文登市“菜单式”物业服务收费管理实用手册.docx

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1、菜单式”物业服务收费管理实用手册文登市物价局编印二O一一年四月H=B刖三2010年12月1日起，我市在新建住宅小区和物业服务合同到期的住宅小区，推行“菜单式”物业服务收费管理新模式，新的“菜单式”收费政策解决了近年来物业服务成本增加、服务质量下降，物业服务纠纷增多的问题，将原来笼统地“按小区类别收费”细化成为“按物业服务项目类别收费”，让开发建设单位或业主通过“点菜”的方式，自主选择物业服务的内容和收费标准，物业服务企业依照“菜单”进行成本测算，依据测算成本确定是否接管小区物业，物业服务企业接管小区物业后，要通过公示牌和业主手册的形式，将物业服务“菜单”内容和收费标准进行公示，并严格依据“菜单

2、”开展服务，业主比照“菜单”监督物业服务企业开展服务和履行义务，从而有效削减物业纠纷，促进物业服务收费更加市场化和透亮化。为确保“菜单式”物业管理政策落实到位，我们将物业服务企业收费前须要办理的事项进行梳理，以好用手册的形式发放，便利开发建设单位、业主委员会和物业服务企业办理相关手续，规范物业管理内容，促进我市住宅物业管理的健康有序发展。由于“菜单式”物业服务收费管理刚刚起先实施，此次编印的好用手册中相关内容不肯定完善，各物业服务企业可将实施“菜单式”收费过程中遇到的相关问题向物价部门反映，以便日后政策调整时做参考。此手册内容在文登市物价局网站：/WdDriCe上我们有登载，市物价局收费管理科

3、电话：8466254o文登市物价局2011年4月前期物业噪单式“收费审批流程图政策解读1“菜单式”物业收费办理程序第一章实行前期物业管理的物业第一步：开发单位申报物业收费标准2(1)小区总平面图2(2)施工图面积确认函2(3)共用设施设备配备状况说明3(4)前期物业服务等级及收费标准申报表5(5)物业服务内容及收费标准明细表7其次步：开发单位选聘物业服务企业7笫三步：双方签订合同办理备案手续7(1)备案申请书7(2)业主临时公约8(3)前期物业服务合同8(4)物业管理服务方案12(5)物业服务成本测算13(6)资质证件复印件15第四步：物业服务企业编印业主手册15第五步：物业服务企业办理收费手

4、续17（1）依据开发初期现有设施提出书面申请17（2）办收费证件19（3）制作收费公示牌20第二章实行后期物业管理的物业第一步：成立业主大会选聘物业企业22其次步：双方签订合同办理备案手续22（1）住宅物业服务等级及收费标打算案表22（2）业主公约22（3）物业服务合同22（4）资质证件复印件22第三步：物业服务企业办理收费手续22（1）办理收费证件22（2）制作收费公示牌22派X政策解读派派针对近年来物业成本增加，服务质量下降，导致物业服务收费投诉较多的问题，2010年4月起，市物价局、房管局在全市范围内开展了物业收费摸底调查，在对各物业公司上报小区成本进行测算的基础上，参照周边地区做法，拟

5、定了我市“菜单式”物业服务收费标准，先后召开两次座谈征求看法和建议，在综合物业公司和业主的看法后，探讨下发了关于公布住宅物业服务分等收费指导标准的通知。通知对住宅物业收费指导标准进行了调整，最低收费标准上调了50%,由原来“按小区类别确定标准”变成“按物业服务内容确定标准”，即将物业服务项目分为五大项：综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护和公共部位设施设备运行养护，每个项目划分为不同等级，实行不同的收费标准，共列出31项可选服务内容,相对应有31个收费标准，开发建设单位或业主可以在这31项服务内容中选择须要的服务，对应类别的收费标准相加就是最终的物业服务费了，标精确定后，由选聘的物业公司依据

6、所“点的内容照单”服务就可以，因此我们将这种收费管理叫做“菜单式物业服务收费工实行“菜单式物业服务”后，业主更加清晰地了解到自己所交的物业费包含的物业服务内容，不会再额外要求物业公司开展“菜单”上未列的服务，而有了业主的监督，物业公司就能够依据“菜单”供应服务，这样就能切实有效地缓解了物业公司与业主的冲突，削减物业服务纠纷。如业主须要“菜单”以外的服务，物业公司可以开展各类有偿服务，公示收费标准，由业主自主选择，从而最大限度地为业主供应便利快捷的全方位服务。“菜单式”物业收费办理程序第一章实施前期管理物业实施前期管理的住宅物业，办理物业收费备案及审批手续须要经过五个步骤：第一步：开发单位申报物

7、业收费标准开发建设单位销售房屋前要对所开发的楼盘进行“物业定位”，即对将来楼盘物业供应的综合管理、清洁卫生、秩序维护、绿化养护、公共部位和共用设施设备运行等五个方面，比照政府“菜单式”物业收费指导标准进行“点菜”，选定服务等级、服务内容，计算物业服务费标准后，要向物价、物业主管部门申报物业费标准，申请时须要提交的材料（以下内容格式仅供参考，视各小区状况自行上报）有：（一）住宅小区总平面图（A4纸复印件）（二）施工图面积确认函（由规划设计评审中心出具）（三）共用设施设备配备状况说明内容格式如下：XX小区共用设施设备配备状况说明排水系统：室内采纳污、废水分流；室外采纳污、雨分流；其中生活污水经化粪

