福州长乐2021拍-1号航城地块投资建议书.docx

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1、川；YanG013”宜F福建大2I21环福州021拍1项目投公司福州市号地招拍挂资建议书.长乐区地块编号起始计容楼面价可售货值保证金保证金截止拍卖时间2021拍-1号9,102元Zltf5.21亿元5,400万元2021年5月j甲日2021年5月13日福建大区福州&环福州2021年4月内部资料注意保密单位：m2项目关键指标总览项目规划指标总览指标合计选址用地面积8,989总建筑面积26z516计容建筑面积19,776其中可售住宅高层17,325商业780.14容积率2.2地下建筑面积5z940地下停车位132单车位面积45户数87车户比（可售车户比）1:1.52目标地块现状：地块内部为金林来纺

2、织厂（已停用，现作为仓库使用）项目关键指标总览项目关键信息总览一、基本信息起始楼面价：9,102元/平起始净利率：19.36%可售总货值（万元）52,129占地面积（平米）8,989容积率2.20计容面积（向19,776总建面（向26,516地上可售建面（M）18,105总对价（万元）18,000对价组成土地款权益净利润率（权益利润/总收入）19.36%项目公司资金峰值（万元）18,666股东IRR147.2项目IRR328.27%我方权益比例100%项目公司利润（万元）9,257归属我方利润（万元）9,257归属我方利润率19.36%自持物业投入（万元）0扣自持后现金盈余（万元）9.257折

3、有票楼面价H）-并购楼面价向苗）-阳光共嬴金额（万元）1.376合作共嬴金额（万元）70含融资现金流回正时间10个月经营性现金流回正时间8个月起拍楼面价（rrf）9,102建议授权楼面价阮/M）-土地/对价款支付节奏，年5月保证金；21年6户保证金；21年8月地价30%；缴清地价5Q-21年9月自持物业投入（万元）0首批供货日期2021年10月开发进度净地获取日2021年5月开工日2021年9月示范区开放日无示范区开盘日2021年10月当年供货货值52128.50万元融资方案地块过小,未考虑融资意向资金方-预计放款额度-预计融资成本-项目关键指标总览1三切幅先械成本&利润要素单方可售成本&利润

4、要素统计表（单位：元/m2）小高层下）,指标（18层及以下），PC小高层（18层及以非PC底层商业（可售）人防车库非人防车库土地费用10,24610,24610,24600开发费用302302322277280建安成本4,0033,7583,8525,8225,523开发成本（上述三项之和）14,55114,30614,4206,1005,803投模销售均价27,00027,00036,000250,000175,000各业态货值（万）-含税22,58224,1952,8097751,768各业态毛利（万）9,15910,0201.50818-525毛利润额占比（%）45.39%49.65%7

5、.47%0.09-2.60%项目关键指标总览项目双赢总览（净利润率19.36%,楼板价9z102元m2）单位：万元销售额52,129自有资金年化相V集团资金利息2.883净利润额9,765区域跟投埼撤（万）一类标准资金峰值18,666现金流回正时间含融资10首笔投入时间2021/5/11不含融资8自有资金峰值19,010双赢金额阳光共赢1,376自有资金回报率83%合作共赢70对价/土地款支付时间2021年5月2021年6月2021年8月2021年9月支付金薮（万元）5,4013,6005,9493,600融资放款节奏放款金额开盘指标首次开盘时间实现阳光共赢时累计签约额实现阳光共赢时累计回款额

6、对应值21521年IU月52,129BU,724目录anc?I语光被L项目基本信息2 .市场与竞品分析3 .客户及产品定位4 .规划预案及定价5 .经济测算与双赢关键动作6 .投资建议?7福州市长乐区项目信息本次长乐城区跟进4宗商住用地,采用“限地价、控房价、保证金截止日期：2021年5月11日（周二）17:00土地拍卖日期：2021年5月13日（周四）15:00竟配建，方式出让8,989OT/2.2计总总19,775.8r84,658If1.4首占新区三木嘉明府起始总价计裁IlS馀18,000万元，9,102元麻竞买保SMoO万元用地性及商住用地起始总饰计献!面价85,000万元7172元B

