房地产项目债权、债务模拟清算案例分析.docx

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1、房地产项目债权、债务模拟清算案例分析一、跳过“项目模拟清算中的那些坑在房地产投资并购业务过程中，出于多种因素的考虑,收购方或（被收购方）一方并不实际参与到目标项目的最后实际清算，而是在项目现金流回正或项目销售回款达到一定比例时，选择通过股权转让的方式实现对目标项目的退出或完成对目标项目的最终交割。因此，在此类投资并购合同条款中，并购交易双方就需要针对项目清算设计项目模拟清算条款以保证届时并购交易双方的利益诉求。同时，与项目模拟清算条款同步，还会搭配使用的还有预分配条款，税务发票担保条款，拆赔成本兜底条款等等。虽然，看似在项目投资初期，收并购双方已经通过合同条款的设计对后续项目模拟清算事宜予以了

2、约定，但是当项目推进到合同条款规定节点时，项目模拟清算条款在实际执行过程中又将面临哪些问题和争议呢？下文我们就带大家了解下项目模拟清算中的那些坑。在明晰项目模拟清算条款在实际执行过程中将面临哪些问题和争议之前，我们需要首先了解哪些项目需要适用项目模拟清算条款。笔者结合自身操作经验，归纳主要有以下三类项目会适用到模拟清算条款。（一）目标项目内有部分业态为非合作范围如某城市更新项目，根据专项规划方案项目内存在多类业态，包括住宅、商业、办公、产业生产用房、宿舍、公共配套设施等。通常在收购方收购实施主体项目公司股权时，需要与实施主体项目公司原投资方（被并购方）协商确定好该项目的合作范围，由于产业生产用

3、房需要企业未来自持，收购方作为房地产开发企业，对该业态物业无法通过销售进行去化，因此后续在合作分配时，需要考虑该部分是否纳入整体合作范围。如纳入整体合作范围，双方需对自持物业的分配比例有明确约定，并以此来进行项目清算。如不考虑纳入合作范围，则该部分自持物业应由原投资方单独享有投资收益，并以此作为双方分配及进行项目清算的基础。因此在上述情况下，需要考虑两个问题，一是如何以分配物业方式处理部分溢价，二是对于被并购方分配的该部分物业，在区分是否对外销售的情况下，对现金流使用、收益分配及税费承担、收购方退出等方面均应进行充分考虑。一方面，如何以分配物业方式处理溢价的问题。部分建成后的物业作为溢价支付给

4、被并购方，实质上相当于由项目公司向被并购方分配该部分物业相对应的利润，因此需要在协议中约定，该物业无论自持或销售，所产生的收益或产生的税费及其他支出均由被并购方自行承担。另一方面，对于被并购方应分配的该部分物业，会存在自持经营和对外销售两种情况。如被并购方将来拟自持经营，不对外销售，则项目公司在物业建成后，该部分物业由被并购方通过项目公司自持经营，收购方获得其他物业销售所得收益后，退出项目公司。如被并购方通过项目公司将该部分物业对外销售，则该部分物业在销售过程中取得的收益，以及应支付的税费，均由被并购方承担；项目公司在取得相对应的销售回款后，归被并购方自行支配,不纳入其他物业回款分配中。（二）

5、目标项目存在较多关联负债需原投资方（被收购方）解决如某项目公司名下同时有多宗土地待开发，部分地块由被收购方单独开发。同时，在收购方收购项目公司股权前，被收购方作为原有投资方已经以项目土地作为抵押物或以项目公司股权作为质押物为整体项目融资提供担保，且融资金额较大。收购方在对目标地块进行收购时，目标合作地块的的总债务及注册资本额远超出目标合作地块的作价。在此类项目中，应考虑同一公司下拥有多宗土地，如何在不剥离地块条件下实现其中部分地块的合作。同时,需考虑对于其他地块应负担的债务，如何确保债权人不向目标合作地块或收购方追偿？对此，双方需明确收购方入股项目公司取得相应股权的实质目的是获取目标地块100

