清远B48区产品定位报告.docx

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1、定位报告11月26日Anar石榴集团一、背景回顾二、本体分析三、市场分析四、客户定位五、定位结论六、价值体系七、推盘策略Anar目录CONTENTS让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeoplenar让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeople1.风险：南侧高压塔不可拆移，西侧、南侧有水渠，客户有抗性2.规划路：北侧隔规划路与春江湖畔相邻，中间隔规划道路，南侧为规划道路，规划路均未通车（预计2021年底前完T）；展示效果较差出让面积41334.65（万 Irf）用地性质商住比例绿化率103337H（万Irf）$80米南至燕湖大道，北至田地 村庄，西

2、至清晖路地块北侧春江湖畔地块南侧UOkv高压塔地块基本情况地块南侧和西侧2m水渠让更多的人住上好房子 Better House For More PeopleL燕湖新城：城市主中心是以燕湖新城为核心，城市发展南融北拓，重心向南融入广佛大都市区；2.规划：燕湖新城沿江向南设四大功能区，本地块及碧桂园项目同属滨江生活区，可享受未来配套利好图：清远城市发展方向图：燕湖新城功能分区本体分析I交通条件1.轨道交通：碧桂园山湖城距广清城际清远站(20年底前开通)700米，截流广东外溢客户；距离地块较近的燕湖新城站预计24年开通，目前无明显利好2.公路交通：三连一阳“连州+连南+连山+阳山及英德县进城客户，

3、三连一阳距地块130公里，英德距地块66公里，对下县进城客户而言，本地块与碧桂园项目位置差异不大图：广清域际区4L.广清城际与武广高铁站点线由,军B48地块山里隼圆山湖城”龙、僧乐1Q三三三，叁沙工业叵、，OR石、旧.Q-IBMnTikIEJ下!(J中S3石化f消远罐不后Ny”-飞*V坟济工业HP1/0让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeople站点线路图：三连一阳及英德县分布三W三三O源震M蟆山,侦、1一L届：一/9V不U三m三2E-PB,L-/AT.、:二J)/llQOX47/3城区，IfeF篇湖里b段.去往广州北站q三碧丽山dn-/Ial学区配套1 .商圈及医院：

4、本地块与碧桂园项目距离人民医院、顺盈时代广场商圈，都在3km内2 .学校：板块竞品比较，碧桂园山湖城学区最好，本地块学区最差。小学碧桂园山湖城：凤翔4浮分校碧桂园燕湖里：燕湖浮碧桂园未来城：燕湖4浮本地块：洲心小学小学排名：凤翔小学燕湖小学洲心小学初中碧桂园山湖城：田家炳中学碧桂园燕湖里：洲心中学碧桂园未来城：洲心中学本地块：洲心中学中学排名：田家炳中学洲心中学区位交通、学区配套均无优势，碧桂园三项目对本项目呈合围包夹态势优势Strength劣势Weak位于燕湖新城滨江生活区，清远市政府重点打造,未来板块有预期；大交通环境利好,轻轨清远站（2020年）可直达广州北站山湖城截流轻轨站广州外溢客户

5、,未来城与燕湖里对下县进城客户再次截流；学区在整个板块认可度最差机会OPPOrtUnity威胁Threaten世茂品牌首进，品牌助力轻轨延伸线燕湖中心站2024年建成后，地块交通提升板块已有碧桂园项目建设较早，成熟度、实现度，逐年提高让更多的人住上好房子BetterHouseForMorePeoplenar市场分析I城市政策 土拍政策：价高者得 限价政策：无限价 限购政策：无限购 限贷政策：无限贷，首套按褐2.5-3成，二套按褐4成，三套必须全款 预售条件：工程形象进度达到“7层以下封顶,7层以上2/3” 资金监管：综合造价乘以监管项目的施工许可面积核定“5612政策环境不可提前开工形象进度2

