“潭柘寺—戒台寺”旅游总体发展规划初期重点项目说明报告.docx

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1、“潭柘寺一戒台寺”旅游总体发展规划首期重点项目说明报告一、潭戒两寺旅游总体发展的意义?通过潭戒两寺景区提升发展，推动京西旅游发展，驱动门头沟区域升级,融入门头沟首都西部综合服务区，助力北京打造“世界城市”北京旅游针对门头沟区知名度最高、文化底蕴最深、发展潜力最大的旅游资源一一潭柘寺、戒台寺的旅游提升发展总体规划，是面对北京打造世界城市新一轮发展的战略机遇期，按照门头沟区生态涵养发展区和首都西部综合服务区的功能定位，规划发展浅山区，保护涵养深山区，重点发展旅游文化休闲产业，按照“一带、两线、三点”的空间发展布局，全力建设首都西部综合服务区(WesternServiceDistrict,简称WSD

2、)宏伟战略体系下，两线(以108、109国道两线形成的经济轴为核心，依托丰富的永定河文化资源，加快建设集自然风光、文化旅游、观光农业与民俗文化于一体的18条沟域经济示范地)中的重点旅游带动型项目。二、潭戒两寺旅游总体发展打造思路?总体发展思路升级5A,创北京必游旅游精品立足景区现状，有针对性的提升改造软件、硬件服务设施，升级景区级别，提升景区团队游客数量，携手故宫博物院、天坛公园、颐和园、八达岭长城等共创北京“必游景区”旅游名牌。深化创新，做大做强宗教文化围绕佛教祈福做“福”文化，借助佛光普照打造京华福地。 扩展延伸，满足景区发展需求通过核心区、控制区、协调区不同级别规划范围的划定，分节奏协调

3、周边村落与周边景区、重点项目，逐步扩展延伸景区规模满足景区游客增长、景区规模吸引力提升及5A升级相关基础配套设施建设需求。 挖掘商机，扩充旅游产品范畴景区容量扩张、做大香火供奉、创新文化体验项目、开辟商务会奖市场、郊野休闲拉动自驾市场、协调发展休闲房地产 甄别项目，策划高效收益产品甄别项目，将快节奏的生活变为慢节奏的休闲享受，把休闲人气流动变为留驻（住），把低端无特色的休闲服务变为高端特色化休闲文化，打造10T5%收益率的快速盈利产品 掌握节奏，适时开发落地项目综合考虑政策、时.间、市场、经营的诸多方面因素，掌握开发节奏打造出政府满意、投资者满意、市民满意的落地项目三、潭戒两寺旅游总体定位京西

4、休闲福地一一京西潭成福地休闲度假区以潭戒两寺为核心，借助两寺知名度吸纳周围村落、古道资源，靠古刹做福地，挖掘寺庙蕴含的佛光、佛缘、赐福、祈福意义，将潭戒两寺的纯宗教祈福朝拜转变成宗教朝拜+福地度假双轮驱动；创新利用宗教文化的神奇色彩，打造集宗教祈福、乡村休闲、主题度假、商务会议、古道体验等于一体的休闲度假区，门头沟108国道南线旅游第一站，北京众佛庇护下的福文化主题度假区。四、潭戒两寺旅游形象定位京华休闲福地千年朝拜古刹，万年佛光福地京华：突出京西潭戒福地休闲度假区（以下简称潭戒福地）的核心市场，即北京市。休闲：转变潭戒两寺在客源市场中浓重的朝拜印象，突出了潭戒福地的核心功能。福地：此福蕴含了

5、祈福、赐福、幸福、和谐多种含义，其一，突出古刹之畔是人居度假的风水宝地；其二，景区村落一体开发构建和谐幸福旅游区。千年：突出潭戒两寺的悠久佛缘朝拜：其一，突出潭戒福地的客源动机；其二，暗示此地的神奇与灵验古刹：突出潭戒福地中浓郁的文化底蕴，文化代表了内涵，提升了休闲度假的档次万年：突出潭戒福地所承载的持久的庇护和永恒的价值佛光：将福地神化，突出福文化主题村落背后蕴含的深刻的佛缘、禅意，削弱人工打造的生硬感，增加神秘背后的原生性福地：承接整体形象定位之意。五、潭戒两寺分期发展战略?开发片区划分合理规划潭戒两寺旅游总体开发节奏，我们将其划分为三类开发片区:核心区景区控制范围 （核心资源深度提升）控

