前期物业服务招文件.docx

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1、*房地产开发有限公司“*”项目前期物业服务招标邀请书公司，贵公司经我公司资格预审通过，获得“*”项目前期物业管理招标竞标资格，请贵公司按本招标邀请书要求及格式制作标书并参加评标会。目录一、招标邀请项目简要说明、开竣工和交付使用时间物业管理用房配置情况、房屋维修资金建立情况资格评审书的领取、开标日期及联系方式二、物业管理的规范及要求物业管理服务内容物业管理服务要求物业管理服务标准物业服务费结算形式三、投标人须知适用范围、定义及参评费用投标书编写、投标报价评标过程、反悔责任物业合同签订四、其他事项投标费用报价格式和说明投标费用、参评纪律投标报价有效期五、附件（详见正文）项目基本情况及招标情况说明表

2、序号项目内容规定1项目概况项目名称：项目地点：招标内容：2招标要求服务标准：国家、*省、*市相关物业管理服务一级标准前期物.业服务合同期限：3年3投标单位要求具有专业物业管理能力，持有二级或以上的物业管理资质证书，未被*省或*市相关房地产主管部门列为信用警示对象的4技术规范及要求物业服务按照*省住宅小区物业服务指导标准一级标准5招标时间、地点及其它事项领取招标文件时间：年月日时前地址：招标人：勘察现场：投标人自行勘察（招标人协助）6投标文件份数7投标文件递交投标地点：递交投标文件截止时间：年月日时，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受12开标开标时间：年月日开标地址：第一部分：招标邀请我公司

3、现决定对（项目名称）的前期物业管理服务进行招标，特邀请贵方前来参与投标。一、项目简要说明1、*期项目位于O四至范围：东至,西至,南至,北至；项目规划设计的物业类型为：O项目总用地面积一约一平方米。2、项目总建筑面积平方米。其中地下总建筑面积约平方米，地上总建筑面积平方米（其中非住宅平方米），共计建筑物一幢;建筑结构为O项目的建筑密度为约一%；综合容积率_；绿化率为%o项目规划建设机动车停车位一个，其中地上停车位_个，地下停车位一个，私家停车位个。项目无商业、无会所。3、项目住宅中一栋带电梯，一栋不带电梯。物业管理用房位于,建筑面积约为平米注意：以上项目资料以规划部门最终确认的面积为准。三、物业

4、管理用房的配置情况招标人按*市物业管理条例的规定为物业公司提供物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。四、房屋专项维修资金建立及使用情况开发商按*市政府颁布的*市物业管理条例规定，组织房屋专项维修资金的收缴，专项维修资金的使用依照相关法律、法规执行。五、招标文件的领取参评单位应于年一月日点前至（领取）本招标文件。六、送参评文件地点七、递送投标文件截止时间年月日时，逾期收到的或不符合规定的投标文件招标人不接受。八、对本次招标负责部门为,联系方式:地址：邮编：电话：传真：联系人：招标人：第二部分物业管理技术规范及要求一、物业管理服务

5、的内容1、物业管理区域内房屋及共用部位、共用设施设备的管理及维修养护；2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；3、物业管理区域内的绿化养护和管理；4、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；6、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；7、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；12、实体样板间（如有）管理等物业服务。二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员；2、物业管理服务与收费质价相符；3、物业管理处有相应的组织架构和人员编制；4、所有专

6、业人员均需持相应物业从业资格证；5、物业服务应当结合相应的科技手段；6、物业服务必须人性化、个性化和规范化；7、物业服务必须注重合理的成本控制和预算控制；12、物业服务应当重视和实施社区文化活动。三、物业管理服务标准1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准；4、公共绿化的养护和管理标准；5、车辆停放及道路管理服务标准；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准；7、装饰装修管理服务标准；12、物业档案资料管理标准；9、展示区及样板间物业服务内容及标

