房地产行业会计信息质量问题的研究.docx

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1、房地产行业会计信息质量问题的研究一、绪论（一）研究背景在国际市场激烈竞争与国内改革开放的共同作用下,会计作为一种商业在经济发展越来越重要。而会计准则也不仅仅局限于国内的企业核算,更是可以推进我国经济全球化的一条必经之路。近几年，为了适应经济体制改革，财政部以及证监会也做出了一系列举措,将现有的会计制度进行了进一步的变革，使得企业会计信息的质量有了很大的改善。改革是一个漫长的过程，需要时间将会计准则的每个细节逐一完善。我国现行的企业会计准则与国际会计准则还是有很多不同之处的。现阶段企业在财务报告上所体现的信息与使用者的需求还是会存在着一些偏离现象，也会影响使用对于企业财务真实状况的认识。尤其房地

2、产行业这个特殊的行业，在资金运营，会计核算方法以及企业的经营模式都是其他行业不同。那么本文就是针对我国房地产行业的会计准则进行调研，进而分析出其利弊关系，并提出相应的整改方案，所以，就以房地产开发行业的会计信息质量问题作为本论文的研究对象。（二）研究目的及意义1 .研究目的在经济全球化发展的推动下，我国房地产企业也得到了空前的发展,逐步走向国际化。但是该行业现阶段的会计核算仍存在一些问题,有待进一步提高和改善。因此,我国应该急迫提高房地产行业的会计信息质量,从而能够更加快速的进行经济发展。应该将这个行业的会计规范体系努力进行改善,加强会计准则的补充?口完善,从而达到使得房地产行业能够更加紧跟市

3、场而发展的目的。2 .研究意义会计信息失真这个问题不是我国短时间内就能彻底解决的问题,企业投资人和决策者常常对这个问题视而不见与会计从业者的假账造假造成企业经营不下去。这会对投资人的经济利益造成严重的损失【1】,久而久之大多数人就开始对会计信息产生怀疑,从而就会对会计信息不再信任的局面。我国的经济全球化和建设全面小康社会已经受到了会计信息严重失真的影响【2】0(三)文献综述1 .国外文献综述Anonymous(2016)在DawnoftheNewLeaseAccountingStandard中提出为深入本国参与国际财务报表准则的制定推动我国会计准则持续国际趋同,我们鼓励单位直接向国际会计准则委

4、员会的理事会反映问题和提建议。美国会计准则委员会主要为美国上市公司以及华尔街上市公司所使用采纳。它是由美国会计师协会、全球会计准贝Ik会计准则法所组成的3OMarthadelPilarRodriguezGarcia(2016)在KlenderAimerCortezAIejandrorAInnaBereniceMendezSaenzrHectorHoracioGarzaSanchez.DoesanIFRSadoptionincreasevaluerelevanceandearningstimelinessinLatinAmeriCa?中提出,美国的会计准则通过比较、实践被大家所认可,被公认为是全

5、球最准最有效的会计准则。其和国际财务报告准则并称目前国际上最具影响力的两大会计准则体系。美国会计准则在于上匕较严密,完备,可操控性强,对我们财务人员进行职业进修和培养是有着重要意义的【4】。2 .国内文献综述罗晓阳(2013)在房地产开发企业若干会计问题的探讨中提出，现阶段实行的企业会计准则及企业会计制度从整体上来看还是比较符合了大多数企业的经营特点的,也符合国际化发展的标准，可是在体系完整性上还是存在不足，有些行业的会计核算制度介绍的不够全面【5】本文针对房地产行业的业务特殊性进行了分析,会计准则对于该行业的收入确认没有做特殊的规定,在房产交易最为典型的就是预售业务，企业会计准则认为由于预售

6、合同并为你发生标的物的风险转移，所以不能确认为收入，收入应该在房屋验收合格后，并收取一部分价款是方能确定为收入。杨健（2013）在谈谈商品房销售确认的几个问题中对于收取房款的概念又有容易造成会计人员的概念模糊，进而影响实际的账务处理。亦探讨了相关问题，认为房地产行业的会计核算也只是做了简单的阐述，并未做特殊说明【6】。（四）研究的主要内容本论文通过对会计相关规范的研究以及经验分析来总结房地产行业的会计核算特点，首先从房地产行业的行业特点作为研究的突破点,并研读会计准则以及相关的学术论文,并了解我会计制度的发展历程,在此基础上总结出在房地产行业会计核算的特点。主要是指房地产开发企业会计制度中所介

