我国商业地产转型轻资产运营模式的研究—以万科为例定稿.docx

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1、我国商业地产转型轻资产运营模式的研究一以万科为例一、绪论（一）选题背景自从21世纪到现在,我国在房地产为了取得良好的成绩，在开发方面做了许多措施以促进房地产行业获得更好的发展。国务院总理李克强在2018年3月15日的工作报告中提出，为了使人们对房地产回归的概念根深蒂固，我国住房需求的改善和更深层的政策通过对不同房地产企业特点进行成本管理、制定成本计划、执行全过程成本管理等等。随着经济更加发达,我国的房地产开发政策也有着显而易见的改变,尽管如此,我国的政策依然要保持稳定的节奏。之前大家对房子的定位不够准确,对房子的消费和投资属性认识也不够清晰。研究表明,房虽有消费属性和投资属性,但居住功能才是首

2、要功能。一直以来,由于我们背道而驰,导致各种问题和风险的产生,导致房地产泡沫化、经济泡沫化。在造成对社会有着不良影响的同时，也不见成效,更有一些房地产开始转型。万科地产资金充裕,不但是国内在房地产方面的领先集团,还率先实行房地产转型。在2013年,万科地产各项事业高速发展,但是随着经济的变化,总额率和利润率都在不断的下降。这种情况,是公司不希望看到的,所以为了维持之前的发展趋势,正式实施转型方案。此次万科地产的转型是综合各国真实情况的产物,对我国的房地产开发有着一定的代表性和意义。（二）研究意义1 .理论意义从理论意义方面来讲,为了引起学术界的关注，完善轻资产运营模式的研究,万科地产所绘的图例

3、对轻资产方面运行的结果做出了更详细的介绍和说明。2 .现实意义从现实意义方面来讲，本文指出了万科地产在房地产方面运行的效果及评价，可以及时为相关企业进行参考，防止相同问题的出现，使同行企业公司获得更好的轻资产企业转型。3 三）研究内容和方法1 .研究内容本文主要通过对万科商业地产运营模式的研究,通过文献检索整理出轻、重资产的相关理论,结合万科集团的案例进行分析,从而得出万科集团轻资产运营模式转型成功的秘籍。为日后同行业企业提供相应的建议和参考。本文分为五章，如图所示：2 .研究方法本文主要采用文献研究法和个案分析法来进行，文献研究法是通过以“轻资产、轻资产转型为关键词，进行文献检索工作，在图书

4、馆通过联网中国知网、王芳等数据库进行文献搜索工作，整理相关文献作为自己的理论依据，以时效性较新的重点参考；然后通过个案分析，通过分析万科地产重转轻成功案例为例进行分析，分析万科地产在转型过程中，自身具有的资源优势，从而评价出转型轻资产以后的效果评估，从而得出相关结论。二、相关理论概述（一）重资产理论重资产理论是传统房地产行业一直以来惯用的模式,从土地的竞标购买到最后的运营管理都是由一家独立完成。重资产运营模式也是较为传统的运营模式。房地产企业通过在银行那获得外援资金来购买土地经营,在建造过程中进行房屋预售，在确保资金流的情况下，再进行下一项土地的开发买卖。由此，可以看出重资产运营模式对房地产企

5、业的资产要求比较严格,通过获得土地资产的升值创造的利益来保障盈利。就像万达、万科地产一样，通过获得银行的外援资金进行房屋兴建，将自己的商铺、写字楼、广场、住宅等配套设施以出租、买卖等方式来获取收益。这就是典型的重资产运营模式。（二）轻资产理论Amit在1993年指出,轻资产资源中包含运营者的能力、企业之中的文化、客户之间的关系、专产权和人力资源等。SteWartCmVerS在1977年指出,为了促进企业经营管理的一个重要原因是轻资产的运营模式。主要因为,轻资产在降低企业成本的同时,还会增强企业之间的竞争力,使得双方得到更好的发展,将主要发展放在优势资源上,以此来提高利益,并且获得更高的回报。白

