酒店行业专题报告：国内连锁化中高端酒店发展前景广阔.docx

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1、酒店行业专题报告：国内连锁化中高端酒店发展前景广阔1 .中美两国酒店行业发展变迁1.1 美国：从量到质，酒店行业顺势升级国外酒店业中，酒店品牌较为多样化，从经济型到高端奢华酒店全方位满足不同层次消费者需求；同时，国外酒店业中自由行游客数量较多，网上预订酒店房间比例逐渐增加，进一步促进酒店业发展。美国酒店业发展较为成熟，有较为完善的产业链和市场体系，拥有众多酒店品牌和经营模式。二战后至今是美国酒店行业从繁荣走向成熟的重要过程，大致可以分为两个阶段：1)1940-1980,美国酒店行业实现高速发展,资本不断涌入、供给充沛。主要表现在以汽车旅馆为代表的经济型酒店野蛮生长；2)1980至今，美国酒店开

2、始进入存量整合、结构升级阶段。实力雄厚的产业资本与拥有先进商业管理模式的酒店集团结合，通过外延兼并收购、加盟管理输出两条路径实现行业集中度提升。同时伴随互联网科技进步、经济全球化等刺激商业旅行和休闲旅游需求增长，经济繁荣下消费升级带动美国酒店业结构调整，中高端酒店崛起。纵观美国酒店业发展成熟之后显著变化特征，1）国际化业务非常成熟,美国前5大酒店集团业务范围基本全球布局，完成从酒店集团向国际酒店集团重要身份演变；2）资产由重到轻的转变，发展初期追求重资产模式，逐渐发展成熟之后逐步以委托管理、特许模式进行快速扩张，直到目前完全轻资产化；3）多品牌、多层次的酒店集团品牌布局，从低到高细分市场全部布

3、局，形成完整的品牌矩阵；4）社会经济发展对行业影响较大，酒店行业具有典型第三产业特征，社会经济繁荣与衰退的影响在酒店行业可以得到充分印证。1.2 中国：行业逐渐走向存量时代国内现代酒店行业从改革开放后逐步发展。最初酒店主要以接待外宾、促进入境旅游和对外贸易为主。由于缺乏管理经验，我国开始引进中外合资、合作饭店，随后开始发展本土酒店管理公司。1988年，国家批准旅游涉外酒店星级评定标准，实施对酒店业管理，以缓解消费者和酒店之间信息不对等。2000年后国内酒店业开始快速扩张。自20世纪80-90年代尝试探路到2000年后步入快速发展期，在政府、地产商、国际品牌方共同推动下，国内酒店行业在15年间高

4、速扩张，国内酒店集团、国际连锁酒店同台竞争。图2：中国现代酒店业主要发展进程1978改革开放2001中国入世2OI3A9M2020疫情州发!I1I,I97&19H7初步发时期198M-2000快速成长时Rl2001015连锁Ir时需2016*2022霍合优化时翔202市场洗牌时刷改革开放初期,国内开始发展我国自己的酒店瞥理酒店需求快速增长,清检升级下中蛾酒店成疫后投资消费遂融逐兴建一大批中外合费合公B,批漕族渊涉外酒店催生经济型品牌连侵为主要发力点，酒店业步发生改变.高膜量作雄居以接待外宾星级评定标灌酒店，并大规模Ir张收购迭起,市场集中度发展和区域深棘加速提升通过中美两国酒店行业特征出现可以

5、看出，中国品牌酒店集团出现时间较美国晚近70年，但面向客人的服务随着社会公众服务升级时间大大提前，有效将两国酒店行业发展差距缩短至十年。资本助推经济型酒店高速扩张：2002年如家酒店创立标志着国内有限服务型酒店诞生。2006年以来，如家、7天、汉庭相继步入资本市场。借助资本、经济型酒店迅速扩张，目前基本形成首旅如家、锦江、华住为主的市场格局。高星级酒店受政策、竞争双重挤压：高星级酒店在发展初期利润水平较高，但随着市场供给增加I,细分赛道行业竞争加剧。2012年末八项规定出台之后，高客单价不合理消费被抑制，高档酒店需求下滑严重。中端酒店业态迎来发展期：高端酒店和经济型酒店竞争日趋激烈，促进中端酒

