地之间、集体建设用地之间、国有建设用地与集体建设用地之间，按照“价值相当、面积相近、双方自愿、合法合规”的原则，经批准后进行权属置换，凭经批准的置换协议直接办理不动产登记。鼓励工业园（片）区外工业用地通过置换方式向园（片）区集中集聚，采取“以地换地或以地换建筑面积”的，可以协议方式办理置换地块出让手续，签订出让合同补充协议及履约监管协议，原地块建设用地使用权由政府收回，可先建设后腾退，确保生产平稳过渡。鼓励将农村地区低效用地复垦后产生的指标“飞地”入园，实现要素互换共享、收益互利共赢。（牵头单位：市资规局、市经信局；配合单位：各县（市、区）人民政府、开发区管委会）（三）创新资源供应7