中国农业发展银行棚户区改造贷款办法.docx

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1、中国农业发展银行棚户区改造贷款办法第一章总则第一条为贯彻落实国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见精神，以及国务院确定的20182020年改造1500万套棚户区改造攻坚计划，有效发挥开发性金融职能，不断加大对棚户区改造及配套基础设施建设的信贷支持力度，彰显中国农业发展银行（以下简称“农发行”）在新型城镇化建设中的重要作用，依据国务院办公厅关于政府向社会力量购买服务的指导意见、国家有关法律法规和农发行信贷制度，特制定本办法。第二条棚户区改造贷款（以下简称“贷款”），是指农发行为解决纳入国家年度棚户区改造目标任务的城中村改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改

2、造和城市规划范围外的重点镇棚户区改造,以及列入棚户区改造配套基础设施建设计划的建设项目的资金需求,而向借款人发放的中长期政策性贷款。第三条城中村是指城市规划区范围内，满足以下条件之一的自然村：（一）土地性质全部或大部分为集体所有。（二）常住人口户籍全部或大部分为农业户口。（三）常住人口全部或大部分为农村集体经济组织成员。此外，对于满足下列条件之一的，也可认定为城中村：（一）省（自治区、直辖市）住房和城乡建设部门出具的相关函件中，项目名称中包含“城中村”。（二）在棚户区改造项目可行性研究报告（或立项）批复或者实施方案批复中，项目名称中包含“城中村”。第四条贷款办理遵循“政府主导、计划先行、合规运

3、作、风险可控”的原则。第五条本办法适用于农发行各级机构办理贷款业务。第二章贷款对象、用途和融资模式第六条贷款对象。主要包括：（一）地方政府出资成立、未列入监管部门地方政府融资平台名单的国有独资及控股企业（一类公司）。已通过市场化改制，建立现代企业制度，实现市场化运营的地方融资平台公司，在明确公告今后不再承担政府融资职能的前提下，可视同一类公司。（二）中央企业及其所属企业（二类公司）。（三）非国有控股上市企业及其与地方政府或（和）国有企业合资成立的项目公司（三类公司）。（四）政府与社会资本合作（PPP）项目的贷款对象按照农发行有关规定执行。第七条贷款用途。贷款主要用于棚户区改造涉及的安置住房筹集

4、、货币补偿、配套基础设施建设等方面，包括：（一）安置住房建设，包括安置住房新建和棚户区住房改建、扩建、修缮涉及的土地使用费、建筑安装工程费、与项目建设有关的其他费用等。（二）安置住房统筹购买，包括：购房合同或团体购房意向性协议价款，各类税费，其他相关费用等。（三）货币补偿，包括：被征收房屋的价值补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，对被征收人给予的补助和奖励费用等拆迁安置补偿费用。对于棚户区改造红线范围内，零星分布、与住宅穿插交织难以分割、确需同步拆除，且建筑面积不超过红线范围内拟拆除建筑物总建筑面积20%的非住宅类建筑，其拆迁补偿资金也可纳入贷款支持范围。（四）配套基础设施建设，包括：

5、棚户区改造安置住房小区配套基础设施建设，以及与城中村改造等我行贷款支持范围内的棚户区改造项目直接相关的公共交通、通信、供电、供水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等配套基础设施建设。第八条融资模式。包括：政府购买服务项目融资模式、公司自营项目融资模式、政府与社会资本合作（PPP）项目融资模式。（一）政府购买服务项目融资模式，是指各级行政机关作为购买主体与承接主体签订具有法律效力的政府购买服务协议，承接主体向农发行融资进行棚户区改造，并根据协议约定获得政府购买服务资金来偿还贷款的模式。政府购买棚改服务的范围，不得包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。（二）公司自营项目融资模式

6、，是指借款人向农发行融资，以项目自身收益、借款人其他综合收益还款的模式。（三）政府和社会资本合作（PPP）项目融资模式，是指政府在棚户区改造领域采用竞争性方式选择社会资本方，双方订立协议明确各自的权利和义务，由社会资本方负责基础设施和公共服务项目的投资、建设、运营，并通过使用者付费、政府付费、政府提供补助等方式获得合理收益的模式。第三章贷款准入第九条区域准入条件。项目所属行政区域应符合以下条件：（一）当地经济健康发展，法制环境和信用环境良好。（二）对于采用政府购买服务融资模式的贷款项目，每一年度需要从本级财政预算中安排的支出责任，在扣除农发行贷款支持项目的存量政府购买服务资金后，占一般公共预算