7、绍的会计科目及会计核算程序的特点，然而在根据会计准则在房地产开发行业的实际应用情况进行分析，进而得出房地产行业的会计信息质量的特点，并提出相关的改进策略。二、相关概念界定（一）房地产行业概述房地产行业在我国国民经济中占有比较大的份额，据国家统计局相关数据表明，2014年房地产行业固定资产投资额占GDP总额的12.6%左右。在房地产行业发展的同时，也带动着钢铁、水泥建材、家电、装饰装修等多个行业的发展,可见房地产该行业在整个经济发展中有着举足轻重的意义【7】。尤其在新型城镇化战略的实施这一特殊时期，着决定了房地产行业在未来几年乃至十几年内，其经济地位都不会发生太大的改变。经过总结其主要作用主要有

8、如下几点：L居民的居住条件会发生质的变化；2、使得相关的行业随之和谐发展，具体有建筑建材、化工行业、轻工业、电器等;3、促进产业结构的整合；4、为国民经济的发展奠定物质基础;5、改善经济投资的外在因素，进而促进改革开放的实施；6、将开发集中进行，在为城市规划带来便利的同时也节约了资源；7、有利于城市建设的资金积累；8、将住房制度改变，有利于人们消费结构的调整；9、能够促进外资引入，为经济建设做出贡献；10、从根本上可以解决一部分人的就业问题。上述的这些作用是现阶段已经显而易见的，有现行的经济形势看,房地产行业仍然具有广阔的发展空间，故房地产行业会为人们带来更大的进步与改变。从现在我国经济的发展

9、状况来看，房地产行业应属支柱产业。为了从根本上改变居民的住房质量，提高老百姓的物质文化生活水平，就要从建设房地产行业开始，也是实现目标的主要条件。在房地产行业发展的同时，居民的消费水平也在上升，投资也得到有效的带动,进而加快了国民经济的发展速度。另一方面人力资源也得到了有效的利用,城市的就业率也得到了提高。房地产的可持续发展为实现社会主义现代化奠定坚实的物质基础，也建设小康社会做出了卓越贡献。（二）房地产行业开发企业的特点房地产开发企业是指以开发经营土地、房产为主要经营范围的经济主体，其组织特点为独立核算、自主经营、自负盈亏【8】0由于其行业特点，他与施工企业、建设单位都存在着本质区别，由于其

10、存货（即待售商品）有着特殊性，产品的主要经济流向是向用户进行出售和转让，其经营特点可以分为以下几点：1 .开发周期长，环节多房地产开发是一个多步骤的项目，具体有选址立项、征地拆迁、勘探设计、报建招标、施工建设、房屋验收、销售移交以及售后服务等环节，这些环节在时间和空间上都存在很多不确定因素，其中还要有规划局、土地局、设计院、施工单位、材料供应商、客户等多方参与，这使得整个生产过程更加繁琐。一个工程从始至终短则几个月，长则几年，这些不确定因素，使得会计核算不能够深入到每个环节，会计人员也不能将产品的开发成本分配到各个步骤中去。2 .开发投入大且风险高房地产开发行业的资金流量是非常大的，其中征地资

11、金是最大的一项资金，高达30%甚至50%o在大量资金运转的同时，风险也随之而来，风险可以说是来自方方面面，市政规划带来的土地风险；银行贷款的筹资风险；工程设计与计量带来的成本加大风险【9】。由于房地产开发的行业特点，就要求会计人员在核算财务数据时遵守谨慎性原则，要求会计人员发挥监督职能,还要参与相关项目的投资决策，为项目的顺利进行做好风险把关。3 .开发产品的价值高房地产开发企业的商品一般是房屋，具有较高的市场价值，为了保证商品的交易，在销售时一般采取预售或者分期付款等销售手段，这就造成了收款期与房屋交付期存在差异。这就与企业会计准则中的收入确认原则相悖，由此可见，房地产开发企业的收入确认与一