6、店发展。以华住酒店在2010年扩展其下全季酒店开始，2013年国内酒店行业步入中端酒店发展时代。2013年起华住集团开始对旗下标准化中端品牌全季，和非标准化品牌星程进行大规模招商；锦江增加新的中端品牌锦江都城；粕涛推出丽枫、啡等中端品牌。在此轮发展中，华住以布局快速和经营效率较高的特点高速发展,并购桔子水晶完善品牌矩阵；如家旗下如家精选、和颐，锦江旗下维也纳也不断壮大。疫情下酒店行业经营持续承压，行业供给端加速出清。2020-2022年国内酒店数量下滑，由27.9万家减少至25.23万家，国内酒店客房数由1533万间减少至1346万间。随着出行链持续恢复、需求相继释放，我国酒店行业有望回到疫情

7、前发展快车道。2.酒店行业兼具周期性和成长性2.1 酒店行业具有周期性酒店行业是典型的周期性行业。酒店业发展取决于宏观经济景气程度以及消费者消费习惯，存在与整体宏观经济发展相一致的周期性特征。行业需求主要来自商务需求和旅游需求。当经济运行稳定、社会发展繁荣时，经济发展带动人员流动加大，酒店需求上升，酒店供不应求带来投资回报率提升，社会资本更多投向酒店行业。但从酒店投资到开业根据不同类型酒店建设时间需要6-12个月，新店开业之后通常会有一定时间爬坡期，在这一段时间内供不应求的市场特征仍会持续。当经济增速放缓、对酒店投资减少、行业供过于求，部分经营效率较低的酒店逐渐出现亏损，投资回报率下降导致社会

8、资本流出。我们认为GDP对酒店行业的影响在逐渐减弱，行业内部供需结构调整对酒店行业更重要。从中、美两国入住率同比增速和GDP增速趋势可以看出，两者呈现分阶段相关的特点。2008-2009、2010-2012两个阶段入住率同比增速和GDP增速相关性较大，2013年之后影响入住率的主要因素转向行业内供需结构调整，叠加限三公、疫情等突发事件影响，相关性逐渐减小。图7：国内酒店出租率同比增速与GDP增速GDP同比增速（不变价）国内星级酒店整体出租率同比增速部Ii酒店OCC和ADR同样呈现一定相关性，OCC增速变化通常比ADR增速提前一个季度。ADR滞后性反映酒店行业经营者的决策行为对行业带来的影响。相

9、比OCC提升，酒店经营受益于房价提升效果更加明显。提升OCC虽然也会提高利润率，但成本方面人员、能耗等同样上升，但提升ADR不会增加成本负担。叠加酒店经营存在OCC提升瓶颈，最大经营承载量和满负荷经营对效率的影响制约OCC最大提升程度。从行业周期角度来看，当门店OCC提升至一定水平，短期内周边市场没有出现新的供给承载需求，酒店经营者可以通过提升ADR来增厚利润水平；当OCC表现下滑，经营者可以通过降低ADR吸引客流，造成ADR呈现出跟随且滞后OCC的特点。2.1.1 参考美国酒店行业发展历程，酒店行业具有明显周期属性酒店行业受经济周期和投资周期共同作用。经济发展对行业的影响是根本，在强劲需求拉

10、动下往往刺激行业投资。投资过热的影响会延续到行业下行周期反馈出负面影响。当行业需求下降时，行业投资也随之放缓,供给收缩带来的红利在下一轮需求复苏时会再次出现。我们参考美国酒店行业发展历程来探索酒店行业的周期特征。美国酒店行业在过去20余年共经历两轮周期，每轮周期通常持续7-10年、可划分为4个阶段，通常行业ReVPAR在第二阶段过渡期提升最快。总体来看，酒店行业供给滞后于需求变化的现象是酒店行业呈现周期性的根本原因。偶发性危机时间会使行业直接步入衰退期，如2012年八项规定、限三公禁令出台，2020年疫情爆发使得酒店入住率骤减、市场供过于求、行业直接步入衰退期。2.1.2 加盟占比提升将有效削

11、弱酒店的周期属性酒店经营通常分为直营模式和加盟管理模式。酒店经营中直营模式盈利来自于酒店经营，加盟盈利来自加盟费。相较于将加盟模式，直营酒店经营风险更高、不确定性更强。直营模式下，酒店依托自有或者租赁物业进行连锁酒店管理，并承担全部租金、人工、能耗等成本费用。直营为重资产模式，经营弹性较高，RevPAR是核心变量。当同店ReVPAR上升时，由于占成本较高的租金、折旧摊销、人工相对固定，收入增长对业绩的边际增量贡献较大。当同店RevPAR承压时，对直营店的业绩经营业绩压力也较大。同店RevPAR波动对直营酒店业绩影响较大，而同店RevPAR主要受经济周期影响，直营酒店业绩的周期波动较为明显。Re

