镇宁自治县工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让工作实施方案（征求意见稿）.docx

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1、附件镇宁自治县工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让工作实施方案（征求意见稿）为优化工业用地管理，降低实体经济企业用地成本，满足产业发展差别化用地需求，按照自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知（自然资发2022201号）、省自然资源厅关于进一步做好新型工业化用地保障的若干意见（黔自然资函2021541号）省自然资源厅关于助力实施工业倍增行动奋力实现工业大突破的实施意见（黔自然资发20225号）安倾市工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让工作实施方案（安自然资发202217号）相关文件精神，结合我县实际，特制定本方案。一、目的意义深入贯彻落实习近平总书记视察贵州重要讲话精

2、神，抢抓国发20222号文件重大机遇，认真落实省第十三次党代会和市第五次党代会精神，按照市委“1558发展思路，坚持以高质量发展统揽全局，全力围绕四新主攻四化，探索工业用地新型供应、利用和管理模式，推进土地资源节约集约利用。切实降低企业用地成本，促使企业将更多的资金用于产业发展提档升级。缩短土地使用和政府再次供地周期，缓解土地供需矛盾。二、制定依据（一）城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号发布根据2020年11月29日国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）（二）贵州省土地管理条例（三）节约集约利用土地规定（国土资源部令第61号公布根据2019年7月16日自然资源部第2次

3、部务会议自然资源部关于第一批废止和修改的部门规章的决定修正）（四）自然资源部关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知（自然资发2022201号）（五）关于强化开发区规划引领推动土地节约集约利用的指导意见（黔自然资发202114号）（六）省自然资源厅关于进一步做好新型工业化用地保障的若干意见（黔自然资函2021541号）（七）省自然资源厅关于助力实施工业倍增行动奋力实现工业大突破的实施意见（黔自然资发20225号）（八）安顺市工业用地长期租赁、先租后让和弹性年期出让工作实施方案（安自然资发202217号）三、明确概念定义及科学确定用地年期、价格和供应方式（一）工业用地长期租赁、先租后让、弹

4、性年期出让概念1 .长期租赁，是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用，并由土地使用权人按合同约定支付年租金的供应方式。2先租后让，是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，先以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。先租后让方式供应工业用地的，承租人在租赁合同约定的使用期限内可以建造永久建（构）筑物。3弹性年期出让，是指整宗土地以低于工业用地法定出让最高年限50年出让的供应方式。以弹性出让方式供应工业用地的，受让人在出让合同约定的使用期限内可以建造永久建（构）筑物。（二）合理确定用地年期、价格和供应方式1.长期租赁用地年

5、期：长期租赁期限一般不低于5年，不超过20年。土地价格：租赁期间租金不调整的，可按不低于该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定年租金标底；租金调整的，可按该宗地50年工业用地出让评估价格的2%确定首期年租金标底；租金调整周期不得低于5年，以后各期租金标准应依据届时土地评估价格或土地价格指数确定，但涨幅不得高于上期租金的10%o供应方式：实行挂牌方式。在20天公告期结束时只有一个申请人符合竞买资格和竞得条件的，直接确定其为竞得人；申请人多于一个的，通过竞价确定竞得人。竞得人需编制该地块修建性详细规划或项目规划设计方案，并按程序报批。承租方在付清租金后，持租赁合同、缴纳凭证、完税证明等材料，向

6、行政主管部门申请办理规划、建设等相关手续。项目竣工核验后，按租赁产权办理不动产权登记。2 .先租后让用地年期：采取先租后让方式供应土地的，先期租赁土地年期一般不超过5年，弹性出让年期包括租赁年期。租赁期满，经考核合格将租赁土地转为出让土地时，办理剩余年期的协议出让手续。土地价格：以先租后让方式供应土地的，每年租赁期间租金按不低于最高年期出让地价的2%确定，协议出让价格为出租时点时设定的出让年期土地出让金总额扣除已缴纳租金后的差价，并变更办理不动产权证。工业用地租金的收支管理参照工业用地出让金收支管理的规定执行。用地手续的办理：工业用地公开出让成交后，县自然资源局与土地竞得人签订先租后让合同，县

