房地产开发公司销售财务管理制度细则.docx

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1、房地产开发公司销售财务管理制度细则第一章总论第一条为了加强企业的销售财务管理，确保销售收款的准确和销售核算的及时，保障收款现金的安全，加强对销售财务的监督，提升销售财务的服务水平，规范销售流程中的各项经营行为，防止差错和舞弊的产生，提高经营效率，制订本财务管理制度。第二条销售流程管理的一般要求：保障销售回款的安全性、完整性、及时性；保证已销售情况的真实性、完整性、充分性，促进销售行为程序化，对可销售产品实行动态管理。第三条销售与收款的价格以总经理审批的目标均价及各阶段的定价为基础，以公司总经理签批的价格表为依据。销售均价与价格调整按公司办公室制定的授权程序审批。第二章认筹（排号）、退筹（退号）

2、第一条公司项目在集中认筹期间，由营销部参照项目发布会的情况,预计集中认筹人数,财务部安排（现场）出纳人员，确保认筹现场财务收款有序和准确。第二条客户退筹时需要携带相关证据包括收据、VIP卡、身份证原件等。营销部根据客户VIP和身份证原件验证客户的身份，由营销部经理在收据上签字，现场出纳根据经审批的收据退款，由客户在退筹表上对收到的现金签字确认。集中退筹的现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。提前退筹的客户，需要由本人书面提出申请，同时履行上述审批程序。营销部登记退筹台账并每天与财务核对。第三条遗失收据的客户退筹时，由客户提出申请，经营销人员、营销主管、营销部经理确认，经与财务核对台账后，客户

3、凭其身份证复印件及客户声明书（包括承诺、卡号、票号、手印），由现场出纳核对身份证原件，办理退款。第四条营销部建立并登记认筹、退筹台账，每天与项目会计进行账目核对。第三章解筹（摇号）、下大定、退大定与换定第一条在公司项目集中解筹、下大定期间，由营销部参照认筹情况，预计集中解筹人数，财务部安排出纳人员，确保解筹、下大定现场财务收款有序和准确。第二条客户下定金额不足公司约定金额的，由营销部经理在认购协议上审批意见，不足金额必须在3日内补齐，否则取消下定或收取违约金。违约金按照日万分之五收取，违约日期自约定补交款期满的次日起。第三条客户退大定，根据营销部制定的退定管理制度执行，财务部安排出纳和现金，出

4、纳审核相关收据和签批手续后进行退款。集中退定的现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。非集中退定的客户，在每周五退款。第四条客户下定后更换楼号，如果客户名字没有变化的，可以按照下定时的价格进行。如果客户下定后在协议规定的期限内没有签约的，更换楼号时按照新的更换时的新价格执行；如果客户下定后更换名字的（配偶或直系亲属除外），按照新的价格体系进行。第五条营销部建立并登记解筹、下大定、退大定与换定台账，每天与项目会计进行账目核对。第四章现场财务操作流程第一条财务部分派项目会计负责项目的财务核算及监督。1 .项目会计需依据价格认可单中的坐落号登记销控表；2 .项目会计依据公司总经理签批的价格表审核价格

5、认可单中的价格和面积，在正确无误的价格认可单上签字确认。有代收费的要对各项代收费用金额进行复核计算。3 .项目会计审核优惠是否符合公司规定。对项目的优惠授权，由公司总经理、办公室根据项目的整体优惠比例拟定优惠权限。给客户的优惠额度在各项目价格审批表的整体优惠额度内执行，个别特殊客户的优惠在此基础上可以有所扩大，但超出比例部分需要报总经理审批。营销部每月将优惠情况汇总报财务部备案。4 .审核付款方式和金额1）分期付款客户首付款比例原则是4：4：2,付款时间以签约时间开始计算，交房前1个月必须付清全部款项。首付款于签约时间后一周内付清，签约当天付款比例不得低于合同总价的10%；首付款比例最低限额为

