商业广场(B座)建设项目可行性研究报告.docx

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1、XXXX房屋开发有限公司XX建设项目可行性研究报告XxXX工程设计有限责任公司XX分公司年五月目录第一章总论41.1 项目名称41.2 建设单位概况41.3 项目编制依据51.4 研究工作的范围61.5 项目建设规模及内容61.6 投资估算及资金筹措61.7 研究结论71.8 主要技术指标7第二章项目提出背景及建设必要性92.1项目提出背景9第三章市场分析与预测123.1 市场现状分析123.2 项目市场分析143.3 市场预测14第四章项目建设条件174.1 地理位置174.2 气象条件184.3 自然地理状况184.4 基础设施情况19第五章工程技术方案215.1 总平面布置215.2 建

2、筑、结构225.3 给排水设计255.4 空调通风防排烟设计265.5 供电设计28第六章环境保护、卫生防疫及节能356.1 环境保护356.2 卫生防疫376.3 节能措施38第七章消防447.1 建筑消防447.2 暖通、给排水防火设计457.3 电气防火设计46第八章项目组织及实施进度计划508.1 项目组织与管理508.2 项目实施进度计划53第九章投资估算与资金筹措559.1 投资估算编制依据及方法559.2 投资估算559.3 资金筹措56第十章财务数据估算5710.1. 计算期估算5710.2. 销售（经营）收入估算5710.3. 总成本费用估算5710.4. 项目财务评价57第

3、十一章社会影响分析5911.1 社会影响效果分析5911.2 社会适应性分析6011.3 社会效益分析6011.4 社会风险分析61第十二章结论与建议6212.1 结论6212.2 .建议62附件：1、宗地图2土地证3、挂牌交易成交确认书4、建筑扩初设计审定通知单5、建设工程规划许可证6、企业法人营业执照7、开发资质第一章总论1.1 项目名称1.1.1 项目名称XX商业广场(B座)1.1.2 项目建设单位XX房地产开发(XX)有限公司法定代表人：公司地址：XX市XX新区XX街10号1.1.3 项目联系人及电话联系人：电话：1.1.4 项目建设性质新建1.2 建设单位概况XX房地产开发(XX)有

4、限公司是一家与港澳台商合资经营企业。成立于2006年6月15日，公司总注册资金为柒仟玖佰捌拾玖万美元，主营房产开发、销售、自有房产租赁。公司拥有一批素质高，专业强的房地产专业人才，现有在职人员共有45人，其中拥有职称的专业人员共有11人，其中具有高级职称人员1人，具有中级职称人员5人，具有初级职称人员5人。具体专业为建筑专业6人，财务专业2人，经济专业2人，统计专业1人。公司由开发部、工程部、技术部、销售部、财务部等部门组成。XX房地产开发(XX)有限公司结合市场优势与融资优势，为成功完成XX开发区内标志性项目-XXXX广场项目，吸收，融合了中外企业文化中对项目进展有利的精髓。XX始终以“为客

5、户创造价值”为核心经营理念，站在城市建设产业角度,从城市资源优化，城市基础设施及房地产的投资，建设，运营等业务。实践并完善“融投资带建设，源头战略”等经营战略，将城市建设发展商与城市领域系统服务商相互融合，按照建设项目全寿命理论，以金融创新为利器，提供从策划，咨询，规划，设计，招标代理，勘察，施工，采购，监理，装修，代建服务，建成运营等全过程或阶段性服务。这样的创立及实践的战略构想，使XX房地产开发(XX)有限公司站在发展的高端，里程碑式地完善了产业价值链的有效整合。XX房地产开发(XX)有限公司经历多年的发展和积累，创建了城市发展和建设领域独树一帜的XX品牌，在城市发展经营理念，运营模式创新

6、和建设领域系统整合等都具有相当规模和比较优势，成为不断提升，持续发展的大型投资建设集团，推动了城市的科学发展，获得政府的高度赞扬。公司将通过整合资源、制定长期战略规划、输出科学管理文化，用标准和服务为客户提供个性化服务，形成可持续性发展的卓越企业，以成具有影响力的企业集团。1.3 项目编制依据(1)国家有关部委及XX市的相关法规和规范(2)XX省消耗量定额参考价目表(2004年)(3)XX省建设工程费用参考标准(2006年)(4)XX商业广场建设项目规划设计方案(5)投资单位提供的基础资料1.1 XX城市总体规划(2005-2020);(7)XX市H一五”发展规划；(8)二00二年出版投资项目

7、可行性研究指南(9)国家计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究指南版)的通知，计办投资200215号。(10)国家发展改革委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数第三版(发改投资2006年1325号)。1.4 研究工作的范围(1)项目建设必要性(2)市场分析(3)项目市场定位分析(4)项目建设条件(5)工程技术方案(6)环境评价及节能(7)投资估算及资金筹措1.5 项目建设规模及内容XX房地产开发(XX)有限公司开发的“XX商业广场(B座)”项目位于XX市XX新区C10-2号地块，规划用地面积为12403.2平方米，总建筑面积53594.4平方米(地上建筑面积39193.6平方米；地下建