6、制区接壤重点片区（控制发展合作开发）协调区周边重要节点 （协调促进共同打造）圈层关系开发重心核心区即现有景区控制范围，亮点项目聚集区，整个大景区的效益集中区景区升级所需各项软硬件服务设施，旅游项目开发重点项目控制区即景区接壤片区，为了核心区的保护和空间发展需要，对其开发需要局部或全部控制的区域。体现核心区主题思想，借助核心区的知名度和文化内涵开发与核心区相辅相成的支撑项目，同时借力核心区带动自身旅游发展，实质上核心区的一部分，可以作为整体进行定位、分区和项目整合。协调以打造潭戒两寺大景区为宗旨的协调开发区，通过大景区内资源利用，周围高包括对大景区内未被控制的可利用资源、形成宣传窗口、服务集散中

7、心等；区知名度资源整合，以及与景区自身存在文化关联的景区、景点，共同推动核心区发展，提升潭戒两寺大景区的地位。对紧邻高知名度的资源进行差异化共同营销宣传，借力、合力升级。?开发目标节奏（2011年）（201240近期中期远期（2011-2012年）（2013-2014年）（2015-2016年）阶段潭戒两寺2011-2012核心区景区升以潭戒两寺软硬件旅游配套设施升级，即完善功能，废置利用，促进5A景区晋级。2012年，年游客量目标100万，积极筹备申报5A。级2013-2014打造潭戒大景区，借助古寺祈福引入福文化，寺内观光寺外休闲度假配控制区套；2014年，目标135万，潭戒大景区打造为“

8、中国第一宗教休闲福整合打造地”。2015-协调潭戒两寺周边协调范围内优势资源，打造以东村、南村、北村为基础2016的两寺一文化休闲旅游门户，同时对接“一带、两线、三点”整体规划，构建区域门户协同妙峰山景区，延伸发展以龙泉镇和永定镇为门头沟旅游集散综合服务区，携手斋堂镇（“三点”规划打造成为全国旅游集散中心特色镇），带动全区旅游南北线的大格局，带动京西旅游全面发展。?客流量预测区域发展依据：随着门头沟新城建设、首钢搬迁以及永定河复水工程的逐步推进，门头沟旅游接待能力、旅游吸引能力、人居度假适宜性都得到了飞跃的发展，形成了巨大的居住流和客源流，为潭戒两寺旅游提升提供了市场空间。市场需求依据：通过资

9、源分析、市场分析，潭戒两寺需要在稳固并扩大现有大众观光朝拜市场的基础上，积极拓展高端市场，通过深入挖掘古刹寺庙文化、皇家文化，打造高端参禅悟禅项目，开启古寺清修市场，特别是中高端清修市场的产晶创新开发。以此为依据，潭戒两寺的盈利模式应该从基础观光朝拜逐渐向观光朝拜+会议度假，走中端断结合的旅游发展路线，从而在保证现有客流基础上快速拓展新市场。游客容量依据：游客量要严格控制在环境质量，游客体验品质不至下降的前提下，逐步发展。综合考虑以上依据，经过潭戒两寺整体旅游发展规划开发，其游客量将有不同程度的提升，从前期大幅增加，逐步趋于稳定。以近年潭戒两寺年接待游客78万人次为基数（潭柘寺70万人次，戒台

10、寺8万人次），核心区域的开发主要集中在近期，故针对未来10年游客量进行预测。基于各分期项目设计及景区基础环境的日益完善，潭戒两寺将在2013年迎来发展小高峰，即客流增长为100万，随之客流增长下降，但后期控制区开发已经启动，会促使游客量在稳定增长的基础上，出现更大幅度的增长，即迎来发展的第二个高峰期，到完成第二圈层开发时，潭戒两寺预测游客量将达到160万人次。戒台寺潭柘寺游客量（万人）增长倍率增长人数游客量（万人）增长倍率增长人数年份87020118.801.100.8077.001.107.00201211.001.252.2088.551.1511.55201314.301.303.301

