臻翠花园前期物业服务内容申报版.docx

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1、臻翠花园前期物业服务内容（申报版）（一）综合管理服务1.服务与被服务方签订物业服务合同，双方权利义务关系明确；2 .财务管理运作规范，账目清晰；3 .有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业主（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全；4 .物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索；5 .管理人员按规定持证上岗，服装统一、仪表整洁、挂牌上岗、行为规范。6 .设置管理处，办公地点有专门的业主或使用人接待场所，办公设施及办公用品配置完备；7 .周一至周日每天不少于12小时在管理处或专门的接待场所进行业务接待，并提供24小时热线电话服务；8 .对业主

2、或非业主使用人的求助、咨询即时处理，对业主或非业主使用人的投诉在24小时内答复，紧急或重大事件要求2小时内回复；9 .物业服务经理具备上岗资格，并有5年以上物业服务经理任职经历；10 .能根据业主需求提供特约服务和便民服务；IL节假日有专题布置，每年组织不少于6次社区活动。再根据住户群体差别开展不同的主题活动，如亲子活动、健康专题、运动竞技赛等。12 .有健全的报事报修响应反馈制度，设置并公布24小时服务电话,接到报事报修信息后，在4个小时内响应并反馈，急修在30分钟内到场处理；13 .报事报修响应反馈及时率不低于95%；14 .有健全的投诉处理制度，设置并公布投诉渠道、相关负责人，接到业户投

3、诉后，及时记录投诉事项，需到现场处理的，在1小时内到达现场；15 .接到业户投诉后应在4个小时内（工作时间）向业户反馈处理情况；16 .投诉处理反馈及时率不低于95%o17 .物业服务满意率不低于90%O18 .定期向业户公布物业服务的工作情况、对突发性停水停电应及时向业户进行通报；19 .定期公布服务情况不少于1次/月；20 .社区活动不少于6次/年，节日装饰布置不少于4次/年；网格管家和客服体系双服务体系，大堂式高端管理；21 .多种社区经营服务；（二）物业共用部位和共用设施设备维护1 .建立物业共用部位、共用设施设备的管理、巡查、维修保养制度及巡查维修档案记录;2 .建立共用设施设备安全

4、操作规程、紧急处理预案等规章制度；建立各类共用设施设备的运行档案，记录齐全；3 .对小区内危险隐患部位设置安全防范、警示标识或维护设施；4 .共用设施设备有国家规范的，应达到规定的保养标准；5 .共用设施设备配有专人管理；6 .各类设施设备的标志清晰明确、规范齐全；7 .小区道路、场地保持基本平整，不积水；8 .窖井不漫溢，保证排水管道通畅；9 .告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。10 .主要出入口或指定区域设置小区平面图，小区内主要路口设有路标，房屋组团、栋、单元（门）、户门标识明显，对危险隐患部位设置安全防范警示标识及隔阻设施，并在主要通道设

5、置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查4次上述标识设施，保证清晰完整，设施运行正常；IL每季度1次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查1次，发现损坏及时告知相关业主、使用人或业主委员会，并做好记录，对非由住宅专项维修资金支出的损坏应及时安排修理；12 .每周1次巡查围墙、屋面排水沟、楼内外排水管道等，保持围墙完好（铁栅栏围墙表面无锈蚀），保障排水畅通；13 .每日1次巡查道路、路面、井盖等，保持路面平整、无破损、无积水;14 .每日1次巡查楼内公共部位门窗及休闲椅、凉亭、室外健身设施、儿童乐园等户外设施，保持玻璃、门窗配件完好，保证户外设施安全使用；15 .每日1次以上巡检并及时修复