7、准。四、物业服务标准物业企业提供*省住宅小区物业服务服务指导标准一级标准的物业管理服务。（一）综合管理服务1、服务与被服务双方签订规范的（前期）物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。7、根据业主需求，提供物业

8、服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8、至少每年公布一次利用物业共有部位、共用设施设备经营收支情况。9、按合同约定规范使用建筑物及其附属设施专项维修资金。10、每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于90%。（二）房屋管理1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、每日巡查1次房屋共有部位的使用状况，属于日常维修养护的，及时组织维护；属于维修及更新改造的，及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查1次建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门

9、窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告有关行政主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告有关行政主管部门。6、建筑区划主出入口设有建筑区划平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。（三）共有设施设备维修养护1、对附属设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责

10、的除外）。2、建立附属设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对附属设施设备每日巡查1次，做好巡查记录，属于日常维修养护的，及时组织维护；属于维修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告或建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7、建筑区划道路平整，主要道路及停车场交

11、通标志齐全、规范。12、路灯、楼道灯完好率不低于95%。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。10、共有雨、污水管道定期疏通；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。（四）协助维护公共秩序1、建筑区划主出入口24小时站岗值勤，12小时立岗。2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。3、对进出建筑区划的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出建筑区划的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件

12、有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）保洁服务1、按幢设置垃圾桶，每日收集2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱，每日清理2次。3、建筑区划道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日拖扫1次；一层共有大厅每日拖扫2次；楼梯扶手、开关面板每2天全面擦拭1次；共有部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水。5、根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（六）绿化养护管理1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，每月修剪1次和适时补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，每月修剪整形1次

13、，保持观赏效果。4、根据气候，适时进行浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、根据长势，适时喷洒药物，预防病虫害。四、物业服务费的结算形式（采用包干制）。投标人应根据物业服务等级及物业服务期间的所有风险责任等进行测算定价,投标报价应符合我市物业服务收费管理的相关规定。第三部分投标人须知一、总则说明（一）适用范围1、本招标文件仅适用于本项目的前期物业管理服务（二）定义1、“招标人”系指组织本次招标的招标企业；2、“投标人”系指向招标人提交投标文件的物业管理企业；3、“中标人”系指通过本次招标获得中标资格的物业管理企业。（三）合格的投标人及中标人1、经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的

14、投标人；2、经过招标人组织的评标小组进行综合评审和打分后确定的中标人。（四）参评费用无论参评过程中的做法和结果如何，投标人自行承担所有与参评有关的全部费用。（五）勘察现场与答疑1、投标人应对物业建筑区划和周围环境进行现场勘察，以获得有关编制投标文件和签署合同所需的资料。未进行现场勘察的投标人自行承担由此而产生的后果。2、勘察现场所发生的费用由投标人自行承担。3、在现场勘察中由招标人提供的资料和数据只是使投标人能够更充分的利用招标人现有的资料，投标人由此做出的推论、解释、结论等招标人概不负责。4、投标人提出的与本次招标有关的任何问题均须在领取招标邀请书后4日内书面提出，由招标人予以书面统一回复。

15、（六）关于招标文件。1、在投标截止时间前，由于各种原因，招标人有权以补充通知的方式澄清或修改招标文件。若遇此情况，招标人有权将澄清或修改通知书传送至所有投标人，澄清或修改内容为招标文件的组成部分。2、不论是否提交投标文件，投标人均不应扩散、传播、透露招标文件及招标人相关项目资料及其他内容。二、投标文件的编写（一）投标文件由以下三部份组成:1、第一部份：商务部份（1）投标文件封面（附件1）（2）、前期物业服务投标报价表（附件8）；（3）、项目前期物业服务人员配置表（附件15）；（4）、各项物业费用价格明细表（附件16）；（5）、项目物资配备计划表（附件14）；（6）、物业服务费测算方案。2、第二部份：技术部份投标文件技术部份应包括但不限于以下内容：（1）投标文件封面（附件2）（2）公司简介；（3）管理服务