6、仁春在2014年强调企业的整体价值,在获得整体价值的同时,还要找出轻资产最核心的部位。2015年徐春游认为,轻资产是以最低的投入获得最大的利益,但是它还有一个前提,就是要有足够的资金。2016年汤谷良高原认为这种运营模式是一个功能性的概念,它包含公司企业中的各个生产项目,销售方面的优势和劣势都有哪些,资源的合理利用,公司企业依靠重要的核心来获得盈利。2017年张艳认为轻资产获得了重大发展,是因为其有着投资小,产品轻便投入成本不高等优点。在西方国家，许多商业地产企业已经将轻资产运营模式变为主要经营模式。房地产企业不再一家独大，而采取分工协作的方式共同进行。相对中国来说，其运营模式也较为成熟很多。

7、轻资产运营模式的核心就是低投入、低风险、高回报。房地产企业从一开始的土地竞标到后面的销售、管理都交给更加专业的公司去运营。房地产企业不用独立完成全部的业务，而是分工协作，以达到共赢的局面。由此，可以看出房地产行业已经慢慢趋于成熟，土地的原本附加值和运行期间的成本不断在增多,房地产企业在面临内忧外患的局面时,考虑转型轻资产是可行。轻资产通过高度分明的分工，将自身的资源和优势发挥到最大化，保证每一个项目实施都能得到相应的资本回报。由此，本人认为轻资产重在无形资源，通过自己的优势进行寻找何互补的合作方，将自己不是很擅长的方面进行外包，降低资金的限制。将企业的有限的人力、物力、精力集中在一点，发挥最大

8、的优势。不仅可以让自己不在面临高风险、高压力，更能通过合作来扩大自己的竞争优势。轻资产具有异质性，不仅可以帮助企业获得更多的无形资产，更能使其产值。三、商业地产转型的背景（一）我国商业地产的整体发展近年来，随着人们消费水平的提高,更多的资本选择进入商业地产。商业地产的投资建设规模的迅速发展，使得我国房地产市场发展达到顶峰。购物中心、酒店公寓等的兴起带来了高收益回报,这同时也导致了商业地产开发过热的状况。我国政府也出台相应的政策对其进行宏观调控,且我国的监管机制对市场要求增高的同时也会限制地产业的发展,这样就会波及到房产市场。在我国地产业务快速发展的同时,相关部门会用一系列的手段来监制地产行业,

9、涉及范围广阔，包括各行各业，例如土地、财政、税收等其他行业。商业地产发展受阻,在高额的现金流以及融资压力的情况下,如果资金链和产业链无法一致时,公司就会进入困境,这也使得商业地产运营被迫转型。（二）商业地产轻资产运营的动因L融资渠道单一现阶段我国商业地产融资渠道相对单一,而地产行业要想稳定发展必须要报账资金源源不断的流入,就必须开拓,否则严重阻碍了其发展。实际资金国内贷款引进外资自筹资金其他资金2014年96799.8414062.8885.1537005.6439628.422015年106547.2115798.64502.0743652.7157124.682016年121991.472

10、1625.14736.5252061.757992.142017年127604.5225716.48362.5452437.5662571.812018年131621.4524134.56241.5261478.5261642.17表1-12014-2018年国内房地产企业实际资金情况单位：亿元整理2014-2018年国内房地产企业实际资金情况资料来源：知乎从表1-1可以看出,国内贷款在企业资金占比中占大头。对我国房地产行业来说,企业运营风险风险本身就大，银行贷款是相对简单的融资方式,但同时也是主要资金来源,融资过程如果出现问题将会给企业造成不可挽回的损失。2.现金流问题房地产行业的发展和进步

11、离不开土地和资金,这是房地产行业发展的基本要求。多家企业竞争时,要想脱颖而出,就必须要有足够的资金和设备,这样才能保证工程J顺利实施,设备跟上发展。第一,资金问题。公司卖房要经历很多步骤,首先是土地的准备,其次是土地的开发,然后就是招商工作,这些都是需要大量的资金作为保障的,因此地产行业的资金储备量是最大的。第二,周期时间问题,地产公司及时建造出房屋也无法立即卖出,在正在出售和或出租的时间中没有短暂性的收益,只能在出售完成或出租过程已经完结后得到相应的资金,这样一个长时间的运转之后,企业才能得到利润,这就造成了公司资金周转时间长的特点。第三,资金占用风险大。社会发展变化很大,也会有一些难以预料

