北辰地块投决报告2021.docx

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1、目录一、地块投资环境二,区域市场妫利项月建汶万五、。蹶坪f建议用心更好房让家更美好缪盘辉集回夕 N RAblANCE 0ROUP核心结论战略契合度：地块位于北辰/红桥交界，临近公园和北运河，居住环境优越，地块周边道路待完善，交付时具备通行，临近环城快速/京津公路，2公里达到地铁1号线本溪路站，800米到达在建4号线天穆站（2024年底试运营）；宗地规模适中，符合集团云著系标准化定位，整体符合集团和公司发展战略。产品定位【刚改】产品，主力户型【89、105。新经济节点八里台用F更好房让家更美好竞拍规制竞买规则：【现场竞拍】，【限地价+摇号】吴咀2号地块：该地块挂牌出让竞买报价设置最高限价为108

2、000万元（溢价14.89%）,当竞买报价达到最高限价时，转为摇号，具体操作程序待定。第二批次现场竞拍时间初定9月11日（周六），摇号初定9月12日（周日），竞拍结束后未获取企业可申请退保证金，退款时间基本在9月13日（周一）。事项说明：1、轨道Z2控制线位于地块西侧，控制线内用地不得规划建设任何建构筑物，紧临地铁一侧的住宅做好加固降噪措施，减少后期地铁运营振动噪声等环境影响。2、地块南侧佳庆道预计22年下半年完工，提升周边社区配套。其余规划路预计项目交付时具备通行。3、服务设施地块与住宅地块整体出让，未来可实现地下管网互通。4、地块与西侧的北运河已经实现50米退线，后续规划方案报批基本无特殊

3、要求。5、近一年板块内暂无供地计划。6、地块已完成考古和地下管网测绘调查，基本无不利因素。1.1宗地主要指标天津吴咀2号地块规划指标建设用地面积（M2）55567.4规划用途居住容积率2.3计容建面（M2）104500商品住宅建面（M2）93372商业服务网点建面（M2）927回购安置房建面（M2）/其他配建（M2）12386（幼儿园7327平,托老所3000平等）限高（M）54建筑密度（%）20%竞买保证金（万元）18800保证金截止期限2021年9月8日16:30挂牌起始价（万元）94000起始计容楼面价（元/M2）起始可售楼面价（元/M2,含契税）899510658提交竞买申请截止202

4、1年9月6日16:30挂牌竞价截止期限2021年9月10日挂牌条件说明1、中心城区商品住房及公共建筑项目全部采用装配式，全装修比例达到100%；2、地上总建筑面积的30%部分不低于绿建二星级，全装修。用心走好房让家更美好1.2宗地付款周期吴咀2号地块人民币付款周期付款进度付款时间付款类别支付金额（万元）第一笔2021年9月报名保证金18800第二笔2021年10月款50%成交价/2保证金第三笔2021年12月土地余款成交价/2备注：签订出让合同后1个月内支付土地款的50%,3个月内付清全部土地款。用心走好房让家更美好113规婀件解读规划条件解读北辰吴咀2号地块总体指标1I停车Irl开发强度：A

5、地块住宅用地，用地面积40773.1 m容积率2.3 ,绿地率40% ,建筑密度20% ,限高54米B地块服务设施用地，用地面积9159.2 容积率0.8 ,绿地率40% ,建筑密W度30%C地块服务设施用地，用地面积5635.1曲，建筑面积3400曲，绿地率40% ,建筑密度30% 应满足天津市建设项目配建停车场（库）标准要求。I商业公租房/无偿移交洞业服务网点面积不小于927 f 1I无设教育配套施II幼儿园7327.4 m1其他酉BS3000m养老所，400nf邮政所，居516疔，物业37InL警务室22m,公厕100rn,天际线要求II其他政府要求和影响规划的L住宅配建100%充电停车

6、位条件。2、海绵城市、装配式按规范要求执行。3、绿建二星。4、沿河天际线满足大运河天津段国土空间管控细预售节点根据要求：正负零取预售证。因素I则北辰吴咀施案件Pj._i大运河天津段国土空间管控细则备注：根据规划设计要点填写1.4板块分析目标地块位于北辰区南仓板块，接驳河北区和红桥区，距河北区2Km,距红桥区03Km,位于城市快速路内，距离我司中环云著9公里。环内板块南仓板块瑞景板块特点接驳红桥和河北区，距离市区较近，板块回民较多，目前主力在售项目中储城邦（现房）和金隅金成府（期房）北仓板块北辰区政府所在地，配套成熟接驳红桥区（红桥南为南开区井口平区），1号线轨交带动的板块，目前发展较为成熟，配

