某宾馆装饰装修项目可行性研究报告.docx

《某宾馆装饰装修项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某宾馆装饰装修项目可行性研究报告.docx（12页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、XX市XX宾馆装饰装修项目投资可行性分析报告编制日期：2011年5月15日目录前言2第一章项目概括2第二章项目提出背景3一、优势：3二政治因素:3三、市场定位：4第三章项目建设的必要性6一、中断经营分析6二、修善投资分析7三、改变经营模式、增加服务项目分析7（二）经济效益分析：9第四章可行性研究结论11刖XX公寓位于XX市中心，交通方便，服务设施完善。自1998年建成以来，接待了数以千计的宾客。经营十几年来，历届管理人员和员工的艰苦拼搏，创下了一页页壮丽的辉煌史，打造了XX市酒店业市场中有较高知名度的宾馆品牌，在XX市民心目中树立了良好的口碑。随着城市的建设与开发，如今的XX公寓与其他新建的宾

2、馆酒店相比，已显得有些陈旧。但目前城市的发展又为XX公寓带来了新的机遇与挑战，如何审时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌，进一步稳固和扩大消费群体，扭转目前的经营现状，独树一帜地创造一种与宾馆有关的文化空间和美好生活的观念，己成为当务之急。为提高企业的盈利能力和可持续发展能力，XX市XX宾馆拟实施宾馆改扩建项第一章项目概括XX市XX宾馆始办于1998年，位于黑龙江省XX市北林区黄河北路。是较早期XX市具有相当规模的宾馆之一，装饰装修迎合时代风格，在当地声誉较好。建筑规模7000平方米，7层框架结构，一层为大堂，七层为宾馆办公区，二至六层为客房，客房总数量80间，客房平

3、均使用面积32平方米，客房容量为160人左右。员工总数25人，其中管理人员2人，维修工人2人，接待2人，其余为楼层经理及卫生、服务人员。电脑间总数为12间，空调间数量为8间，公寓间5间，豪华套间1间，标准客房54间。第二章项目提出背景一、地理优势：XX市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，1956年设立XX地区行政公署，1999年12月经国务院批准撤销XX行署设立地级XX市，撤销县级XX市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽，哈尔滨以北的区域性中心城市。市区辐射面积2743平方公里，总人口85万，距离省城哈尔滨91公里。境内有哈绥

4、高速公路、哈伊和哈黑两条国道及6条高等级公路形成四通八达的交通网络，哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇，XX站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程，是全省六大客货运中转中心之一。XX是哈尔滨以北重要的商品集散地，上连全国各大城市，辐射周边50余个市县。年轻的XX市正处于百业待兴、百事待举的发展时期。二、政治因素：新世纪，新发展，新形象。XX立足以绿色生态城市为标志，致力建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终坚持优势互补、利益共享的原则，积极推进与各方的经贸交流与合作。XX市委、市政府和北林区委、区政府将努力创造良好的发展环境，在用地、金融、收费、保

5、护投资者合法权益等方面，提供优质、快捷、高效的服务。加大第三产业和社会事业的发展。重点建设一批规模大、辐射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星级以上宾馆及大型饮食娱乐场所。企业目前经营状况:XX宾馆曾经有过一时段的辉煌业绩，但到今天越来越多强有力的竟争者掘地而起，XX宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种状况的原因如下：1、经营项目单一，仅局限在住宿项目上。2、硬件配备不充足，比如电脑间和空调间已经是行业中必备设施。3、住宿环境中档。由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设备因多年的运营，或老化失修，或己不能适应日益提高的客人需求，也不能适应同行业激烈竞争之需要

6、。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量的不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。4、经营状况利润较少。公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上，很多时候不能满足客人的需求。5、大部分客房需要维修，维修成本较高。6、产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。7、需要提高员工综合素质。形成主动、热情、亲切的服务意识，及时洞察顾客的需求，避免提供服务的时候比较呆板和被动。三、市场定位：确定XX公寓的市场定位时，考虑问题的基本出发点应该从酒店本身的硬件条件出发。XX公寓的硬件条件带来的制约因素非常明显：规模偏小，只有八十间客房；没有专用宽敞的大堂前厅；缺乏配套

7、的餐饮娱乐和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊，这些无法消除的硬伤决定了公寓的卖价很低，经营效益难以提高。因此，XX公寓的改造经营必须有新的思路，必须确定新的市场定位。考察当今的宾馆市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段。调查表明，中国老百姓对住宿环境和服务的主要要求是安全、卫生、价廉和较为完善的服务，能睡个好觉。中国老百姓要的还是实惠，做酒店不能脱离这个基本的现实。随着中国经济的持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展的趋势，其中包括从事采购、推销、市调、调试、维修和售后服务等各种业务的工作人员，他们人数很多，差旅费用预算较低、没有显示身份地位的要求，一般选择住

8、在城市中心区，要求交通和生活方便，他们工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能够休息好和找足面子。据调查，我国目前绝大多数中小企业的差旅人均住宿标准都在120元以内，这是一个非常庞大的市场。基于市场分析，我们对XX公寓提出经济型酒店的定位。什么叫经济型酒店?所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店的评价要素，重新建造或者改造的一种酒店类型。经济型酒店要求交通方便，人流量大，一般设于城市的中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是安全、清洁、舒适、实惠、方便。目标消费群体主要是工薪阶层、一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。经济型酒店对