8、池处理后与生活废水合流，排入城市污水管网。小区共设置化粪池XX个、污水井XX个、雨水井XX个。公共照明：单元楼梯间公共照明经均分器干脆分到每户，路灯、景观灯单独设表，楼道灯X个，路灯X个，景观灯X个。消防系统：设室内外消火栓、自动喷淋系统、手动报警按钮、事故照明、感烟（感温）探测器、消防限制中心。避雷系统：避雷网、避雷针XX个。弱电系统：24小时监控中心（监控点覆盖单元进出门、电梯小区主要道路出入口）、电子巡更、楼宇对讲（可视）、高层门禁系统、周界报警系统（全封闭）。供水系统：多层由市政自来水压干脆供水，高层XX层以上由地下室变频无负压自动增压给水设备供应。共设二次加压水泵XX个。升降系统：高

9、层住宅每单元均设2部电梯及疏散楼梯，共有电梯X部。水景系统：设泵房将XX河水引入小区中心花园，设X处喷泉。XXXX开发公司（盖章）XXXX年XX月XX日（四）前期物业服务等级及收费标准申报表表格由开发建设单位照实填写（相关数据要与实际相符），打印盖章后送物价、物管部门审核。内容格式如下：住宅物业前期物业服务等级及收费标准申报表房产开发企业名称资质等级法人代表XXXX联系电话XXXX联系人联系电话住宅物业名称住宅物业地址占地面积（户）195000容积率（%）1.17绿化面积（皿）74528绿化率（%）38.20总建筑面积（Itf）228000总套数（套）2896可销售住宅建筑面积（m,）多层：1

10、38600层数：110幢数：52高层：77200层数：241幢数：10可销售经营性用房建筑面积（皿）：规划配套建设的停车1029地下停车泊位数（个）0场（库）泊位数（个）地上停车泊位数（个）1029单体车库数（个）0选定物业服务等级和收费标准状况序号项目物业服务等级缺少设施降低收费标准的状况说明物业服务收费标准（元/月.建筑行）高层多层1综合管理服务二级0.120.122清洁卫生服务高层一级多层二级高层无地下停车场降10%;多层无地下停车场及电梯降20%0.190.123秩序维护服务二级无地下停车场降5%0.170.174绿化养护服务二级0.100.105共用部位、共用设施设备日常运行、养护服

11、务。其中：一级0.220.17(1)共用部位一级0.070.07(2)公共照明一级0.040.04(3)消防系统高层一级多层二级0.060.01(4)弱电系统一级0.040.04(5)避雷系统一级0.010.01住宅物业服务收费标准合计（不含电梯费）多层0.68高层0.80车位运用费标准地上0地下0产发业法房开企看负责人签字：（单位盖章）年月日物业主管部门看法负责人签字：（单位盖章）年月日价格主管部门看法负责人签字：（单位盖章）年月日收费标准执行时间年月日至年月日备案编号：文物费备字号（五）住宅物业服务内容及收费标准明细表内容格式如下:XXX小区住宅物业服务及收费标准明细表序号项目选定级别府导

12、格政指价调整状况调整后物业服务内容及服务标准收费标准（元/月.建筑广）高层多层物业服务收费0.510.451综合管理服务级0.07修理时间、回访率达不到，收费标准降低20%基本要求有签订规范的物业服务合同，完善的物业管理方案和健全的管理制度;物业共用部位、共用设施设备验收手续齐全；管理服务人员行为规范，服务主动热忱；按规定公布办事制度、办事纪律、收费项目、收费标准和物业服务费用收支状况，能够规范运用住房专项修理资金；对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。0.050.05管理处设置小区内设置管理处，配备简洁办公设备，配有电话，办公场所整齐有序。管理人员要求物业管理

13、人员持证上岗，小区经理有二年以上物业管理工作经验日常管理和服务24小时受理报修，急修一小时内到现场处理，一般修理两天内完成（预约除外），有报修、修理记录。接受服务诉求刚好支配处理。每年至少1次征询业主对物业服务的看法，并对薄弱环节进行改进。2清洁卫生服务0.1低10%和20%共用楼道地面、玻璃门厅楼道地面每二日清扫次，每周拖洗次，门厅每日清扫一次；每周清洁一次楼梯扶手；玻璃每月擦拭一次，楼内公共设施、设备每周清洁次，0.090.08广场、道路、绿地每日清扫一次，刚好清除主要道路枳水、积雪扬身施灯宜健设共、遣公具栏消等每半月擦拭次垃圾收集居民自行投放垃圾至小区集中投放点，每Fl清运一次，四周地面无散落垃圾、灭蝇、动蚊螂活灭蟒鼠协作社区会统一开展活动电梯轿厢每日清扫一次，每周擦拭两次3序护务秩维服级0.18无地下停车人员、服装和设备配备中青年专职秩序维护人员；统一着装，仪容仪表整齐；配备对讲装置和其他必备的平安护卫器械并能娴熟运用0.170.17门岗、外来人员和车辆管理封闭小区；出入口24小时值班，主出入口，每天早、中、晚各2个小时立岗值勤，有交接班和外来车辆登记记录；外来人员进入小区进行登记；对进出小区的装修、家政人员以及车辆实行5%临时出入证卡管理巡逻时间、重点部位和处理突发事务按指定的时间和路途每两小时巡查一次，重点部位要有巡更记录。在遇到异样状况