房地产开发公司项目拓展及论证流程.docx

《房地产开发公司项目拓展及论证流程.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发公司项目拓展及论证流程.docx（17页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、工程拓展及论证流程（审批稿）编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人OOOOCCQOQOCeAOOOCOOAOQOOaee4TIlllIllllJilllllUHlI1IllllLfc-*-IF/ZK_AIRYIlllminIIIminmuminminIIlIUIIHNlzE;II.HillIIIBBIIllllHIiiiirIlllltIIIlIIIIIIBlinnIllll工Illl1.IB:IjL1.minmidIIIIl_IIilminIIIlilllJIllllmin/lllllllmin_L_,muminIIiiiiiiiiiiilllllllllll

2、lll“III-rIlP4NIlllllllJIlJiUii-,NInun1-As!申DIIllnuntIIImuIlllmuZX4.龙IIIHiIiiiiiiiiiiIiiiiiiiiiiiHIl5ATAz!IllllI1U1HI-IIIIIInunmilOIOIIIlllllllIlllinninnIllllIllllmuIllllIllllIIIIiiiiiiiiii1 .目的为保持公司可持续开展，寻找房地产新工程并在确定工程前对其可行性进行科学论证。2 .适用范围适用于房地产新工程的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。3 .术语和定义3.1. 新工程论证：包含“论”和“证”两个

3、过程，即对影响新工程的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2. 房地产土地储藏：为保证公司未来工程开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3.3. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产工程技术经济上的论证分析，并在此根底上对工程的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。4 .职责4.1. 投资拓展部4.1.1. 负责组织根底信息研究，每年末制定土地储藏方案，并对研究成果进行归档。4.1.2. 信息收集、甄别阶段：以根底研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。4.1.3. 开展工程确定阶段：负责根据工程初步谈判的结果，讨论工程的运作

4、方式，并通过初步市场判断确定工程的定位，进行工程经济初步测算，形成工程建议书，提交产品总监审核，决策咨询委员会评审通过后，提交总经理审核并经董事长审批后确定立项。4.1.4. 可行性研究阶段：负责根据工程的特点制定可行性研究方案，进行工程背景调研，组织公司各相关部门展开相应流程工作，最终形成工程可行性报告。4.1.5. 决策、评审阶段：负责将可行性报告提交公司管理层评审。4.1.6. 负责按照公司通过的工程合作条件，取得工程开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。4.2. 总经办4.2.1. 组织制定公司战略规划，作为公司土地战略储藏的依据。4.3. 市场营销部4.3.1. 在工程可行性研究阶段

5、，负责工程所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步方案。4.4. 设计管理部1.1 .1.开展工程确定阶段：根据投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；4.42 工程可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行工程规划的分析,并根据产品定位建议，完成概念设计草案。4.5. 工程管理部4.5.1. 在工程可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据设计管理部提供的概念设计草案完成工程技术分析。4.6. 本钱管理部4.6.1. 开展工程确定阶段：如投资拓展

6、部需要，那么根据设计管理部提供的工程初步设计分析进行本钱初步测算。4.6.2. 工程可行性研究阶段：根据设计管理部提供的概念设计草案和工程管理部提供的工程技术分析，进行建安本钱估算。4.7. 财务资金部4.7.1. 在工程可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、本钱、销售方案等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。4.8. 风险管理部4.8.1. 法务审计主管负责在开展工程确定阶段对拟开展工程背景资料提供法律意见；4.8.2. 法务审计主管负责在工程可行性研究阶段根据工程的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。4.9. 产品总监4.9.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展

7、部收集的土地信息进行审核；4.9.2. 在开展工程确定阶段对工程立项建议书进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审；4.9.3. 在工程可研阶段对可行性研究报告进行审核，并提交决策咨询委员会进行评审。4.10. 决策咨询委员会4.10.1. 开展工程确定阶段，对工程立项建议书进行评审并形成结论；4.10.2. 在工程可行性研究阶段，对工程可研报告进行评审并形成结论。4.11. 总经理4.11.1. 在信息收集与甑别阶段，对投资拓展部收集的土地信息进行审批，决定工程是否进入下一个阶段；4.11.2. 在开展工程确定阶段听取工程的立项建议书，审核是否进入可行性研究阶段，指导工程开展方向。4.11.3