6、35%；对于首付款比例不足40%的客户，第二次付款除应将首付款差额补齐外。签定合同时合同约定的付款时间严格按上述规定约定。2）一次性付款签约当天首付款不低于20%,低于20%的部分可以由营销经理签字确认三天后补齐，否则取消签约或收取违约金；一周内付款不得低于60%,15天内必须付清，否则取消下定或收取违约金，违约金按照日万分之五收取。3）按揭付款首付比例不得低于30%（90平方米以下的不低于20器个人第二套按揭款首付比例不低于40%,当地政府、金融机构对首付比例有其他要求的以当地要求为准），签约当天不得低于20%；低于20%的，经营销部经理签字确认后，一周内将首付余款付清。否则取消签约或收取违

7、约金，违约金按照日万分之五收取。第二条销售收款与开票，财务部委派的（现场）出纳和营销部的营销台账人员依据审核无误的价格认可单收款和开票：（一）销售收款包括以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的定金、预付款、分期房款、按揭款、附加税费等。（二）所有销售收款均由财务部委派的出纳负责办理，其他任何人不得代为经办。（三）客户刷卡或交现金，现场出纳确保收款安全和准确。所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞必须由当班出纳负责赔偿；POS机收款，持卡人须为购房者本人。如由其他人代为刷卡，必须要求持卡人写份承诺书，承诺同意代购房者缴纳房款，使用未没密码的信用卡需验证持卡人的

8、身份证件（留存复印件），POS机交易单第一联和收据（发票）记账联粘在一起交财务部入账。出纳依据当日的现金收款情况逐笔登记销售与收款日报表，并于每日17点前全额存入公司指定的账户，不得存放在保险柜或个人存折。（四）银行转账（包括支票、电汇、信用卡形式）。出纳对客户交付的支票、汇票、本票等票据须认真进行审核，重点查看出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，要素没有填写完的，需要营销人员当场补齐。1、所有票据的出票方如和购房者名称不符的，必须由原出票方出具委托书原件，未提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票。2、支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，

9、同时告知营销人员进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票（收据），同时用红字发票冲回，重新按实际交款方式开具新发票。3、营销部应及时将收到的票据原件传送给出纳，并将票据复印件、委托书原件、保证书原件和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。4、出纳在办理相关手续时，应提供公司账号资料。客户转账后，必须将转账单复印件交给或传真至公司财务部签收查询，查询到账后方可开具票据。出纳依据当日银行收款情况逐笔登记销售与收款日报表。（五）销售收款统计。出纳将每日的销售与收款日报表与营销台账核对并进行确认后，于次日上午9：30报财务部项目会计和会计主管。按揭收款单据银行直接交付财务部，营

10、销部台账人员应于每月到财务部统计当月按揭进账情况，每户收讫房款后开具发票，并把按揭收款情况录入营销台账，发票（收据）记账联即时交财务部入账。（六）销售报表报送。项目会计、出纳按日对收款情况进行核对，并据此填写销售资金回笼情况明细表，每周五下午5:30前报送至财务经理、总经理。（七）营销部台账人员每周五对本周销售及应收款情况进行统计和汇总，及时与财务部项目会计、主管会计进行核对。（八）营销台账人员为客户开具相关票据，确保票据的准确性，完整性。（九）空白收据（发票）领用及开具。1、每当营销台账人员处库存仅有1本时，请速与财务部会计主管联系，预约领取。一般一次领取2本，特殊情况需营销经理、财务经理审

11、批。领用盖章后由营销台账人员使用。2、开票人员应妥善保管票据。台账人员应即时统计已用完的票据金额及票据作废等使用情况必须在2个工作日内交到财务部由会计主管进行核对后注销,才能领用新的收据。收据使用、交存均要有记录表（一式两份），开票员及会计主管应妥善保管记录表。3、严格按照发票（收据）的使用规定开票，并要求客户在发票（收据）上签字认可。4、因支票退票客户重新付款时，需先冲回原发票（收据）后再按新付款方式重新开票。5、发票（收据）各栏内容必须填写齐全，包括交款人姓名、楼号、付款方式、支票号码（若有）等相关辅助信息，并且必须在当日记入台账，核对正确无误。6、不同的收款方式不得开具同一张发票（收据）