12、vPAR同比增速基本在同一范围区间内的三大酒店集团，近5年单季度新开直营门店相对较小的首旅酒店净利润同比变化幅度最小。在直营模式下酒店租金（如酒店物业不属于酒店集团、来自于租赁）和RevPAR是影响收益的两个核心变量，两者的驱动因素均为商业繁荣程度，周期长度有所差异。酒店租金通常以8-10年为一个周期，RevPAR周期通常为1-2个月、跟随客房价格调整。直营模式是酒店集团看好未来经济社会繁荣发展，酒店管理者承担社会发展的波动风险，直营模式占比较高的酒店集团，收入波动变化较大。这种风险在长期运营中可能会带来风险暴露，如经济危机、疫情等。以加盟形式为主导是酒店集团扩张的主要途径。加盟模式相较于直营

13、模式经营性风险更小，在具备品牌及管理输出能力后可以成为主要业务拓展模式。加盟模式可以更客观的体现酒店集团的管理能力。加盟商通常比集团直营店具有更好的风险匹配，如酒店物业为加盟商自有、省去租金成本，或者加盟商对当地酒店市场、商业租赁市场有较强信息优势，对冲大部分租金波动风险。但加盟商缺乏酒店管理经验和获客能力。因此加盟模式在酒店集团具备一定品牌输出能力后会成为酒店主要业务拓展模式。2.1.3 我国酒店行业加盟店占比持续提升美国酒店集团已经步入成熟期，基本以授权加盟形式进行扩张。我国酒店行业尚处于加盟店扩张时期，产品结构变化较大、中端酒店逐渐替代经济型酒店，未来加盟店开店速度有望继续保持高位。图1

14、8：首旅酒店新开门店直营/加盟数量208 6 4 2 01111186420ZTON ZEM ZZLBK HON IZ一 M INL V OZON OEM OZLuK 6TON 67=f 2LB 87ON 87=f 87JBN特许加盟店左）直营酒店（右）目前国内酒店集团直营酒店数占比在7%-30%,美国酒店集团直营占比显著低于国内酒店集团。国内酒店集团从直营向加盟模式转变的过程正在加速，自2014年前后直营门店停止高速增长进程，主要酒店集团基本以加盟店扩张为主。国内直营酒店占比逐步下降主要来自两方面驱动力：1）加盟店房间数保持快速增长；2）部分盈利能力不强的直营门店将会逐步关停或转化为加盟店。

15、从三大酒店集团和万豪集团直营/加盟门店结构来看，国内酒店直营门店占比高于万豪集团。从趋势方面来看，首旅、锦江、华住直营门店占比持续降低，锦江酒店2023Q2直营门店占比6.65%,略高于万豪酒店6.42%o锦江酒店境内加盟店比例持续提升，截至2023Q2境内加盟店占比93.35%,远高于境外加盟店占比76.52%o长期来看，加盟店的扩张速度是决定酒店集团内在价值的关键因素。加盟业务收入稳定，业绩对RevPAR的敏感性很低，可以帮助酒店克服周期属性。而ReVPAR更依赖于行业景气度、具有周期性且较难预测，因此长期业绩依靠RevPAR提升空间有限。2.2 酒店行业具有成长性我国酒店以管理加盟为主，

16、国外酒店以授权加盟为主。管理加盟由酒店集团派驻管理人员，对酒店品质管理和运营相对较好。国外成熟酒店品牌以授权加盟为主，单体酒店管理人员的任免权归业主所有，酒店集团提供培训与持续督导服务，这种模式相较管理加盟更加轻资产化、净利率较高。我们对国内、国外主要酒店集团经营指标进行分析。国外酒店选取万豪、希尔顿、精选酒店三家拥有中高端、高端、奢华全品牌矩阵的酒店集团。（营收增速为避免酒店集团处在发展周期高营收增速影响全图坐标轴，我们主要选取2017年起经营情况。）营收方面，国内、国外酒店集团营收增速处在基本相同波动周期和区间，国内酒店相对增速波动较大、国外酒店集团触底恢复能力较强。2022Q4起，国内三大酒店营收增速表现快速上扬趋势，国外酒店集团自2021Q3达到近三年高点后增速持续收窄。主要系国内、国外疫情管控政策调整时间不同