6、%的权益，项目公司其余资产权益仍归被收购方所有。目标合作地块与其他地块的成本、税费、收益、债权债务按照各自区域独立核算并分别成立专属资金账户负责专属记账及独立收支。为保证非目标地块作价的部分不纳入目标地块进行核算，影响目标地块收益或现金流，需将超出目标地块的作价进行拆分，纳入其他地块核算。可采取的方式，一般是对目标地块作价拆分为股权转让款+目标地块核算债务，其他债务均由其他地块偿还。但由于债务独立划入不同的地块核算属于合作双方内部的约定，无法对抗第三方，因此对于项目公司对外债务中的第三方负债，应优先进行偿还，确保项目公司纳入其他地块核算的债务均为被并购方或其关联方的债务。另外，在投资方保证了本

7、次投资交易利润率的情况下,提前进行项目清算退出，同时将相应的债务问题、项目清算问题交与被并购方解决。(三)对被收购方存在兜底要求需要在未来某个时间节点支付相应收购价款在城市更新项目中，由于项目周期长，更新项目内的拆迁补偿成本不可控，预期规划不符合法定图则等原因，收购方在对目标项目进行投资测算时需要框定拆迁补偿成本，对预期规划指标也要进行相应的锁定安排。因此，城市更新项目的投资并购条款中，多以土地正式获取（即签订土地出让合同）之前的成本包干价为依据约定收并购交易总对价，以此锁定相应的项目成本。即使交易双方在投资并购合同签约时点暂时锁定了项目交易成本价格，由于项目指标不可控，支出成本不可控，市场销

8、售价格不可控，导致项目实际的成本及利润均在时刻发生变化，不仅需要在未来某时点对项目总体投资金额、成本及利润进行重新测算，同时也需要在并购合同签订时，对并购款项的支付进行相应的节点控制以保证收购方的投资目标及利润。对此，在收购方要求被收购方对项目某项指标、成本、事项进行兜底时，项目未来某一时间如何进行交易总价格的确定，如何确定具体支付节点应支付的金额、以及如何保证项目的预期利润，即需要通过项目清算条款予以约定。在上述这些各类型项目中涉及的这些清算条款执行过程中，一般多面临如下争议：（一）双方对成本发票条款的执行存在较大争议在以包干总价收购模式中，由于收购方向被收购方支付的总价款不仅包括项目实际支

9、出的成本，亦包括被收购方收取的项目溢价款，为保证溢价收购款部分能够成为项目公司成本，收购方需要求被收购方对项目成本发票的提供进行保证或兜底。由此，在实际交易并购执行中，双方对成本发票条款的执行存在较大争议。容易引发争议的情况主要收购方将收购价款的的支付与发票提供相挂钩，将发票提供作为支付收购价款的前置义务，对被收购方而言，想要顺利收取收购款需要达到一定的付款条件（其中即包括提供等额的发票）。除了成本发票能否提供外，关于成本发票的提供方式通常在合同中并无实际的约定，一般都是大致表述成提供合法、等额的可扣除的发票，但具体发票应如何提供给项目公司，双方容易产生争议。另外，被收购方虽然提供了成本发票，

10、但该发票是否可做税前扣除，企业所得税和土地增值税税前扣除标准亦有所不同，导致在后续合作中容易发生较大争议。（二）对项目清算成本的理解双方容易产生争议通常情况下，双方对土地成本一般约定一定价格做为税前扣除标准作为清算依据。但在实际履行中，有交易方认为以一定价格作为清算标准是违反相应税收法规的，应以据实标准结算。交易方有上述认识，主要是因为交易方将项目模拟清算与土地增值税实际清算义务进行了混淆。尽管在大多数的司法裁判案件中，项目模拟清算的方式获得了多数法院的支持，但是由于对项目模拟清算执行缺乏具体约定，因此，即使获得了法院的支持,如何落地实施，也是困扰双方的一大问题。（三）税负承担问题双方产生争议

11、在投资并购协议中，双方一般对税负承担有了明确的约定。针对税负承担的问题，有交易方认为违反税收法律义务性要求，并以此要求调整税负负担条款履行义务。关于税负承担的约定是否有效，是否能够被实际履行，在司法裁判中，需要综合考虑税种、纳税人义务等多种因素进行判断。二、“分地块或分业态合作模式”中的模拟清算实务在房地产投资开发过程中，项目合作各方由于利益诉求的不同，将通过相互博弈以构建不同的项目合作开发模式，分地块合作、分业态合作就是其中较为复杂的一种。分地块合作、分业态合作合作开发模式的产生主要是由于合作一方（土地方）具备一定的资质或资源能够更为容易获得土地资源（如城市更新项目、产业勾地项目等）,但其往

