土地估价报告.docx

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1、土地估价报告项目名称：四川省成都市中级人民法院受理的攀枝花市商业银行股份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中晨达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案中所涉及的位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗出让批发零售用地、城镇住宅用地（国有建设用地）使用权的市场价格评估（四川省资阳市）受托估价单位：四川大成房地产土地评估有限公司土地估价报告编号：四川大成（2019）（估）字第162号提交估价报告日期：2019年8月2日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称四川省成都市中

2、级人民法院受理的攀枝花市商业银行股份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中晨达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案中所涉及的位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗出让批发零售用地、城镇住宅用地（国有建设用地）使用权的市场价格评估（四川省资阳市）二、委托估价方本次委托估价方为四川省成都市中级人民法院，委托估价方基本情况如下：名称：四川省成都市中级人民法院联系人：胡桂荣联系电话：三、估价目的四川省成都市中级人民法院受理的（2019）川01执字第364号攀枝花市商业银行股

3、份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中晨达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案的需要，特委托我公司对估价对象的土地使用权价格进行评估，为委托估价方在执行案件过程中核定土地使用权市场价值提供客观、公正、合理的价格参考。四、估价期日2019年4月12日（实地查勘之日）五、估价日期2019年4月1日至2019年8月2日六、地价定义本报告中的估价对象是指四川省成都市中级人民法院受理案件涉及位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗出让批发零售用地、城镇住宅用地使用权（不含其他

4、资产）。估价对象涉及范围为不动产权证书证号：川（2017）资阳市本级不动产权第号,登记用途为批发零售用地、城镇住宅用地，登记面积为14852.25平方米，本次估价范围为产权证载全部土地使用权。根据评估目的、评估依据，按照城镇土地估价规程，遵循在合法原则下，考虑估价对象的现状、规划及最优利用，确定价格定义如下：1、关于土地权利状况设定估价对象作为国有建设用地使用权，其所有权属于国家，资阳市中弘达投资有限公司通过出让方式取得土地使用权，根据宗地抵押信息查询情况说明宗地查封信息查询情况说明等资料，估价对象于估价期日已设置抵押权、涉及司法纠纷及拖欠工程款，除此之外无其他他项权利限制。因抵押、查封及工程

5、款拖欠将随估价对象的拍卖处置而消灭或解除，一基于本次评估目的,本次估价未考虑估价对象原有的查封、抵押权及工程款拖欠影响，此次评估我们按出让国有建设用地、无他项权利（抵押权、租赁权、地役权、通行权等）限制设定。2、关于土地用途设定估价对象的不动产权证书和宗地登记信息查询情况说明登记用途为批发零售用地、城镇住宅用地，估价宗地所在整个项目宗地的资阳市规划局规划设计条件通知书规划用途为商住用地（其中商业W20%）。根据合法性原则结合本次评估目的，此次评估我们按登记用途设定为批发零售用地、城镇住宅用地。3、关于土地使用年期设定据估价对象不动产权证书和宗地登记信息查询情况说明，土地使用权登记终止日期为批发

6、零售用地2052年11月19日、城镇住宅用地2082年11月19日，至估价期日剩余使用年限为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。根据合法性原则结合本次评估目的，我们按实际剩余使用年期设定土地使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。4、关于土地开发程度设定估价对象在估价期日实际开发程度为宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“在建”（基坑工程正在进行）。根据此次评估目的结合委托方的需求，本次评估仅需反映土地使用权价值，在建工程（基坑工程）评估工作由估价委托方另行委托其他单位完成，故此次评估设定土地的开发程度为宗地外“六通”（通上水、

7、通下水、通电、通气、通讯及通路），宗地内“场平”（场地平整）。5、关于容积率的设定本报告中所指的容积率为地面建筑容积率（下同）o根据资阳市规划局规划设计条件通知书，估价对象所在项目规划容积率3.2,另据资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见和总平面图，估价对象计容建筑面积为26509.30平方米，换算容积率为1.78,根据合法性原则结合本次评估目的，此次评估我们按资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见和总平面图计容建筑面积设定估价对象容积率为1.78。根据总平面图主要经济技术指标，在上述容积率条件下

8、，估价对象需配套地下层建筑以供停车，有地下空间使用权。综合上述，本报告估价对象的价格定义为：在2019年4月120,估价对象作为出让批发零售用地、城镇住宅用地、无他项权利限制状态下，宗地外“六通”（通上水、通下水、通电、通气、通讯及通路）、宗地内“场平”（场地平整），容积率为1.78,使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年、有地下空间使用权条件下的国有建设用地使用权市场价格。九、估价结果根据城镇土地估价规程，估价专业人员依据土地估价的基本原则理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，按照土地估价程序，选择合适的估价方法，确定估价

9、对象在满足上述价格定义条件下的土地使用权市场价格为（详见表1）：土地使用权价格：评估面积：14852.25平方米（折合22.28亩）评估单价：3689元/平方米（折合245.93万元/亩）楼面地价：2072元/平方米评估总价：5479.00万元大写：伍仟肆佰柒拾玖万圆整币种：人民币备注：如前所述，宗地内在建工程（基坑工程）价值由估价委托方另行委托其他单位进行评估,依据四川智友资产评估有限公司出具的资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号），该部分在建工程价值为985.15万元（大写：玖佰捌拾伍万壹仟伍佰圆整）。因此土地使用权和在建工程（基坑工程）总价为6464.15万元，大写:陆仟肆佰