7、产业园区管委会、属地乡镇（街道）人民政府（办事处）与土地竞得人签订履约监管协议，县产业园区管委会和属地乡镇（街道）人民政府（办事处）监管土地竞得人对先租后让合同条款的履行。先租后让的土地竞得人在付清出让金后，持出让合同和出让金缴纳凭证、完税证明等材料，向相关行政主管部门申请办理土地使用权登记及规划、建设等相关手续。土地使用权证中须备注土地取得方式、弹性出让年限、出让土地用途等内容。延期申请办理：工业用地需要继续使用土地的，应当提前六个月向县自然资源局提交租赁土地转为出让土地申请书（在租赁合同约定的年期内，企业可以依据自身生产经营情况，提前提交租赁土地转出让土地申请书），经考核验收合格后，县产业

8、园区管委会和属地乡镇（街道）人民政府（办事处）出具同意承租人申请的书面意见，完善办理出让用地手续，领取不动产权证书。企业如在租赁使用期间被核准为上市公司或在租赁合同约定开工时间两年内按建设方案完成建筑物建设的，经申请，县人民政府书面同意，可在租赁期内提前为企业办理出让用地手续。3 .弹性年期出让用地年期：采取弹性出让方式供应土地的，出让年期按15年或20年设定。土地价格：以弹性年期出让方式供应土地的，15年、20年期土地出让起始价分别按不低于最高年限地价0.45、0.5系数确定。用地手续的办理：弓单性出让用地在签订出让合同后，用地手续的办理程序按照现行的相关规定执行。延期手续办理：弹性出让年期

9、届满需要延期土地使用权的，均按宗地出让的起始时间计延长最高出让年期，申请延期时间需在弹性出让年期届满前1年内提出申请并签订补充协议。土地延期补交地价款按照申请延期时的最高年限市场评估价以如下公式确定：延期补交地价款=延期申请时点最高年限市场评估价X（I-原弹性出让时地价折扣系数）如：宗地原出让20年，地价款为最高年限地价的0.5,则延期补地价为延期时评估最高年限地价的0.5=（1-0.5）。四、用地申请（一）工业用地需按弹性年期出让、先租后让方式供地的，由项目用地所在地乡镇（街道）人民政府（办事处）或产业园区管委会向县工业和信息化局提出申请，县工业和信息化局根据项目用地的产业类型、投资强度及可

10、持续发展等情况核定项目用地的具体的使用年限或租赁年限并出具相关审核意见。（二）各乡镇（街道）人民政府（办事处）或县产业园区管委会在完成征地拆迁清表工作并取得发改、住建、工信、环保等部门的准入及审核意见后，可向县自然资源局移交用地相关材料，由县自然资源局编制供地方案，报县人民政府审批，县人民政府批准同意后，按照国有建设用地使用权租赁和出让的相关规定和程序办理。五、部门监管职责（一）产业园区管委会或属地乡镇（街道）人民政府（办事处）应配合自然资源主管部门，在签订土地租赁（出让）合同后15个工作日内，将土地交付给受让人（承租人），并与受让人（承租人）签订交地确认书。（二）产业园区管委会或属地乡镇（街

11、道）人民政府（办事处）应在企业投产之日后30个工作日内，会同县发改、财政、税务、自然资源、工信、生态环境等部门，按照项目投资履约监管协议书有关约定，对项目进行验收，并在15个工作日内出具书面验收意见。验收未通过的，应责令其限期整改，整改期限原则上不超过1年。整改后仍不能达到验收标准的，由产业园区管委会或属地乡镇（街道）人民政府（办事处）出具复核不予通过的意见，并书面告知企业。（三）县发改、财政、税务、自然资源、工信、生态环境等部门应积极配合产业园区管委会或属地乡镇（街道）人民政府（办事处），对企业建设、运营等情况进行监督管理，并按照项目投资履约监管协议书有关约定，在每个完整的生产年度之日后30