9、于中国消费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发达国家，经济型酒店是一种发展得非常成熟的酒店经营模式，一般占有70%以上的市场份额。针对以上问题，我们必须果断而又有针对性地采取相应的措施，走出一条既适应市场变化形势又适合XX公寓自身客观实际和特色的路子，增强公寓的可持续发展能力，使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发展，适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重大。第三章项目建设的必要性在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第一中断经营；第二持续经营，对项目进行维修改造；第三改变经营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目建设的必要性，我们做如下分析：一、中断经营分

10、析依据目前XX市的房地产市场以及XX宾馆所处地理位置，我们与当地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在100万左右，使用平面积每天每平方米出租价格=1,000,OOO元7000m21.49365天=0.2626元年收益IOo万元根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格=（月平均收入-各项支出）使用面积+30天=（6000元-3700元）4697m230天=0.0092元年收益=日收入1300元X365天=47.45万元由以上2组数据对比可以看出，维持现状的持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑的。二、修善投资分析根据XX宾馆现状，客房卫生间

11、、客房墙面以及走廊部分环境，己经影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对其评价。计算需要修善的客房暂定50间、共5层走廊：单个房间修善项目数量及价格：(此评估价格主材中低档)6500元X50间=32.5万元走廊修善估算价格10万元，合计金额42.5万元此项投资较少，能够解决现有的地面和跑冒露现场，但从经营项目和经济效益并没有得到改善，维修人员工资没有减少，却减少了工作量。此荐投资相当于无用投资，评价投资风险较高。三、改变经营模式、增加服务项目分析()经营模式调整根据XX宾馆现有建筑情况，二至七层单层使用面积为700平方米，整体布局重新规划，如下:室外楼体:一层：大堂重新改

12、造，打造出气派、尽显尊贵身份的氛围。人的第一感觉非常重要，要营造出一种宾至如归的温馨氛围，尽显客户的高贵身份和企业经营理念。迎宾总台需要重新设计，提高迎宾员引导客户的入住率。以上二个部分应重点投入资金进行装修布置，所谓将好钢用在刀刃上，力求达到画龙点晴的效果。二层：为500平方米餐区和200平方米厨房。在满足入住客户和大型会议需要同时，也可对外营业，打造自有品牌和餐饮特色，达到效益提升双盈目的。三层：一半可用做酒店包房，另一半做休闲娱乐区。娱乐区部分可设置仓买、商务中心、休闲网吧、台球、乒乓球、休闭茶吧以及健身区。提升服务标准，加大服务力度，满足各类入住宾馆人员的各项商务活动。这也是做为商务活

13、动中心的必备条件。四层：以现代宾馆“主流”为主的快捷式宾馆，以禧龙、苹果假日酒店风格，打造大、中、小房间55间左右，此次改造己经是现有规模的一多半，满足宾馆以卖房间”为主的经营方式。同时也迎合现今主流的快捷酒店模式。在不设餐饮娱乐设施的前提下，我们将改造的重点放在客房内部，做到冷暖空调、电视、电话、宽带上网、舒适床具、配套家具、独立卫生间、24小时开水热水等基本设施应一一俱全。卫生间均设淋浴，原有卫生间全部按新标准重新改造。客房室内装修布置简约舒适，以家居、精致、简洁为目标，突出重点，删繁就简，不铺地毯，用复合地板，不贴墙纸，刷环保型的乳胶漆。虽然不用豪华材料，但处处要体现酒店对客人的尊重和关

14、心，每个房间收拾得清清爽爽，干净整洁。作为重点的卧具要按星级酒店配置，让客人能睡个好觉，给人以“自然自在，轻松舒缓的感受。五层：将设置双人标准间19间，三人间2套，标准套房2间，豪华套2间。满足各类客户的商务客房需求。六层：开设大型会议室400平方米一间，中型会议室100平方米2间，小型会议室1间。满足各项会议使用要求。可以直接给宾馆带来人脉的效应，被关注的机会就越大。七层：为集团综合办公区，也可根据实际情况与其他各层做整体调整，使使用空间更加合理化。（二）经济效益分析：1、室外和大堂的形象包装带来的经济效益是无形的，本身并无价值，只有亏损。但他是客户选择与否的直接的效益来源。2、现今特色酒店

15、层出不穷，品味、特色和味道决定着酒店的生存与发展，但餐饮业带来的经济效益是有目共睹的，他的利润价值一般在30%左右。XX宾馆在服务好内部客户需求同时，也满足外部市场需要，也是提升“XX”品牌的另一途径。达到三丰收。效益估算：餐厅大厅区域按50台计算，每台6人，可容纳300人同时就餐。在不翻台情况下，按每桌平均利润30元计算，一个饭口的收入是1500元，一天的收入是3000元左右。按60%台使用率计算：年收入是65.7万元。（此价值没有计算包房收入和婚庆收入）3、休闲娱乐区形式的设入，部分收费，部分免费，仅供客房客户使用，不对外开放，提升服务标准等级，满足和提升入住率和星级标准。以无形价值体现。

16、也是满足现代酒店服务的基本标准和条件。4、55个快捷式宾馆，每间房入住按2人计算，可容纳110人。按扣除成本平均房间价格80元计算，每天收益4400元。根据目前同种形式宾馆的入住情况，基本都维持在83%以上，计算年收益价值：134万元。5、5楼客房扣除成本价值按140元计算，共25间，可容纳52人，按年平均80%入住情况计算，年收益价值：102万元。6、大会议室1个，可容纳150人；中会议室2个，可容纳80人；小会议室1个，可容纳18人；会议室总计接纳人数：248人；大会议室出租价1500元/日，平均每月出租3天，1500元3天12个月=5.4万；中会议室出租价IoOo元/日，平均每月出租8天