8、筑面积14400.8平方米)。“XX商业广场(B座)”项目共有1栋楼。B座为地下2层地上6层的商业广场一栋。地下2层为停车场，建筑面积为7235.6平方米(其中人防建筑面积为4200平方米);地下1层至地上6层为综合购物中心，购物中心建筑面积为46358.8平方米。1.6 投资估算及资金筹措本项目总投资约为23360万元人民币，主要用于土地征购、基础设施建设和建筑安装工程、装修、技术服务费、设备费等费用，资金筹措方式为自筹。1.7 研究结论从建设地点、功能、标准以及市场的发展需求等状况纵观全局，本项目建设是必要的。本项目符合人们追求绿色环保、生态自然、舒适温馨、健康科学的消费理念，同时对于洪区

9、经济的健康积极发展可起到一定的促进作用，项目经济效益和社会效益均是显著的。建议项目立项后，应抓紧落实资金，办理项目相关手续，做好项目设计工作，使项目尽快实施。1.8 主要技术指标主要技术指标见下表：主要技术指标表序号指标单位用地面积建筑面积1规划建设用地面积平方米12403.22总建筑面积平方米53594.43地上建筑面积平方米39193.64地下建筑面积平方米14400.8其中公用设备建筑面积平方米440.1人防建筑面积平方米42005容积率5.48（总体）6建筑密度%50.5（总体）7绿化率%35（总体）8建设总投资万元23360第二章项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景XX新区位于

10、XX城区南部，规划面积120.6平方公里。新区与母城隔河相依，环抱母城南部，与母城交映生辉。本着“线形城市的带状组团结构，公交主导的出行方式，可持续发展的生态系统”的规划理念，由XX,上海，台湾，美国，日本，澳大利亚，加拿大等国内外等著名规划设计单位竞标产生的规划设计方案，其主要功能单元为“三区一城一带”。即高新技术产业区，高档次中央商务区，高品质居住区，大学城，浑河观光旅游带。主要建设用地80平方公里，其中产业用地20%,商贸金融用地4%,居住用地20%,教育科研用地6%,道路用地20%,公共绿地20%,其他用地10%。新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥，西至长大铁路的浑河与南三环之间的

11、区域，东西长约21公里，南北宽3-5公里,呈带状隔浑河与母城相望，规划面积90平方公里，常住人口20多万人。XX新区区位条件优越。向南，距离XX空港-桃仙机场仅7公里；向北，通过已建成的浑河东陵桥，长青桥，富民桥，浑河桥，胜利桥与母城相连；沈营，沈丹，沈抚高速公路及机场路，沈祝路，沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。XX新区空间上是在金廊，银带骨架基础上的一轴两带格局。一轴即南部金廊，并以此为基础形成新区现代服务业中心，两带即沿浑河的观光休闲娱乐产业和沿三环的高新技术产业带。XX新区现代服务业在高新技术产业带动下迅速崛起，它在发展传统服务业的基础上，着重发展信息服务业，会展服务业，旅游服务业，物

12、流服务也，构建现代服务体系，体现商务办公，文化娱乐，生态旅游特色，致力于打造高品位的商务休闲环境。为进一步落实XX市中心城区总体规划1996-2010，加快XX市XX新区城市建设进程，改善生态环境和人民居住条件，XX房地产开发（XX）有限公司决定开发建设“XX商业广场（B座）”项目住宅项目工程。“XX商业广场（B座）”是公司新开发建设的新项目，位于XX市XX新区CIo号地块，总投资额23360万元，项目将于二0一五年十二月全部竣工，项目建成后将以集居住为主、商网、办公、休闲于一体的多功能小区。项目区域道路顺畅，交通便捷，区域环境良好，是建设商业及住宅的理想地段。随着国家制定十二五规划即将到来，

13、XX城市新一轮规划在两年前就已经启动了，新规划跟现行规划比起来，首先就是城市定位明显提高。上一期规划确定XX城市定位是“XX省省会、东北地区中心城市、全国重要的工业基地”,而新的规划对XX城市定位的表述是“XX省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”。从“东北地区中心城市”到“国家中心城市”,进一步提升了XX城市的地位，从“全国重要的工业基地到国家先进制造业基地”，强调的是XX制造业产业发展的方向和目标。预计年内能完成国家产业结构的调整，必将给我国经济带来又一次大的发展，基本建设必又进入一个蓬勃向上的时期，内需需求扩大，也为房地产行业带来新的机遇。2.2项目建设的必要性中华

14、人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“必须加强和谐社会建设。要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。“XX商业广场（B座）”项目的建设符合国家及XX市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求。本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和

15、落实。项目规划用地指标已经报XX市规划委员会并函复。本项目所处经济发展带，功能定位为：以居住为主、商业为辅的现代化公寓小区，是XX市XX新区城市建设的重要发展地区。项目的建设将有利于加快XX新区的建设和改造步伐，促进该区域建设向现代化的规划方向发展，进一步增强区域的吸引力和辐射周边地区的作用，落实XX市总体规划的目标要求。根据该项目所处区位特点，综合分析其在该地区的地位和作用，考虑到XX总体规划的要求及社会经济发展计划的总体要求，建设该项目是有必要的、可行的。第三章市场分析与预测通过对XX市该地区房地产市场情况的调查、整理、汇集，根据XX市XX新区及该区域目前的经济背景和社会背景，进行本项目的市场分析和市场预测。3.1 市场现状分析在XX房地产市场中，XX板块已经并将继续占据重要的地位。“南依北拓”