8、. 在新工程可行性研究阶段，审核工程可行性研究成果汇报，提出综合调整意见。4.12. 董事长4.12.1. 在开展工程确定阶段听取工程的立项建议书，审批是否进入可行性研究阶段，指导工程开展方向。4.12.2. 在新工程可行性研究阶段，审批工程可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定工程合作条件的实施。5 .工作程序5.1. 根底研究5.1.1. 根底研究是为确定公司房地产土地储藏动态方案、提高房地产新工程可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。5.1.2. 根底研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、工程风险研究、公司战略研究和竞争对手研究等分

9、项研究工作。5.1.3. 各分项研究工作由投资拓展部牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用内外资源,予以功能完善和健全。5.1.4. 各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中表达。5.1.5. 根底研究的成果经向公司总经理汇报后,最终提炼作为经营方案外部环境分析的主要局部,并在此根底上制定公司房地产土地储藏滚动方案，以指导土地储藏工作的进行。5.1.6. 根底资料和研究成果需须经整理、编号后放入各根底研究库归档。5.2. 信息收集、甑别5.2.1. 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：a）政府公告收集类：从相关网站或政府部

10、门获得政府出让土地信息公告、土地储藏中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储藏的企业进行转让的挂牌公告。b）其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供给方案等信息；各类招商会与工程推介会等。c）其他被动收集信息类：土地信息人来电、约访、推介等。5.2.2. 了解到有效土地信息后,工程拓展专员需于当日最迟不超过两日内填写土地信息采集表,投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储藏要求对土地信息进行初步判断，会议由工程拓展专员记录并存档。5.2.3. 通过初步判断，对符合公司土地储藏方案的土地信息通过土地信息采集

11、表的形式将士地情况向产品总监汇报，经产品总监审核，总经理审批通过后进入开展工程确定阶段；如未通过，那么由工程拓展专员存入土地信息库。此后由工程拓展专员对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。5.3. 开展工程确定5.3.1. 土地信息初步判断后，由产品总监指定一名工程负责人。5.3.2. 工程负责人按统一格式及时填制每周的新工程开展信息通报，汇总上报部门负责人和产品总监。533.工程负责人根据工程情况，可通过咨询等了解该工程的背景资料，初步判断工程的操作方式，资料汇总后提请总经方法务审计主管提供意见，最终做出工程用地购置操作方式的法律风险判断。53.4.工程负责人进行工程实地勘察和周边

12、市场的简易调查，根据市场情况和工程特点做出初步工程定位，初步工程定位至少需包含以下内容：a）工程的档次、主要客户群。b）工程在公司工程组合中的地位和大致开发周期。c）工程中不同建筑产品的种类和各自面积份额、隹价。535.工程负责人可根据工程的特殊性与否，进行后续处理：a）常规工程，易于规划的：可与设计管理部、市场营销部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由本钱管理部提交各种形式产品（含根本配套）的本钱数据，作为初步经济测算的依据。b）特殊地形或包含特殊配套的工程：可将工程资料和初步产品定位交由设计管理部做出规划设计草案，交本钱管理部做出建安本钱的粗略测算，作为初步经济测算的依据。1.1.6

13、. 工程负责人根据工程情况，做出初步经济测算结果；1.1.7. 工程负责人综合初步接触土地工程后确定的土地获取的操作方式，形成简易的新工程开展报告，经部门内部评审，产品总监审核后，申请召开公司专项汇报会。1.1.8. 专项汇报会是由公司决策咨询委员会成员参加的、判断工程能否确定并进入可行性研究程序的评审会议，根据需要也可参加公司其他专业技术部门人员参加，会议内容如下：a）工程汇报会初步报告包括工程简介、周边环境和市场介绍、未来开展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应本钱分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。b）工程负责人需提前将新工程开展报告发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。c）工程负责人根据工程情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知。d）会议首先由工程负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。e）公司总经理审核，董事长最终决定工程是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见