6、损坏的公共照明设备，保持灯具完好，公共照明设备完好率在99%以上；16 .各类共用设施设备系统每日检查1次，每月保养1次，设备房每周清洁1次；其中消防泵启动每年不少于6次，每月检查1次灭火器，电梯配置必要的专业救助工具及24小时不间断通讯设备，出现困人情况5分钟内到位，按有关技术规范要求处理，及时解救被困乘客；17 .24小时受理业主或非业主使用人报修，急修半小时内到现场处理，一般修理1天内处理。18 .水池/箱设定高低水位报警系统，对水箱进行水位监测，保养频次不少于1次/半年；19 .水泵泵体运转正常，保养频次不少于1次/月；20 .控制柜柜内整齐、无灰尘、接线端子紧固、开关主触头有无损伤、

7、电压及电流表指示正常，保养频次不少于1次/月；21 .管道无滴漏、无松脱，阀门开启正常，保养频次不少于1次/月。22 .每年至少组织1次防汛演练；23 .管道无滴漏、无松脱，阀门开启正常，保养频次不少于1次/月；24 .高压配电柜、低压配电柜每日巡查不少1次,每年保养不少于1次,柜内整齐、无灰尘，合闸功能及分闸功能正常，电压表及电流表指示正常，接线端子紧固，接地良好，互感器无断线；25 .低压电容柜每日巡查不少1次，每年保养不少于1次，柜内整齐、无灰尘；26 .回路熔断器、回路接触器、热继电器、压力表、三相电流表、接地正常，电容器无漏油；27 .定期检测蓄电池容量，并对发电机组进行试运行；28

8、 .发电机组每季度空载试机一次,运行时间不超过15分钟,运行时，每1小时巡查1次，功能运行正常、油箱油位正常，巡查不少于1次/日，保养不少于1次/月；29 .发电机控制柜柜内整齐、无灰尘，电压表及电流表指示正常，开关主触头无损伤，各功能转换开关、紧急停止按钮正常，各接线端子紧固，巡查不少于1次/日，保养不少于1次/月。30 .户外灯/柱无松脱、无脱漆、无锈蚀、无变形，巡查不少于1次/半月；31 .楼内照明一般故障4小时内修复、复杂故障12小时内修复；32 .配备具有特种设备管理人员资格证的电梯使用管理人；33 .委托具备相关资质的电梯维护保养公司承担电梯维修、保养、大修、改造等工作，约定维护保

9、养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任，由具有电梯检测资质的机构进行年度检测，并向业户公示相应的电梯年检报告；34 .电梯24小时正常运行，轿厢内按钮、灯具、通话系统或报警警铃、监控摄像等设备功能正常、无破损，轿厢内整洁干净并张贴电梯使用规定、电梯安全检验合格证、维保标识、应急救援电话、24小时维保值班电话等；35 .火灾自动报警系统、消防广播系统、防排烟系统、防火分隔设施、喷水灭火系统应每月巡查不少于1次，每季度保养不少于1次;36 .设备外观完好、安装牢固、管理制度、VI标识齐全、管道无渗漏脱漆、无安全隐患或破损现象、各项功能正常使用；37 .火灾报警探测器（烟、温感）、手动

10、报警按钮、警报装置应每月巡查不少于1次，火灾报警探测器（烟、温感）每3年由专业公司清洗1次；38 .制定水景管理及维护制度，规范水景设施、水电设备的巡查、保养以及水系净化等；39 .明确水景开启时间，启动前进行防渗漏、防漏电和设施设备功能检查，保证用电安全和水景系统正常运行；40 .做好水景周边的安全防护，在水系周边设置明显的安全警示、温馨提示，重点部位加强巡查，预防发生危险事件；41 .喷水池、水泵及其附属设施Vl标识齐全、无渗漏、无漏电、无安全隐患或破损等现象、水泵功能使用正常、水质符合卫生要求，使用期间巡查不少于2次/周。42 .有健全的房屋装饰装修管理制度；43 .装饰装修前应要求业户

11、提交装饰装修方案，并告知装饰装修过程中的禁止行为和注意事项；44 .2个工作日内审核装修方案资料，并反馈意见;45 .对装饰装修现场进行巡查不少于2次/日；46 .督促施工人员做好现场防火及用水用电安全措施，发现施工人员违反有关规定和管理规约的行为，应及时予以劝阻、制止，已造成事实后果或者拒不整改的，应及时报告有关行政主管部门依法处理；47 .装饰装修工程竣工后，1个工作日组织人员及时查验，查验后发现不符合安全要求的，需及时告知业户进行整改，经验收合格后，及时将保证金全额退还业户。48 .中央恒温恒湿系统49 .高层建筑供配电系统（三）公共秩序维护1 .配有专职的公共秩序维护员，24小时值班；