7、支出比例应当不超过10%o第十条借款人准入条件。（一）符合公司法等法律法规的有关要求。（二）政府购买服务项目，借款人应与行政机关签订购买棚户区改造服务协议。（三）具有国家规定的承担项目融资或建设（运营）的相关资质和能力。（四）具有与项目建设或运营或资本金出资方式相应的权益性资本，所有者权益的来源与构成符合国家相关规定。（五）财务状况良好，具备财务可持续能力，上一年末和最近月份资产负债率一般在80%（含）以内。（六）信用状况良好，信用等级在A级（含）以上。借款人为新设项目法人的，其控股股东应有良好的信用状况。（七）公司自营项目如涉及特许经营，应合法取得在有效期内的特许经营权许可及协议，可以覆盖项

8、目运营周期。（八）农发行要求的其他条件。第十一条项目准入条件。贷款项目除具备农发行基本制度规定的条件外，还应具备以下条件：（一）项目须经省（自治区、直辖市）住房和城乡建设部门认定，已纳入国家棚户区改造年度目标任务或棚户区改造配套基础设施建设年度计划。（二）项目实施内容涉及安置住房新建、棚户区住房改建、扩建、修缮和配套基础设施建设的，应符合国家规划、土地、环保、安全等相关规定，并依法履行了固定资产投资项目的合法管理程序；项目实施内容涉及棚户区住房修缮的，修缮后增加房屋固定资产原值应超过50%（含），且延长房屋使用寿命2年以上。（三）项目实施内容涉及安置住房统筹购买和货币补偿的，应取得当地政府或有

9、权审批部门批复同意的棚户区改造实施方案（或可行性研究报告），以及当地住建部门出具的最新商品住房库存消化周期的相关材料。对于商品住房库存消化周期在6个月（含）以下的地区，贷款不得支持安置住房统筹购买或单一货币补偿；对于商品住房库存消化周期在6至15个月的，贷款要以支持安置住房建设项目为主，控制支持安置住房统筹购买或单一货币补偿。（四）项目资本金来源符合国家相关规定，项目资本金比例不低于国家规定的行业最低比例标准。（五）项目具有可靠的偿债资金来源，能实现对贷款本息的全覆盖。（六）农发行要求的其他条件。第四章贷款期限、利率、额度和方式第十二条贷款期限。综合考虑项目的建设运营周期、偿债能力、借款人资信

10、状况等因素，合理设定贷款期限。贷款期限应在政府购买服务或PPP协议期限、特许经营期限内，一般不超过20年，最长不超过25年。第十三条贷款宽限期。项目实施内容涉及工程建设或在建商品住房购买的，宽限期一般不超过项目建设期，可视借款人和项目实际情况适当延长，延长期不得超过1年；项目实施内容仅包括购买竣工商品住房和（或）单一货币补偿的，宽限期一般不超过1年。第十四条贷款利率。执行农发行利率管理政策，可在保本微利的前提下执行优惠贷款利率。第十五条贷款额度。根据项目实际融资需求、借款人偿债能力、风险缓释措施等因素综合确定。第十六条贷款方式。采用担保贷款方式，并符合以下条件：（一）质押物应为政府购买服务协议

11、项下的应收账款、上市公司和大型国有企业的股权、存单等，原则上不接受动产质押。（二）抵押物应为符合农发行要求的土地使用权、住宅、商铺、写字楼等房地产抵押，原则上不接受动产抵押。（三）保证人应为法人治理结构完善、运营管理规范有效、经营状况良好、具有代偿能力的企业法人和获得我行业务合作准入资格的国有专业担保机构。第五章贷款受理、调查评估第十七条项目培育。各级行应主动加强与地方政府、住建、财政、国土等部门的信息沟通和交流，做好业务宣传，及时掌握棚户区改造项目清单，开展项目培育工作。第十八条项目受理。开户行负责受理客户贷款申请，开展初步调查，收集有关资料并对其真实性负责。第十九条调查评估。按照农发行相关