10、陆拾肆万壹仟伍佰圆整。土地估价结果一览表估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司报告编号：四川大成（2019）（技）字第162号估价期日：2019年4月12日托价方委估价日地用音估期土使者宗地编号不动产权证书证号宗地位置估价期日的用途容积率估价期日的实际土地开发程度估价设定的土地开发程度剩余土地使用权年限评估面积（m,）单位面积地价（元/Ilf）总地价（万元）备注证载规划设定规划实际设定川成市级民院四省都中人法阳中达资限司资市弘投有公/川（2017）资阳市本级不动产权第号雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社批发零售用地、城镇住宅用地/批发零售用地、城镇住宅用地1.78O1.78宗地外“六通”

11、、宗地内“在建”宗地外“六通”、宗地内“场平”批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年14852.2536895479.OO/估价目的：司法鉴定估价期日土地使用权性质：国有出让建设用地依据四川智友资产评估有限公司出具的资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号），宗地内在建工程（基坑工程）价值为985.15万元土地使用权和在建工程（基坑工程）总价=5479.00+985.15=6464.15万元1、上述土地估价结果的限定条件（1）土地权利限制：出让国有建设用地，无他项权利限制，剩余使用年期为批发零售用地33.60年、城镇住宅用地63.60年。2）基础设施条件：本次评估设定估价对

12、象基础设施条件为宗地外“六通”、宗地内“场平”。（3）规划限制条件：设定估价对象用途为批发零售用地、城镇住宅用地，容积率设定为1.78,其他条件符合相关规划要求。（4）其它限定条件：按估价报告限定的条件使用。2、其它需要说明的事项（1）此次评估结果仅供四川省成都市中级人民法院受理攀枝花市商业银行股份有限公司成都锦江支行与王伟、陈俊华、中展达西部建筑工程有限公司、中城投集团第六工程局四川实业有限公司、资阳市中弘达投资有限公司、中城投集团第六工程局有限公司、中城建第十九工程局集团有限公司一案时确定估价对象市场价格提供参考依据，不能用于本目的之外的其他用途。（2）本评估结果是估价对象在公开市场条件下

13、满足地价定义的土地使用权价格，估价期日后可能出现国家宏观经济政策重大变化、地产市场剧烈波动、城市规划改变、城市基础设施开发及估价对象宗地用途调整、规划变更等可能引起地价巨大变化的不可控因素，评估中未作考虑。如发生上述变动，建议重新估价。（3）估价对象的坐落、用途、面积等权属状况及容积率、建筑密度等规划利用条件以不动产权证书国有建设用地使用权出让合同资阳市规划局规划设计条件通知书建设工程规划许可证资阳市城乡规划局关于中城建新城市广场弘城商业街（原21号楼）调整设计方案的规划审核意见总平面图宗地登记、抵押查封信息查询情况说明及其他相关背景资料为依据。若影响估价结果的土地用途、土地取得方式、土地开发

14、程度、规划利用等条件发生变化，估价结果应作相应调整。（4）宗地内在建工程价值由估价委托方另行委托其他单位进行评估，依据四川智友资产评估有限公司出具的资产评估报告（川智友评字【2019】第0505号），该部分在建工程（基坑工程）价值为985.15万元（大写：玖佰捌拾伍万壹仟伍佰圆整）。因此土地使用权和在建工程（基坑工程）总价为6464.15万元，大写：陆仟肆佰陆拾肆万壹仟伍佰圆整。提请报告使用人注意。（5）本次评估单价取整到元位，评估总价取整到百元位，币种为人民币。（6）本估价报告有效期限自本报告提交日起为一年，即2019年8月2日至2020年8月1日。估价机构：四川大成房地产土地评估有限公司（

15、盖章）2019年8月2日八、土地估价师签名姓名土地估价师注册号签名彭利张华吴春霞九、土地估价机构估价机构法定代表人：四川大成房地产土地评估有限公司2019年8月2日第二部分估价对象界定一、委托估价方本次委托估价方为四川省成都市中级人民法院，委托估价方基本情况如下：名称：四川省成都市中级人民法院联系人：胡桂荣联系电话：二、估价对象估价对象为四川省成都市中级人民法院受理案件涉及的位于资阳市雁江区宝台镇黄泥村1、2、3、6、7社的壹宗国有出让建设用地使用权(不含其他资产)，即川(2017)资阳市本级不动产权第号不动产权证书证载土地使用权，登记用途为批发零售用地、城镇住宅用地，土地使用权人为资阳市中弘达投资有限公司，土地面积为14852.25平方米。(一)土地来源资阳市中弘达投资有限公司于2012年通过出让方式取得估价对象所在项目土地使用权，2013年资阳市国土资源局为其核发了资阳国用(2013)第BAlI2991号国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为经济适用住房用地、公共租赁住房用地、其他商服用地，土地终止日期为经济适用住房用地、公共租赁住房用