7、套完善，分布3所大学商业大学/河北工业大学/城建职业学院新兴板块，近几年出睇多，融创/金地/恒大/碧桂园/淮河道板块正荣等均已进驻,目前配套建设中，5号线已通车，板块弊端农药厂接驳河北区，片区2003年启动旧村改造，目前仍在推进宜兴埠板块中，远洋承接改造及建设任务，未来规划较好，目前界面有待提升，轨交地铁3/5号线交汇的心这好龙让聚更关好地块位于北辰南仓板块，属于北辰/红桥交界，快速路以内，目前进驻品牌房企有绿地、金隅、融创、新城、金侨等，商品房市场发展成熟。目标地块周边交通便利，通达性强，距离地铁1号线本溪站步行2公里、在建4号线天穆站800米（2024年底试运营）；地块北侧紧邻滦水园O南仓

8、板块宜兴埠心这好.让聚更4瑞景板修公园，西侧临近北运河，医疗、商超等配套齐全，生活氛围浓郁。3、地块内部L6项目现状及四至四至：地块临近南仓道.京津公路，通行便利。现状：地块内部基本场清地平，无不利因素。闲心这好房让聚史吴好华润万家底商临近地铁1号线及4号线，交通便利。商业档次/等级/总建与地块距离主力业态兑现时间华润万家超市0.5km购物已开业大通商贸广场小型商贸1.5km购物已开业新都汇商业广场综合商场3.5km购物已开业学校档次/等级与地块距离是否对口兑现时间南仓小学九年义务教育示范校Ikm对口正常招生天津市南仓中学区级重点学校1.5km对口正常招生轨交/快速交通站点与地块距离兑现时间地

9、铁1号线本溪路站2km已运营地铁4号线（在建）天穆站（80Om）-2024年底试运营医院档次/等级与地块距离开放时间天津市北辰医院三甲3.5km已开放天津市儿童医院（龙岩院区）三甲3.5km已开放自然人文景观档次/等级/占地与地块距离功能/类型开放时间滦水园公园城市公园0.5km休闲公园已开发的心这好再让聚史美好L7周边配套口配套健全：地块临近公园及运河，居住环境优越，基础配套健全,土地属性总结项目区位：地块位于北辰/红桥交界板块，临近公园和北运河，居住环境优越，地块临近环城快速/京津公路，交通便捷，地块周边道路待完善；I城市界面：地块居住环境静谧，交通便利，教育.医疗和商业配套完备，城市界面

10、良好。地表及地下状况：地块场清地平。产品线选择：云著系I口不利因素及规避方案：地块场清地平，基本无不利因素。I口交通状况：地块周边规划道路待建设，预计小区交付时具备通达性。距离地铁1号线本溪路I站步行2公里，地铁4号线天穆站08公里（2024年底试运营）o配套状况：地块临近公园和运河，居住环境优越；周边配套成熟，临近华润万家商超，以及区级重点南仓中学，距离天津市儿童医院和天津市北辰医院两所三甲公立医院不足4公里L府心这好而让军史美好目录-地突投资环境二、区域市场研判三、项目建议方案三、三价依据及测算五、地块评怙是汶耐心这好而让军史美好2.1 整体市场：天津市年度供求口截至21年7月底天津宅地成

11、交建面约731万方，接近近三年年均成交建面的50%,预计二批次成交后即可完成年度任务,第三次供地以招商和租赁用地为主，整体市场呈去库存状态。2021年5月中旬天津首批次集中供地总成交建面约536万方，平均溢价率约10.9%,成交楼面价价约9304元m核心区域地块竟争激烈,远郊区域底价成交居多。二批次集中公告宅地61宗，总建面约600万方。住宅：2017-2020年全市住宅成交量稳定，在1200-1400万方之间，成交均价稳中有升，市场供需健康。30002500200015001000500天津市2015-2021年宅地-住宅供求情况200001722716509157451577011800h

12、XA!l!142J7317432015 年2016 年2017 年2018 年2020 年2021 年 1-7 月住宅成交均价（元Zm ）2019年宅地楼面价（n）宅地出让建面（互山住宅取证建面（万叱）住宅成交建面（万丈）180001600014000120001000080006000400020000耐心这好而让军史美好数据来源：克尔瑞2.2 整体市场：天津市月度供求供求：2019年全市商品住宅供应1589万曲，成交1366万而，供求比1.16:1;2020年供应1392万m1成交1242万m：供求比1.12:12021年上半年，全市商品住宅成交量价持续增涨，市场表现良好。17月住宅市场供

13、求比0.93:1,整体呈现供不应求态势，住宅成交均价稳中见涨，7月达至U173717um同比上涨4%o2019年至今天津市住宅月度供求价情况300250-一 4L痂F 5 1755415245 15514 15949 16213 15819 1638615875 152071487915220 156l8 16045 地 16444 15267 15434 16 19116643163691659316893 16720166357014 ”294 18272 17371i1hklll Ju200-100-2000018000160001400012000100008000604000109827950住宅取证建面（万口住宅成交面积（万HTT住宅成交均价（元而T ）耐心这好而让军史美好J数据来源:克而瑞计容楼面价 可售楼面价竞得人容积率计容建面：5.97万方9210元/时9648 aI