12、规定组织开展调查评估，深入分析项目还款来源，综合评价贷款项目可行性，研究提出贷款决策建议。第二十条借款人评估。对借款人治理结构、资本实力、资产负债、财务管理、生产经营、信用状况、综合偿债能力、未来发展前景等进行全面调查分析，重点评估以下内容：（一）全面分析借款人的偿债能力。对于既有法人，要分析借款人近三年资产负债率、流动比率等偿债能力财务指标变动情况和原因,了解借款人负债状况，评价其短期和长期偿债能力。（二）综合评价借款人履约信用。取得借款人主要银行、专业评级机构或发债专项评级情况，考察其他金融机构授信及押品情况，近三年银行债务的偿付情况，综合分析和评价借款人信用状况和履约情况。（三）利用人行

13、征信、债券信息系统、银行同业信息等渠道，充分了解借款人融资情况。第二十一条项目评估。重点评估以下内容：（一）项目实施的政策保障情况。贷款项目是否符合我行棚户区改造贷款支持范围，是否纳入省（自治区、直辖市）住房和城乡建设部门认定的国家棚户区改造年度目标任务或棚户区改造配套基础设施建设年度计划。（二）项目行政审批手续办理落实情况。棚户区征收补偿方案应按当地有关规定完成入户调查，并获得被征收人认可；项目实施内容涉及安置住房建设的，应按照实施进度取得建设用地批准书或国有建设用地划拨决定书或国有土地使用证等用地批准文件；拟购买的安置住房的性质须为商品住房，并取得商品房销售许可证或商品房预售许可证，符合国

14、家关于商品房管理的相关规定。对于需要分期、分批办理相关行政审批手续的，应取得相关部门出具分期、分批办理行政审批手续的说明。（三）项目投资的合理性和准确性。对于新建、改建、扩建、修缮方式，应根据可行性研究报告确定的建设标准审核项目投资估算;对于安置住房统筹购买方式，应根据项目实施方案（或可行性研究报告）确定的投资估算、购房合同或团体购房意向性协议金额确定投资额，购房单价原则上不应高于周边同类商品房平均价格；对于货币补偿方式，应根据征收补偿方案规定的标准确定投资额。（四）政府购买服务的合规性。采用政府购买服务项目融资模式的棚户区改造项目，要执行政府购买服务管理办法（暂行）（财综（2014）96号）

15、等相关规定，并符合以下条件之一：1、项目信息和承接主体名称在当地政府采购网或省级以上人民政府财政部门指定的其他媒体上公示。2、政府购买服务协议已经同级政府采购监督管理部门和有关部门备案。3、政府购买服务方式及程序合规。第二十二条还款来源评估。全面合理评价项目还款来源，还款来源应覆盖贷款本息，包括但不限于安置住房及配套基础设施的定向销售收入、特许经营权收入、资产租售收入等；政府购买服务资金、政府财政补贴和借款人其他经营收益、自有资产变现收益等借款人综合收益。（一）对于以政府购买服务资金为还款来源的棚户区改造项目，应结合当地政府存量债务和财政支出增长情况，计算本级政府的支付能力，合理评价地方政府履

16、约的可行性。项目综合偿债备付率不低于1.0o（二）对于主要以项目自身收益为还款来源的棚户区改造项目，要深入分析安置住房及配套基础设施的定向销售收入、特许经营权收入、资产租售收入等对应的市场状况及发展趋势，审慎确定项目产品价格水平，合理计算项目收入。项目综合偿债备付率不低于（三）对于主要以借款人其他综合收益为还款来源的项目，要先对借款人其他经营收益、自有资产变现收益、财政补贴收益等借款人其他综合收益进行确定及测算，并开展不确定性分析，合理选择不确定因素，审慎开展敏感性分析。项目综合偿债备付率不低于第二十三条地方政府财政能力和风险补偿机制评估。项目还款来源为政府购买服务资金的项目，应重点评估地方政府财政水平和风险补偿机制状况。根据最近年度地方政府负债率、债务率、偿债率,评价