12、个工作日内对企业进行履约考核，并在7个工作日内将意见反馈牵头单位。1县发改局。根据企业提交的单位能耗说明，负责审查企业能源消耗是否符合约定指标要求；2 .县自然资源局。根据审批的项目规划方案，负责审查企业建设项目容积率、土地用途等是否符合约定指标要求；3 县工信局。负责根据企业提交的投资审计报告、产值报告，负责审查企业固定资产投资强度、亩均产值是否符合约定指标要求；4 .县税务局。根据企业提交的资料和掌握的税收数据，审查企业项目投产后的亩均税收是否符合约定指标要求；5 市生态环境局镇宁分局。根据企业排放总量数据，负责审查企业污染物排放是否达到环保指标要求。六、退出机制（一）受让人（承租人）通过

13、长期租赁、先租后让、弹性年期出让方式取得工业用地使用权后，存在下列情形之一的，经县人民政府同意后，出让人（租赁人）有权终止合同，并由县人民政府无偿收回土地使用权，宗地范围内建筑物、构筑物等资产无偿转为县人民政府所有，剩余使用年限内的租金或出让金不予退还。1.受让人（承租人）自身原因擅自终止项目投资建设满1年；2 .受让人（承租人）生产经营的企业破产、倒闭或停产1年以上（含1年）；3 .受让人（承租人）未经批准，擅自改变土地用途；4 .承租人在租赁期内将土地使用权进行转租、作价出资（入股）、抵押；5 承租人租赁期满申请用地使用权转为出让，经综合评估未达到转为出让土地条件；6 .受让人（承租人）投

14、产后首个生产年度未通过验收；7 .受让人（承租人）投产后，连续三个生产年度未通过履约考核；8 .受让人（承租人）存在违法违规经营行为。（二）承租人在土地租赁期内，因自然灾害、不可抗力、国家重大政策调整等原因无法继续生产经营，申请提前终止土地使用权的，应提前30日提出申请，经县人民政府批准后，可以退还剩余租金。退还的金额按县人民政府批准之日起土地剩余使用年限进行测算，并由自然资源主管部门在下一个财政预算年度进行退还。（三）除不可抗力外，受让人（承租人）自身原因造成土地闲置满两年的，经调查核实构成闲置土地的，由自然资源主管部门按照闲置土地处置办法相关规定处理。受让人（承租人）土地使用权被收回的，宗

15、地范围内建筑物、构筑物等资产无偿转为县人民政府所有。（四）受让人（承租人）土地使用权因出让（租赁）合同规定的使用年限届满而终止，土地使用权及其地上建筑物、构筑物等资产所有权由国家无偿取得。受让人（承租人）应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。七、其他要求（一）节约集约用地工业用地必须符合国家产业政策、国土空间规划和相关规划，坚持节约集约用地。对由省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应全国工业用地出让最低价格标准的70%执行。在符合控制性详细规划、安全要求、不改变土地用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。（二）坚持优质服务，保障企业合法权益1.先租后让的土地在租赁期内不得转租、转让、抵押。自然资源、住建、金融等部门要积极作为，及时为承租企业提供优质服务，依法保障租赁土地的合法权益，满足承租企业生产经营方面的各项合法需求。2工业用地租赁或出让合同期限届满前，除因社会公共利益成者实施城市（乡镇）总体规划需要外，不得提前收回土地使用权。因社会公共利益或者实施城市（乡镇）规划，确需提前收回土地使用权的，应当依照法定程序报批，并根据国家法规和实际情况给予企业补偿。（三）工业用地长期租赁、先租后让和弹性出让按照相关法律法规缴纳税费，具体征收税费由税务核定。本通知自下