12、，性质相同的发票（收据）换票时可以合并一张发票（收据），所有换票业务中开具的红冲发票（收据）必须当天记入台账。7、换票时，必须要求客户交还原发票（收据），并和红冲发票（收据）粘贴在一起，红冲发票（收据）必须在同一天开出。如客户遗失原发票（收据），需要客户出具发票（收据）遗失声明和原发票（收据）存根联（记帐联）复印件，并验证身份证件和留存复印件。8、属于换房、更名等情况客户要求换开发票时，必须出具有公司领导签字认可的或客户意见处理单方可办理。开票后由营销人员及客户在发票（收据）上签字确认，资料不全，不予办理。并根据不同情况，作出如下处理：“A”变更“B”营销部填写“客户联系单”，由营销主管、营销

13、经理审批，并要求A承诺将已付款转入B所购的房屋款项中，同时B与我公司订立销售合同；再凭原发票及合同换取台账人员开具的新发票，承诺书原件应和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。“A”变更“A、B”客户服务部填写“客户联系单”，并由营销主管、营销经理审批，同时A、B与我公司订立销售合同；再凭原发票（收据）换取台账人员开具的新发票。“A、Bw变更“A”客户服务部填写“客户联系单”，并由营销主管、营销经理审批。同时要求B出具承诺书，确认该房原由A、B购买，现确认由A购买并承担付款责任，B放弃对该房的任何权利，已付款项转入A的购房款。A即可凭原发票及合同换取财务部开具的新发票，承诺书原件应和发票（

14、收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐。（十）若购房客户要求更换原收据或发生退定、营销人员，台账人员及项目会计必须验明原收据的真实性、有效性，更换收据还需在新开收据中写明“原收据的编号，金额，本次实交款”等字样。收据换发票必须全部收回已开收据，在收回的收据备注中注明“换票”字样。（十一）若购房客户收据丢失，必须写出丢失证明，提前两天报项目会计核查，确认丢失的收据在此之前没有办理退款后，由客户登报声明收据作废，销售人员、台账人员及项目会计方可办理退定、退房手续。营销部要专人建立票据丢失台账进行备查管理。（十二）购房客户所写的丢失证明，必须写明原收据号、金额及客户名称，同时必须承诺若因丢失收据造成的包

15、括我方在内的一切损失及后果均由购房客户自己负责。第三条款项收讫后，客户签订销售合同，项目会计审核合同。项目销售合同模版要在项目形成销售之前制定，并需要经过公司办公室、营销部和财务部的会审及经公司聘请的专业法律顾问审定后，才在该项目执行。第四条签约以首付房款交纳和销售合同签订（合同号已出且客户签字）同时具备为标准，同时收回认购协议。第五条集中发放产权证时，由营销部专人计算超面积款，项目会计协助营销部办理产权证发放。客户领房产证时，必须本人亲自领取，并携带相关证据，包括购房合同、身份证原件。自己办理房产证的客户，需要办理申请手续，由营销部专人计算超面积款，经营销经理审批后通知客户到项目会计、出纳处

16、办理收退款。第五章应收账款和违约金管理第一条销售应收账款的范围包括,一旦签订销售合同，根据销售价格认可单和合同规定，客户应交所有款项减去已交款项外的部分（按揭形式下一章单独说明）。第二条销售应收款的催收责任划分、回款情况反馈、销售款的责任制。销售应收账款的催收由营销部和财务部共同负责。营销部负责现款部分的欠款回收和按揭贷款的资料准备，正式签订合同时.，营销部要保证按揭贷款的资料必须齐备。财务部指定按揭专员负责与营销部函接，向银行递交按揭资料并负责催促银行按揭及公积金贷款及时到位。项目会计负责回笼房款的登记并按周编制销售资金回笼情况明细表报送营销部、主管会计。主管会计对当月客户房款的到位情况及应收款情况进行核对落实后，应按欠款时间的长短分类汇总统计金额，填写“应收销售款账龄分析表”并于每月10