商贸大厦可行性研究报告.docx

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1、第一章项目概况11.1 项目概况11.1.1 项目名称11.1.2 建设单位陕11.1.3 项目位置及占地面积11.1.4 建设规模及主要建设内容11.1.5 计划投资额与资金来源11.1.6 建设周期11.2 主要经济技术指标1第二章背景与现状分析32.1 背景32.2 现状分析32.2.1 大区位分析32.2.2 对本项目的未来定位的理解42.2.3 现状分析4第三章可行性研究报告的编制依据及范围53.1可行性研究报告编制依据5第四章项目选址及建设条件64.1 项目选址64.2 建设条件64.3 自然条件64.3.1 气候水文74.3.2 河流水系84.3.3 动植物84.4 社会经济基础

2、94.4.1 资源条件94.4.2 经济现状9第五章项目建设规模及建设内容115.1 项目建设规模115.2 项目建设内容11第六章项目组织管理机构和项目实施的各阶段管理重点126.1 建设单位及概况126.1.1 项目承担单位126.L2项目承担单位概况126.2项目实施的各阶段136.2.1 建立项目实施管理机构136.2.3 勘察设计136.2.4 施工准备146.2.5 内业准备工作156.2.6 竣工验收156.2.7 项目实施进度计划15第七章项目定位策划177.1 策划说明177.2 返租营销与自售营销的对比分析177.3 项目周边的消费人流对本项目商业的支撑力分析187.4 购

3、买商铺主力分析197.5 大型商场进驻将对本项目商业带来的机会点分析197.6 建对本项目商业带来的机会点分析217.7 目市场销售分析与定位217.7.1 写字楼宏观市场环境217.7.2 市场特征217.8 结论34第八章项目定位实施要点358.1 定位要素分析358.2 项目定位358.3 产品定位358.4 产品文化定位358.5 产品形象定位358.6 价格定位36第九章项目整体营销策划及营销计划379.1 项目整体策划379.1.1 策划包装379.1.2 项目色调379.1.3 广告牌379.1.4 售楼现场389.2 项目功能策划389.2.1 活动中心及其他389.2.2 绿

4、化设计389.2.3 增设多种物业服务389.3 项目销售策略389.4 促销推广策划399.4.1 扩大软性宣传影响力399.5 项目营销方案399.5.1 营销顾问399.5.2 营销计划39第十章项目整体规划思路4110.1 平面设计4110.2 剖面设计4110.5 景观的垂直吸引力42第十一章项目投资估算43第十二章结论44第一章项目概况1.1 项目概况1.1.1 项目名称1.1.2 建设单位陕1.1.3 项目位置及占地面积1.1.4 建设规模及主要建设内容总建筑面积22.6万平方米，其中）*为两栋超高层筒中筒结构建筑，每栋总高度118m,共，含裙房占地面积6000平方米，建筑面7.

5、9万平方米，两栋的建筑面积为15.8万平方米；为框剪结构，总高88m,占地面积平方米，共2层，设置2层地下室，建筑面积万平方米。建筑占地面积为平方米。1.1.5 计划投资额与资金来源LL6建设周期1.2 主要经济技术指标建设用地面积m2总建筑面积m2建筑占地面积m2贸大厦（超高层）m2建筑面积（M）占地面积（DI?）务写字楼（高层）m2建筑面积（in?）占地面积S?）容积率建筑密度%第二章背景与现状分析2.1 背景随着新一轮西部大开发的全面展开、*建设的全面启动以及，特别是*总体规划(2010-2020年)在国新办新闻发布会上正式公布后，*建设正式列入国家战略，*管理委员会正式成立，“一区五城

6、”建设随之迅速拉开帷幕。以*建设、建设为契机，以承接、带动、提升区域发展为导向，以大*地区实现多中心网络化整体均衡发展为使命，通过工业化、现代化、城市化、田园化之间的互动、共振，把*打造成为*的优先发展新城、核心引擎新城。规划通过十年的开发建设，力争“一年成名、五年成形、十年成就，把*建设成为人居环境舒适优美、现代产业集群发展、产城田林和谐共生、工作出行高效便捷、基础设施完备均等的*北部核心新城、功能新城，形成在西部具有重要影响力、在陕西具有强大集聚力和辐射带动功能的一体化开发示范区。2.2 现状分析2.2.1 大区位分析(1) *将成为西北现代消费产业基地(2)*北部中心，以生产流通综合性服

7、务和能源总部中央商务为核心：(3)以高端装备制造、节能环保和地理信息产业为支柱的城乡统筹田园示范城。2.2.2 对本项目的未来定位的理解(1)*以全新的规划理念和发展模式建设*,使其成为中国未来新城建设的典范，推动提升*的城市品质。(2)新城未来绿地景观的建设对提高新城品位产生积极影响(3)良好的区位使其发展有可靠的先天条件；(4)未来蓬勃发展的新城是项目投资的内在驱动力。2.2.3 现状分析第三章可行性研究报告的编制依据及范围3.1 可行性研究报告编制依据d.据的有关现场测绘图；e.地理、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料。g.建设工程工程量清单计价规范(GB50500-2009);建设

8、工程项目管理规范;03J12环境景观。h.国家颁发的评价方法与参数，基准收益率、行业基准收益率、外汇影子汇率、价格换算参数。3.2 可行性研究的范围依据政府部门的批复和国家有关政策、规定，本报告主要从项目建设的背景，项目建设的必要性，建设地址选择及建设条件，项目的建设规模及内容，环境保护、消防安全及节能，项目管理及实施计划进度、项目投资及资金筹措，项目的社会经济效益等方面进行公正、客观的描述，并进行研究论证，以确定项目是否可行。第四章项目选址及建设条件4.1 项目选址4.2 2建设条件以上，省市政府、*政府、*管委会都在政策上给予了优质的政策及配套，依法保护投资者的合法权益，该项目处在泾河南岸