12、般企业不同。4 .房地产开发产品的销售成本率差异较大常规企业的产品销售价格会随着产品成本的浮动而浮动，但是由于房地产开发行业的特殊性，其商品房的销售价格与开发成本一般没有联系。其商品一般是以楼层户型为成交单位,根据地理位置的差异性，或者是同一栋商品的楼层户型，也些因素往往决定商品房的销售成本差异率。假如说在建筑如同一栋建筑时，低层建筑的成本往往低于高层建筑，但是在销售时，却是底层成交价高于高层,这就造成了成本差异率较大【10】。这都是房地产行业异于其他行业的地方，这也使得房地产企业的会计在核算是要注意的地方。随着房地产行业的不断发展，房地产行业的财务报告使用者对于该行业的会计信息质量也越来越高

13、。三、房地产行业会计信息质量存在的问题房地产行业作为拉动我国投资的重要行业之一,会计信息质量对该行业的发展是至关重要的并且有着非常严重的影响。房地产行业是我国产业的经济支柱。房地产行业会计信息质量对国家和个人的利益至关重要。房地产行业的纳税离不开准确的会计信息质量的材料。会计信息一旦失真,就会对国家造成危害。（一）销售收入确认随意性较大在我国房地产行业的销售过程要先经合同的签售,房屋的建设以及完工验收、签约购买合同,开相关发票以及产权转让等程序。比一般的行业都要复杂。在这个繁琐且复杂的过程中销售收入确认的随意性就很大。随之带来的是对企业的很大问题和困扰。目前，学术界对于房地产开发行业的销售收入

14、的确认还存在很大争议。在企业会计准则一收入中的收入确认原则,在房地产行业的应用还是存在一些不同的学术观点:Q）是否在签署正式销售合同后便可确认收入实现?关于这个问题，一些人认为,销售合同最然签订了，但是商品并没有完工验收，这与收入确认的原则不符。而另一些人则认为,在合同签订时，就已经具有法律效力，多以应该确认收入11。（2）产权过户是不是”确认收入实现”的必要前提?根据房地产开发企业会计制度的相关规定，房地产行业开发的土地、商品房在移交后,将结算账单提交买方并得到认可时,确认为营业收入的实现。“那么什么是移交?从法律概念的角度来讲，权属证书的办理决定了移交是否完成。但是,由于我国的基本国情，在

15、办理产权购销权证时，要涉及很多政府部门，这就造成了产权证书的发放时间不可控。然而在实际销售业务中，如没有办理产权过户，但是其他条件局得到满足的情况下，也不算是退房。所以,有的人也认为，产权过户并不是确定收入的时点，否则会造成确认收入的时间滞后12o(3)签署了正式销售合同并取得了购买方的付款证明(或款项己划入公司账上)是否即可确认收入实现呢?一些人认为，在收到款项的同时，商品的风险已经发生了转移，而且公司对其已经失去了对商品的管理权和控制权，应该确认收入。但是倘若由于房屋的实测面积与合同面积相差超过3%,因此能够退货的就不能将此认定为次要风险13如果以此来计算收入时点的，那么就造成确认收货的时

16、点提前。然而也有一些人则认为，交付部分货款是确认销售收入的一个必要基础140在买房的时候，我们都会听说交钥匙或者入伙通知书”等名词，这样的处于没有明确的说明时间节点,所以也不能成为确定收入的时点。由于房地产行业现状我们不难发现，确认收入的节点很难掌握。这样一来，企业会计准则一收入中关于房地产收入时间节点的确定就显得很重要了。一般企业的会计准则基础上,应该丰富特殊业务的会计准则指引，以便房地产行业有统一的会计核算方法。在国际会计准则中关于房地产开发企业的收入并没有对房地产开发企业收入确认做深层的解释说明，那是因为西方国家的会计体系已经发展的较为成熟，不会出现类似中国的这种情况。随着经济的发展,社会的转型，会计体系也随之不断完善，对于会计人员的素质也随之不断提高，此时对于会计准则的要求也越来越高。2005年1月，香港会计师公会推出会计准则