12、的因素,当公司内部有问题或市场发生变化时,企业的相关管理人员不能及时进行调整,这样就会大量的浪费资金,风险性也会随之增加。3行业竞争日益激烈自我国于2001年加入WTO以后，使我国与世界的交流更加广泛，这样一些国外的大量地产企业涌入国内，侵占我国地产市场。口国外大部分企业具有资金优势、先进的技术优势，加上成熟的运营模式，在国内抢夺市场。让国内大部分中小房地产企业面临内忧外患的局面。在这个市场动荡，且行业激烈竞争的情况下，让许多房地产企业没有办法发挥自我优势，严重的损害国内企业的利益，所以我国的地产行业竞争日益激烈，挑战性越来越大。只有从根本做起，增强自身公司的核心竞争力，才能继续生存发展下去。

13、（三）商业地产轻资产的实施路径1 .售后回租售后回族是通过回购资产的一种模式,是一种新的销售方法，通过卖房子给买方，再在买方的手上回租。通过建立合同，使得甲乙两方用协议来完成融资，其主要的模式就是将自己的房屋、设备等给对方，自己得到资金。若要继续使用需再向对方租回该资产并支付租金。售后回租的优势也在此，通过获得资金，让买方能间接实现投资机会。2 .房地产信托投资基金在西方发达国家,许多商业地产公司会选择房地产信托投资基金，简称REITS为轻资产运营模式。主要是通过建立一种新型关系投资者和地产商进行,通过投资公司发起投资计划，根据已有的投资项目计划书进行融资，用凭证或股权等方式购买,然后直接投资

14、或贷款。这种方式在国内应用不是很普及，但在沿海城市效果挺不错。3 .商业信托商业信托是一种融资工具，它是资本主义，为了实现地产项目资金融集的产物，主要地区在新加坡。相较于REITS来说，商业信托有一个极大的优势,就是可以将所有未完成的项目，以不低于90%的租金支付给投资人。虽然信托融资有流动推广的缺点和问题，但是比起其他方式来说管理检制较为松梳。4 .合作开发合作开发能快速的减少项目开发需求，这对于地产商来说是一种很好的方式。第一，对于一些大型公司在经历了社会的洗礼，风雨的磨难之后,已经有了完善的设备、专业的人才、足够的资金、有效的销售方式，这样已经很难被打败了。但是有一个很大的缺点，由于各种

15、原因无法在全国各地增大范围。第二，有很多其他领域的企业，想要涉足地产业，但是没有足够的经验，人才设备等，这样两家企业相互联合优势互补，达到共赢。四、万科地产转型轻资产运营模式的案例分析（一）万科地产简介1991年万科公司在深圳债券交易公司认证上市,万科企业股份有限公司是国内第一批在市场上有名气的公司之一。2013年万科公司致力于锁定招募投资1.27亿元,万科公司看中区域性的地域开发,并且慢慢地把注意力转向房地产开发业,到现在万科公司已成为中国内陆最有影响力,权威性的地域开发公司之一。经过几十年的不断进步,现在万科公司运营模式多元化,全国六十多个城市万科公司均有涉足，以北、上、广、深等一线城市，

16、其中也不乏一些三线城市。并且，在2016年的财富世界五百强企业中万科公司第一次榜上有名，这是在几十年不懈努力的基础上，已渐渐成为中国内陆具有影响力的生活服务和城市建设商。企业的固有优势和重点服务大多分布在居民区的开发社区生活服务等几个方面，万科企业还在,在租赁住宅、冰雪度假、养老、物流存储服务、商业开发和运行、教育等多个领域逐渐摸索中,为了满足人们对高水平生活的追求而提供更完善的服务。（二）万科地产重资产运营模式万科的这种经营模式可以一直延续的主要原因是价格适中,可以享受高昂的营业报酬。由于具有较高比例的民宿经营，来达到较大的转手率，万科企业有着高精力的队员，拿到地盘之后高速开发、高速运转、快速营业是这个企业经营的主要原因，这是企业形式得以成功运行的基础。在以前的几十年地域开发业的鼎盛时期，地域开发业的金钱账目较为简单的模式下，