12、往没有房地产开发经验，缺少品牌溢价及开发建设资金。该类合作方对土地资源溢价需求高且隐藏一些较为复杂的社会关系，但其对合规性要求不高，可承担土地正式获取之前的高风险，同时也没有业绩增长的压力及对市场份额的要求，其对于上市房企、品牌房企来说，正好与之形成优势与劣势的互补。品牌房企与该类合作方合作不仅能获取低价优质的土地资源，还可以通过合作方的安排隔离一定的风险，同时还可通过并表扩大其规模，美化其财务报表。但通过一定资质或资源优势获取的项目往往不如招拍挂的项目那么尽如人意，同一项目内既存在好吃的肥肉（住宅、商业类项目），亦存在难啃的骨头（产业项目、写字楼项目等）。于是便有了一方出地，一方出钱的分地块

13、合作与分业态合作模式。与其他模式相比，该模式不能对非合作地块进行剥离处理，不能另成立项目公司用于合作地块开发，合作双方仅能在原项目公司范围内对不同地块或业态进行分别开发，因此，该模式在实务中难点甚多，包括合作双方需要共用一个开发主体，在对外责任上无法明确划分，对内安排上，需要在股权治理、管理模式上进行有力管控。具体到实操中，除了要在合作协议中有明确的约定外，还要在后续对资金投入、股权分配、销售管理、盈余管理上做好充分的应对。鉴于分地块或分业态合作模式的复杂性，需要时时对项目的进展进行管控，因此合作各方较多会采取项目模拟清算”的方式，形成动态管理和精细化管理，以求通过模拟清算”来降低该模式下的不

14、确定风险。下面将以实务案例为例开展对该模式的分析：实务案例一：分地块合作T集团是H市房地产开发企业，有全资子公司甲（项目公司），甲公司名下有三块土地，分别是A地块、B地块、C地块，三个地块属成片开发，统一出让项目。现C地块已由T集团通过项目公司进行独立开发建设，已售面积已经达到可售面积的70%o在并购时点，该C地块项目已封顶，暂未竣工验收交付。除C地块外，A地块、B地块尚未支付地价，未进行开发建设。T集团因资金紧张原因，拟引进知名地产公司D共同开发，达成合作要点如下：1 .双方就A地块、B地块共同合作开发（合作地块），合作地块由双方共同投资，共享利润，同股同权。C地块仍由T集团继续完成销售开发

15、（保留地块），由T集团公司独立开发，独享利润。但因三个地块不能分割原因，故不另设立项目公司，仍在甲公司名下进行合作开发。2 .对于双方共同开发的A地块、B地块，D公司和T集团双方约定按60%:40%进行投资和利润分配，合作协议签订后，T将60%的股权转让给D公司，但双方在合作地块的利润按双方实际投资进行利润分配，60%为名义股权。3 .合作地块的土地成本由T集团按6亿元包干，D公司在目标地块完成销售后，以6亿元土地成本模拟清算分得利润后，集团通过回购D公司股权方式实现退出。实务案例二：分业态合作深圳W公司已完成该市G城市更新项目二期的计划立项、专规审批工作，还需要完成三资平台过会、拆迁赔偿、实

16、施主体确认、供地等工作后开展开发工作。二期项目单元规划计容建筑面积25万平米其中住宅7.5万平米，商业1.15万平米，另还有保障房（人才安居房）、办公用房、产业用房、配套宿舍面积若干。除产业用房和回迁房外，其他都可对外销售。除此之外，该W公司尚有G项目一期产品已进入销售阶段。现W公司因资金紧张，急需资金进入以便完成余下拆迁赔偿中货币补赔及补缴地价工作。S集团作为全国Top30开发商，因面临项目断档，急需有成熟项目可以入市，同时来自于S集团公司业绩增长的需要，急需新项目并表，提高集团业绩规模。现W公司与S集团公司达成如下合作要点：1 .二期住宅及商业可售部分，S集团以固定单价的土地成本收购，总对价款约15亿元，该部分由S集团开发投资开发后由S集团对外销售享受该部分的开发利润。其他部分仍由W公司销售或自持，自负盈亏。2 .W公司保证向S集团提供15亿元可税前扣除的全额土地成本