12、2 .建立公共秩序维护员管理规定、公共秩序维护员站岗值勤标准、公共秩序维护员巡逻值勤标准、公共秩序维护员交接班要求、公共秩序维护员培训制度、人员和大宗物品进出登记制度等规章制度；3 .公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装；4 .制定火警、盗警、地震、台风、爆炸、人员急救、煤气泄漏、高空掷（坠）物伤人及其他不可预见紧急事件等应急处理预案；5 .对进出车辆进行管理和疏导，车辆停放有序。6 .小区设有监控中心，配备电子巡更、录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡中4项以上技防设施，24小时开通；7 .各出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录；8 .公共秩

13、序维护员配备电子巡更设备，重点部位（指小区道路、单元出入口、主要楼层等，下同）每2小时巡逻1次，并做好巡更记录；9 .每年组织有业主或非业主使用人参与的消防演练不少于2次；10 .接到火警、警情、异常情况或住户紧急求助信号后，公共秩序维护员应按规定及时赶到现场进行处理；IL对公共秩序维护员的理论及实操培训全年不少于200课时；12 .按规定建立志愿消防队、配建微型消防站；13 .消防控制室有值班人员24小时在岗值班，每班2人；14 .每月应至少开展1次物业服务人员灭火、救生技能训练,每年应组织业户至少进行1次以消防设施、器材使用、灭火和安全疏散为重点的消防宣传和演练活动；6保持停车场内通风、照

14、明、排水等设施设备完好；16 .保持停车场内的设施设备正常使用，消防通道畅通；17 .加装电动汽车充电基础设施的，配套用电设备，线路应当符合有关技术要求，保证用电安全；18 .停车场内发生车辆碰撞或损毁等事故时，及时进行疏导，为车主提供必要的协助；19 .地面设置电动自行车充电车棚及充电管理设施，专人管理。（四）保洁服务1 .各类清洁设施设备配备齐全，并有专人管理；2 .制定环境卫生管理规定、环境卫生质量标准、卫生设施维护保养办法、防疫应急预案等规章制度；3 .垃圾日产日清，保持公共区域整洁、无异味；4 .使用环保的清洁剂。5 .每栋每层设置1个垃圾收集点（分类垃圾），每日早晚定时清理不少于2

15、次，垃圾收集点周围地面无污迹、无异味；6 .果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次，擦拭1次，箱（桶）无异味、无污迹；7 .楼道、道路、绿地等公共部位的清洁每天不少于3次，目视地面、绿地干净；8 .电梯轿厢、操作板、地面等清洁保养每天不少于3次；电梯门壁打蜡上光每月不少于1次，表面光亮、无污迹；大堂地面根据材质情况每月不少于2次进行抛光保养；9 .公共雨、污水管道每半年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏；10 .做好白蚁及卫生虫害的防治工作，其中5-10月的灭四害消杀工作每月不少于3次，其余月份每月不少于2次。IL垃圾容器无明显异味，垃圾收容器无满溢，清洗不少于每日1次；12.蝇、蚊孳生季节消毒处理不少于每周1次；13.4种垃圾（可回收物、餐厨垃圾、有害垃圾、其他垃圾），具体按属地政府部门要求适当调整配置，定时定点投放，严格按照广州市生活垃圾管理条例执行。14 .定期对沟、渠、井喷洒药物灭杀蚊虫，放置灭鼠药物；排水污水清理服务15 .雨、污水管道标识清晰、无滴漏、无松脱，巡查不少于1次/季度；16 .化粪池随满随清、污水无外溢、公共排污管道畅通，巡查不少于1次/半年。（五）绿化养护1 .有专业人员进行绿化养护