9、商业组团和居住片区中央，建设具备了天时、地利、人和等优势条件。4.3 自然条件地形地貌与地质构造*位于关中断陷盆地中部，泾河与渭河交会处的泾河北岸一级阶地和高漫滩上。（1）一级阶地阶地成东南方向展布，南北宽4.0km。地形平坦开阔，向南倾，坡度0.4%（西北高程391.0m,东南为376m）。在孟村至泾吴村，聂郑村至杨关一带地势略低洼些，50年代以来，因引泾惠渠地表水大面积灌溉，地下水位升高，局部出现明水和盐碱地。1958年以来，为排水而修筑两条排水沟和打井开采地下水，致使地下水逐年下降。场地除了人工取土坑处有高差3m陡坡坎外，广大地区无明显陡坎。阶地后缘与积冲洪积平原成缓坡相接，高差约Iom

10、。阶地前缘与高漫滩的高差3m左右，坡度达2%。高漫滩宽0.61.2km,西北部高程375m,东南处高程370m,地形坡度平缓为0.12机在高刘村南，杨关寨南（勘察区外）边两处高漫滩被泾河水侵蚀成近直立陡崖，高出低漫滩68m,高出河床IOm,岸边崩塌较发育，属于不稳定岸边。据访问近50年来最高洪水位线不超过高漫滩陡岸上（高程368370m）,仅淹没勘察区以外的漫滩外。故对勘察区无大的影响。阶地沉积物由第四纪全新世素填土、冲击风积黄土状土、冲击粉质粘土、粉土、粉细纱和砾石层构成，厚度（T20m,由南向北逐渐增厚。阶地基座为中更新世冲湖积粉质粘土夹薄层粉细中砂组成，揭露厚度1020m.*位于渭河地堑

11、北缘中段，岐山至富平断裂带两侧。地势西北高、东南低。东西长37公里、南北宽27公里，海拔最高1614米，最低361米，垂直高差1253米。境内北部和西北部系嵯峨山、北仲山、西凤山及黄土台嫄。山区面积97平方公里，占全区的12.4%。中部为冲洪积平原，自西向东逐渐展宽降低，大部分海拔400米左右，地势平坦，面积503平方公里，占全区总面积的64.5%。南部为黄土台源，位于泾河以南，嫄面开阔，海拔为430500米，面积180平方公里，占全区总面积的23.1%。区内素填土、黑炉土和黄土状土多为湿陷性土，埋深45m以上，湿陷系数0.015-0.109o一级阶地广大地区黄土湿陷总量s=2.428,均少于

12、30Cm为I级（轻微）湿陷性黄土地基。西孙村西低洼地（68、73、74、75号孔）和高列村北（30、34号孔）为非湿陷性黄土地基。姬家庄南和西孙村局部地带（66、67、88孔（#）湿陷量31.4-49.2cm,大于30cm,为II级（中等）湿陷性黄土地带。4.3.1气候水文暖温带大陆性季风气候，四季冷暖、干湿分明，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，降水量年际变化很大，七月、九月降水较为集中。年平均气温13C,冬季（1月）最冷为一13.8C,夏季最热（7月）为40.9o年均降水量560.6毫米，最多降水量820.5毫米，最少为349.2毫米。日照时数年平均为2195.2小时，最多(8月)为241.6小

13、时，最少(2月)为146.2小时。无霜期平均为213-225天，年主导风向为东北风。有旱涝灾害发生，并伴有暴雨、冰雹、大风和沙尘暴等灾害性天气，春末秋初寒潮降温造成冻害。4.3.2河流水系4.3.3动植物(1)植被天然植被主要以防护林、用材林和经济林三种，主要树种有刺槐、油松、泡桐、杨树、椿树、榆树、苹果、梨、桃、柿子、杏、枣、葡萄、核桃等。并有历史古稀树种，松、柏、槐、楸、桐、柳、竹等。另有农业植被和灌木草本植被。粮食作物可分为谷类、豆类、薯类三小类。经济作物分为纤维、油料、药材、蔬菜、其他等五小类。天然灌木草本植被主要分布在山荒沟的阴坡和梁郎的顶部，覆盖度大约为40%-90虬主要灌木有酸枣

14、、黄刺玫、六道木等，草本植物以白草、黄管草、茵陈蒿为主。(2)动物动物主要有牛、马、驴、猪、羊、鸡等，是“关中驴”、“秦川牛”、关中奶山羊的主要产地。主要气象资料如下：年最大降雨量：820.5毫米560. 6毫米年平均降雨量:年最少降雨量：冬季平均风速及主导方向夏季平均风速及主导方向最大冻土深度最大积雪厚度年平均气温冬季（1月）最冷夏季最热（7月）日照时数年平均（最多（8月）为24L6小时,无霜期平均349. 2毫米25米/秒（东北风）25米/秒（东南风）0. 3米0. 2米13C-13. 8,40.9Co2195.2 小时，最少（2月）为146. 2小时）213-225天4.4社会经济基础4.4.1 资源条件土地资源（2）矿产资源（3）旅游资源（4）水资源4.4.2 经济现状植迅速发展，梨枣、银杏、沙红桃等杂果种植日趋受欢迎；工业方面，农产品加工业蓬勃兴起、*工业密集区迅速崛起、电磁线缆基地全面振兴，乡镇企业发展较快，第三产业方面，区内主要分散县城、城镇和若干集镇，旅游、物流、地产、资讯等现代服务业发展相对滞后。2010年，新城地区生产总值38.50亿元，地方财政收入1.96亿元，规模以上工业企业总产值48.32亿元。新城呈现出城乡结合部的特征，2010年，三产比为37.