7、f竞买保证金25,500万元实际用地官税率82.972Bf/1.8计它总建149,349.6Itf用地性质住宅用地起始总价计*校面价110,000万元/7,365元H竞买保证金33,000万元BJWITft5000If.El贿价格11548元*无ImE建幼儿鼻4100tf2021拍号地块1项目区位地块周边规划地块位于长乐老城 区，周边路网发达, 配套齐全。防空办养老院 &祠堂翡丽府规划路游泳馆J-vr, S下洞江1.2项目四至与航拍（2021拍-1号）画啊祸先破地块内部为金林来纺织厂（已停用，现作为仓库使用）ac? I语先械1.2项目四至与航拍（2021拍四号）西侧：会堂路、居民区地块周边交通

8、便捷度、通达度好，该地块位于长乐老城区中心，紧邻主干道会堂路，便捷通达长乐各处；A城市意象较好：周边多为老项目，人流量大，城市界面好。土地编号土地属性占地面积(Itf)容积率计容面积(Itf)商业要求起始总价(万元)起始楼板价(7Um,)建筑限高绿地率建筑密度2021拍-1号商住8,989(13.48亩)2.219,775.83-5%(594989m,)18,0009,10224-60米35%25%备1 .本地块建筑高度60米，其中住宅建筑高度应24米；2 .本地块商业(Bl)计容建筑面积占计容总建筑面积3%5%,沿会堂路或北侧规划路集中设置，3 .居家养老400m卫生服务站200曲、健身房5

9、00f;4主架空率要求60%;5 .垃圾收集点15mt；6 .物业管理用房按福建省物业管理规定配置。其他详见规划文件建筑高度W18米；2.1出让及规划条件1 .出让方式：采用“限地价、控房价、竟配建方式出让2 .保证金支付时间：2021年5月11日17点00分3 .报名截止时间：2021年5月11日17点30分4 .拍卖时间：2021年5月13日15点00分5 .保证金：1号：5,400万元：6 .竞得人付款期限分三期（比例为50%、30%、20%）,分别于土地出让合同签订之日起30日内、90日内、180日内支付.合同在成交后7个工作日内签订.7 .i价款不含城市基础设施配套费、契税、耕地占用

10、税，由受让人另行缴纳。8.交地时间：竞得人必须在拍卖活动结束后，360天内办理供地手续。付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）备注（如费用支付类别及其他需要说明事项）第一笔2021年5月11日竞买保证金5,400第二笔2021年6月23日前地价款支付地价款*50%保证金合同签订之日起30日内支付至50%（合同在成交后7个工作日内签订）第三笔2021年8月23日前地价款支付地价款*30%合同签订之日起90日内支付至80%（合同在成交后7个工作日内签订）第四笔2021年11月22日前地价款支付地价款*20%合同签订之日起180日内缴清（合同在成交后7个工作日内签订）3周边配套Van啊弱光械o怅乐

11、区拿星C防梁R墨公司U里仁樽大力OJK三iiT万永，拉帮郭永荣城市GSyO力IB大O长乐IiP?女女桁闻公司OBItEt*O朱秋龙瑟泻长山湖罗B花四。O阳光花8DOIiii雷人Z份Si理公币长安的乐国代SNI机M锡诺公司蛔公园华侨中O河清公曲装乐区具航中学UtnnTJBZE1卡维i长乐天源计联构宝公司）长乐客送HGHMq航城中学Q、K乐职业中方竽校QsF.KxttO,/东天IfiII./6!*忖并下课三色，磐城中心小学0长乐笑小呼航皮卡八车,5lhrtlIa中茂冲湖戡O&朋溶长乐区治金大星OO售骏翼珠O长乐际电力大喀长乐城市在从公即类型名称车行电离（现状路）长乐实小1.4km教育华侨中学0.9

12、km规划航城中心小学0.5km航城中学1.0km商业长山湖购物广场0.8km万星广场1.6km其他配套冰心公园0.4km人民会堂广场0.8km目录anc?I语光被i.项目基本信息2 .市场与竞品分析3 .客户及产品定位4 .规划预案及定价5 .经济测算与双赢关键动作6 .投资建议16.g2017年4月1日，长乐区调控政策出台，新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。涉及领域主要内容限价政策1、按照“一房T介和明码标价的原则公示商品房销售价格。2、新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。3、同一商品住房项目下一批次备案价格必须零增长，不得高于上一批次的备案价格。4、严控一切商品住房项目随意涨价行为，