房地产公司二手中介手册常见问题解答.docx

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1、房地产公司二手中介手册常见问题解答基础知识问答1. 在房地产广告中，不得包含哪些内容？答：房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不褥含有升值或者投资回报的承诺；不得出现返本销售或变相返本销售等内容；不得出现售后包租或变相售后包租的内容。2. 以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。二手楼买卖签订哪种合同？答：二手楼买卖签订深圳市房地产买卖合同（现售）3. 填写二手楼转

2、让合同时，应当注意哪些问题？答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚楼盘座落、株号、房号、产权证号码等；（3）建筑面积、一楼或顶楼是否包括花园和天台面积；（4）交易的币种、金额、付款方等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。4. 房地产登记有何法律效力？答：按深圳经济特区房地产登记条例第三条规定，依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经核准登记后，产权即得到法律上的承认。产权人可以依法对其房地产行使占有、使用、收益和处分权能，任何其它人无权干涉或妨碑，否则产权人可依法谓求法律上的

3、保护。5. 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。6. 申请房地产登记，可否委托他人办理？答：申请房地产登记申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，向登记机关提交经公证的委托书。7. 房地产登记中，土地使用权年限怎样确定？答：1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年限按国家规定执行。即居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育用地50年,商业、旅游、娱

4、乐用地40年，综合或者其他用地50年。对公告之前签订土地使用权出让合同书的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之后的按土地使用权出让合同书规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。8. 红皮房地产证与绿皮房地产证的区别？答：红皮房地产证记栽市场商品房；绿皮房地产证记戴非市场商品房地产。凡绿皮房地产证记裁的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，按有关规定办理。9. 发展商已办房地产证然后再转让，属于什么转移？答：视同房地产二级市场转移：申请人除按一般二级市场转移置记提交资料外，还应将开发商已办理的房地产证交回。10. 什么转移属于三级市场转移登记？答：房地产已办理二级市

5、场产权登记并领取房地产证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、0与、交换、继承、夫妻财产分割、人民法院判决裁定等等。11. 购房的建筑面积包括哪些？答：房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑机种两部分。12. 房地产市场多与人有哪些？答：政府与一级市场；开发商与二市场；小业主与三市场；根行与按揭市场；拍卖行与拍卖市场；物业管理人与租赁市场。房地产经纪与上述市场，与人均有关联，顺善用资源，努力发掘市场机会。13. 如何认识房地产交易市场最后的决战在三级市场？答：随着温饱问题的解决，衣食住行中住房已成为小康居民的最大消费方式，房地产交易市场容大，前景东观。由于

6、土地资源是有限的，一级市场和二级市场容越来越小，而三级市场容则越来越大，所以说，房地产交易市场最后的决战是在三级市场。14. 房屋租赁登记需提交哪些材料？答：租位登记由当事人向区主管机关申请，并提交下列材料：1) 房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件；2) 房屋租赁合同；3) 出租人身份或法律资格证明；4) 承租人身份或法律资格证明。15) 有哪些情形不予办理租赁登记？答：根据深圳经济特区房屋租赁条例的规定，有下列情形之一的，区主管机关不予登记1) 当事人不是房屋所有人或者合法使用人的；2) 改变土地、房屋用途未经有关部门批准的；3) 租赁合同期限超过规定期限的；4) 租赁合同期限超过土地

7、使用年限的；5) 租赁合同内容违反本条例及有关法律规定的。16 .房屋出租税费和租赁管理费的甚数是如何确定的？答：税务部门和区主管机关征收有关税金或收取房屋租赁管理费时，以指导租金作为计算基数；租赁合同约定的租金高于指导租金时，以合同约定的租金为计算基数。17 .房屋出租需缴纳哪些税费？答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：1) 房产税，按租金的4%;2) 营业税，按租金的3%;3) 个人所得税，租金不超过4000元的，按(租金-已纳税金-800元)的10%;租金超过4000元(含4000元)的，按(租金-已纳税金*(1-20%)的10%;4) 教育附加费，按营业税的3%;5) 城市建设维护税

8、，按营业税的1%;6) 印花税，按租金的0.1%;7) 房屋租赁承包管理费，按租金的2%。M企业出租房屋的，需缴纳以下税费：1) 房产税，按年度缴纳；2) 营业税，按租金的5%;3) 教育附加费，按营业税的3%;4) 城市建设维护税，按营业税的1%;5) 印花税，按租金的0.1%;6) 房屋租赁管理费，按租金的2%;7) 属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。属行政、事业、团体出租房屋的，需缴纳以下税费：1) 房产税，按(房产原值*70%)的1.2%,按年度缴纳;2) 营业税，按租金的5%;3) 企业所得税，按(租金-已纳税金-费用)的15%;4) 教育附加费，按营业税的3

9、%;5) 城市建设维护税，按营业税的1%;6) 印花税，按租金的0.1%;7) 房屋租赁管理费，按租金的2%。8)18 .当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？答：当事人可委托他人代为出租或承租房屋。受委托人应持有授权委托书，境外当事人的委托书应按规定经过公证或认证。19 .对房屋的租赁年期有什么规定？答：住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。20 .在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租重关系如何处理？答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同出租人在租赁期内死亡或终止,或

10、因出租房屋的产权转让变更，其分合法继承人或受让人应继续履行原租赁合同。21 .出租人是否可以收取房屋租赁保证金？答：出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。22 .房屋出租是否会影响房地产权的转移？答：房屋出租不影响房地产权的转移。房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。23.承租人是否可以转租房屋？撞自转租房屋，应承担什么责任？答：经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或全部转租给第三人；未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。承租人未经出租人同意，擅自转租房屋或受转租人再

11、行转租的，没收其违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。24、客户在签合同的当时不愿下订，要求在过户当天一次性付款，怎么办？答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他/她不可能交房产证押在中介公司，他/她就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机；如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。25、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常

12、而又很正常的一种行业（或事情），正如我们不能问买方：您为何要买房一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他/她，业主发财了，要移民、换大房、别壁了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。26、客户在看房后并商讨好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出售,怎么办？答：在您未完全确定下来（下担保金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。27、客户在一家公司

13、反气订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐楼盘时一定要信息准确，信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识,让其树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时,就可以编一些故事。诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有

14、关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种危机28、在价格、房子、产权都落实满意了之后又因某种原因订不下来,或者说下不了决心，该如何跟进？答：1、多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题；制造危机意识，让客户感觉到现在不买，迟了就没机会了。29、客户在没有交定金之前要求出具房地产证原件，怎么办？答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证押在公司，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。30、客户买房的同时，要求把小孩迁到

15、附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决？答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题，但是，深圳市政府有这样规定，九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学，如果你看中了某所学校，想让小孩在哪读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按就近上学之规定提出申请，否则，根本就无法解决。31、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办？答：1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心、放心、舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：这违反公司原则；这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任；交易中心也是中介公司，同行是冤家，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气。定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到根行实行监管。5、定金、佣金、税费、水电押金不能押管。房款尽做