6、/31、区域：20年清远清城区共成交8宗宅地，平均楼面价2800元m我司土地价格为区域低位2、板块：B48在板块今年成交的三宗土地中实际楼面价最低（春江湖畔、燕湖郡均需配建小学）2020年Iro月清域区成交地块楼面价对比（元rf）2018年2020年清远B48项目周边成交地块详情及分布一览40003647率：2.28克褥方：智桂的成交楼面饵：1214元/-成交日Ia：20163.砌目WK面积：10.3万成交假面9：2609元/一（不含小学配*）成交日期：2020/9/30滑价率:0.37%成交楼面337元成交日期：2010本项目地筑面积：e：H成交楼面馀（不含小学配*）竞网方：HffSXISB

7、n20WWVft率:5.7%It筑面机：总也率：2.1成交模而馀10.7万时成交日期：2020/4/16浸价率：12.6%2020年清远量价走势8007006005004003002001001、市场容量：20年整体清远市场容量稳定，全年预计650万向2、量价走势：20年7月后供应激增导致库存上升，三季度成交面积同比上升8%,价格下降5%,10月成交均价7879元/m,近一年般住宅触价走势供应面积311O成交面积（万行）销售价格（元/啕2100900080007000600050004000300020001000002016年2017年2018年2019年2020年10月isM清远城区分为三

8、大板块：东城板块、新城板块、广清板块； 东城板块：以老城地缘客户为主，同时吸纳三连一阳”客户 新城板块：“城市中心”市政府所在地，配套成熟、完善，广清城轨开通后将满足外溢客户的交通需求 广清板块：“广清一体化是该片区的最大利好，距离广州花都最近板块，性价比高，具有投资价值，但目前板块配套相对落后，入住率低新城板块 19年供应：160万疔 19年销量：140万 2020年10月份价格：8562元/N 客户特征：50%地缘、30%下县、20% 广州让更多的人住上好房子 Better House For More People东城板块 19年供应：80万疔 19年销量：90万m 2020 年 10

9、月份价格：8100 rn, 客户特征：70%地缘、30%下县广清板块 19年供应：190万M 19年销量：160万M 2020年10月份年价格：7800元/m 客户特征：20%下县、80%广州Anar三居高流速价格天花板为90万，主力面积段为95-100Irf四居高流速价格天花板为HO万，主力面积段为110-115Irf表:清远新城板块成交结构居室面积段50万元以下5060万元60-70万元70-80J5元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元120-130万元130-140万元140150万元150160万元160-170万元170FjcIU上合计二居80m以下7

10、.88%2.51%1.57%0.91%0.95%0.49%0.51%0.27%0.06%0.07%0.01%15.23%8O85M8595%j0.15%0.60%0.66%0.02%0.00%0.01%U.U/RU.U4R0.01%4.06%三居9O95Irf95-l11f0.56%0.01%1.57%0.54%1.57%3.37%1.40%0.61%1.37%6.04%3,27%1.28%0.87%0.12%0.26%0.03%0.01%0.03%0.03%0.04%0.01%0.01%0.08%0.01%0.04%10.33%12.80%7.79%4.95%T100-105-0X)l%0.

11、13%1.88%08%0.89%0.66%1.34%1.64%C32为0.66%1.63%1.05%1:21%0.03%-(M)t%-j001%0:03%-0.08%105*110110.84%V.V17b0.vl%QOT0:01%0.04%110-115110.1*2%M9%0.65%0.97%2.97%0:67%-O.54%r-022%一033%0.04%0X)3%-0.12%-75%-115-120L0.21%0.18%0.86%1.55%1.12%1.92%-0.75%0.28%0.26%0.09%0.01%0.06%7.29%四居120-12512S13On0.00%U.Z-UaR1

12、.5UVb0.16%0.35%0.63%0.01%0.01%0.20%0.01%0.03%0.10%0.01%1:32%-t.32%-0.26%0.04%0.01%-0.05%5:11%0.01%0.16%0.18%1.35%-1.50%029%0.10%0.04%5.82%1.502.22%T130*135B135-140140445145-150111504550.01%-0.35%0.21%U0k-0.13%0.01%0.05%-O.25%0.83%P.355fr-0.63%0.18%-0.10%0.09%0.10%0:52%-2556一ZRR工0.08%0.12%一&08%o.o%009%0.02%0.07%0.30%1