11、06.261.2017.71201417.881.253.58116.891.1010.63201521.451.203.58127.411.0910.52201624.671.153.22137.601.0810.19201727.131.102.47147.231.079.63201829.301.082.17151.651.034.42201931.061.061.76152.411.010.76202032.621.051.55152.561.000.15六、潭戒两寺所面临的问题?潭柘寺现状问题1发展问题：陈旧单一的产品，粗放的休闲配套，造成游客量升级有限。2竞争问题：单纯借古刹知名度

12、吸引祈福市场，缺乏创新造成大量的市场分流。3开发问题：大量空间限制，文物保护与旅游开发之间的空间竞争。4收入问题：以宗教朝拜瞬时市场为主，消费构成单一，观光市场占少部分，休闲度假高消费项目几乎为零，消费以门票、供奉为主和少量购物。突破点解读1产品升级：传统的古建饭店、初级的喝茶空间、荒废的空间资源，与潭柘寺将要打造和升级的目标形成强烈反差，需要进行内部的提升与创新运用，实现资源价值最大化，同时恢复和提升潭柘寺现有或曾有的各种法会活动，以宗教文化吸引市场。2产品转型：体验经济时代的到来，宗教资源也需要紧随市场需求，深度挖掘宗教文化资源，从文化创意的角度开发多种体验。3拓展特色市场：随着城市人亚健

13、康问题越发凸显，身心亚健康双重压力导致工作效率降低，精神状态欠佳，企业员工身心培训越来越受到大中型企业的推崇，借助潭柘寺的宗教地位，抢占培训市场，成为该行业的试水者，形成独特竞争优势，增加消费形式。?戒台寺现状问题1发展问题：初级观光朝拜产品，可朝拜的内容常规，特色戒坛没有得到充分的应用，造成游客量多年增加缓慢。2竞争问题：以佛教严肃的戒坛为吸引点，略显高处不胜寒，对大众的吸引力打折，无法形成市场规模。3开发问题：大量空间限制，包括部分古建仅存遗址未加修复。4收入问题：现有的餐厅停业整修，全部收入来自门票和香火。突破点解读1产品升级：对寺内接待设置全面升级，与戒台寺的市场对应。同时恢复古建稳定

14、增加祈福朝拜市场。2产品转型：考虑到戒台寺的空间限制，无法承受大规模大众观光市场，故突破宗教传统产品形式，向休闲独家转型。3市场跳级：紧紧抓住目前时尚的清修市场，从低端市场跳级到中高端，以质量取胜获得差异优势。?综合解读解决目前潭戒两寺所面临的问题，我们认为应借势本次门头沟区域WSD的打造，通过景区5A升级的过程，来完成潭戒两寺凸显核心竞争力、扩大影响、开拓市场、产品升级、产品转型。1潭戒两寺在近年来景区建设发展过程中也还存在不少问题，集中反映在旅游产业整体素质不高。从硬件方面上看，景区基础设施陈旧、老化，旅游资源保护需进一步加强，景区建设和保护任务还十分艰巨；从软件方面来看，景区信息化管理水

15、平不高，旺季景区（点）客流调控乏力，这些问题的组比呈现，势必逐步对潭戒两寺的整体形象和品牌的价值带来形象。依托本次规划在5A级景区创建过程中，潭戒两寺主要从硬件和软件两方面对此进行提升。2虽然潭戒两寺已经是北京著名的4A景区，拥有世界级的文化旅游资源，完全具备升级5A的先决条件。但是受寺院发展空间的限制，潭戒两寺的硬件水平，尤其是休闲服务接待设施，按照5A评审的标准，差距很大，因此，潭戒两寺的5A之路不仅是理念的提升，首要解决的应该是硬件的完善与达标。包含：完善旅游交通设施、完善游览服务功能、完善旅游安全保障、加强环境卫生管理、完善邮电服务设施、完善旅游购物功能、加强资源和环境保护。35A景区在软件方面强调“以人为本”的基本理