医院建设项目的投资控制—建设投资估算.docx

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1、医院建设项目的投资控制一建设投费估算投资控制是医院建筑工程项目管理的重点和难点，在工程项目的不同阶段，项目投资有估算、概算、预算、结算和决算等不同称呼，它们的依据和作用不同，其准确性也渐进明细，一个比一个更真实地反映项目的实际投资。到底这几个算怎么回事，作为建筑设计人不应该不了解，今天就说一下。工程建设的全部流程为：项目建议书+可行性研究阶段T方案设计+初步设计阶段T深化设计阶段+施工图设计阶段一招投标阶段一施工合同实施阶段一项目竣工验收阶段。相对应的，前面几个算出现的顺序就是：投资估算一设计概算T预算造价一合同价一结算价T决算价（实际造价）。在一般情况下,反过来说：决算的基础是结算,结算可以

2、看做是决算的一个组成部分；决算（结算）不能超过预算，预算不能超过概算，概算不能超过估算。就是逐级向前，依次不能超过之前的，只有最后两个的结算和决算之间是可以有相反的情况的（一定范围内）。1、投资估算InVeStmemEStimate即投资估算，是在决策阶段对项目建设总投资进行的科学估计。决策阶段分为机会研究、项目建议书、初步可行性研究、详细可行性研究四个阶段，随着项目的逐步细化和具体化，按照投资估算规程，可以得到不同精细程度的估算。依据建设单位的要求，可在详细可行性研究阶段要求出具标志性的估算报告。此阶段完成估算的，基本上是可研方的造价部门。投资估算包括固定资产投资和流动资产投资估算。静态投资

3、部分，包含建筑安装工程费用、设备及工器具购置费、工程建设其他费用和基本预备费。估算方法包含单位生产能力估算法、生产能力指数法、系数估算法。动态投资部分包含价差预备费用和建设期利息。1单位生产能力估算法1.单位生产能力估算法：单位生产能力估算法估算误差较大，可达30%。此法只能是粗略地快速估算，由于误差大，应用该估算法时需要小心，应注意以下几点：(1)地方性。建设地点不同，地方性差异主要表现为：两地经济情况不同；土壤、地质、水文情况不同；气候、自然条件的差异；材料、设备的来源、运输状况不同等。(2)配套性。一个工程项目或装置，均有许多配套装置和设施，也可能产生差异，如：公用工程、辅助工程、厂外工

4、程和生活福利工程等，这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同，它们并不与主体工程的变化成线性关系。(3)时间性。工程建设项目的兴建，不一定是在同一时间建设，时间差异或多或少存在，在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。2生产能力指数法又称指数估算法，它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。拟建项目的投资额二已建类似项目的投资额(拟建项目的生产能力/已建类似项目的生产能力)的人nXf注：Lf-综合调整系数,新老项目建设间隔期内定额、单价、费用变更等的综合调整系数；2、n生产能力指数，在正常情况下，0nl;3、()n一()的n次方。说明：生产能力指数法

5、的条件运用这种方法估算项目投资的重要条件，是要有合理的生产能力指数，不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，生产能力指数是不相同的。1、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差不大，生产规模比值在1/22之间，则指数n的取值近似为1;2、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差较大，但不大于50倍，且拟建项目规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则n取值约在0.60.7之间；3、若已建类似项目的规模和拟建项目的规模相差较大，但不大于50倍，且拟建项目规模的扩大靠增加相同规格设备的数量达到时，则n取值为0.80.9之间。看来，生产能力的提高是不能一味的凭借从数量上扩大规模而是依靠先进的生产技术和设

6、备来降氐成本。生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高，其误差可控制在20%以内，尽管估价误差仍较大，但有它独特的好处：即这种估价方法不需要详细的工程设计资料，只知道工艺流程及规模就可以；其次对于总承包工程而言，可作为估价的旁证。3系数估算法也称为因子估算法，它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数，以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行，但是精度较低，一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多，下面介绍几种主要类型。(1)设备系数法。以拟建项目的设备费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比，求出拟建项目建筑

7、安装工程费和其他工程费，进而求出建设项目总投资。（2）主体专业系数法。以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数根据已建同类项目的有关统计资料,计算出拟建项目各专业工程（总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等）占工艺设备投资的百分比，据以求出拟建项目各专业投资，然后加总即为项目总投资。运用朗格系数法估算投资的步骤如下：1）计算设备到达现场的费用，包括设备出厂价、陆路运费、海上运输费、装卸费、关税、保险、采购等。2 ）根据计算出的设备费乘以143,即得到包括设备基础、绝热工程、油漆工程和设备安装工程的总费用（a）。3 ）以上述计算的结果（a）再分别乘以1.1、1.2

8、5、1.6（视不同流程），即可得到包括配管工程在内的费用（b）。4 ）以上述计算的结果（b）再乘以1.5,即得到此装置（或项目）的直接费（c）,此时，装置的建筑工程、电气及仪表工程等均含在直接费用中。以设备购置费为基数，乘以适当系数来推算项目的静态投资。国内不常见，是世行项目投资估算常采用的方法。基本原理是将项目建设中的总成本费用中的直接成本和间接成本分别计算，再合为项目的静态投资，计算公式为：C=E（1+ZK）5式中：E一与生产能力直接相关的工艺设备投资Ki一管线、仪表、建筑物等项费用的估算系数；Kc管理费、合同费、应急费等间接费用在内的总估算系数。Kl-静态投资与设备购置费之比为朗格系数，

9、即：E=（+4）,另外医院建筑项目的动态投资估算：建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额、建设期利息两部分内容，如果是涉外项目，还应该计算汇率的影响。动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计划为基础来计算，而不是以编制的年静态投资为基础计算。1 .涨价预备费的估算涨价预备费的估算可按国家或部门(行业)的具体规定执行,一般按下式计算：PF=Wlu(1+f)t-l(t=l-n)PF-涨价预备费；It-第t年投资计划额；F-年均投资价格上涨率；N-建设期年份数。上式中的年度投资用计划额K,可由建设项目资金使用计划表中得出，年价格变动率可根据工程造价指数信息的累积分析得出。2 .汇率变化

10、对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法(1)外币对人民币升值。项目从国外市场购买设备材料所支付的外币金额不变，但换算成人民币的金额增加；从国外借款，本息所支付的外币金额不变，但换算成人民币的金额增加。（2）外币对人民币贬值。项目从国外市场购买设备材料所支付的外币金额不变，但换算成人民币的金额减少；从国外借款，本息所支付的外币金额不变，但换算成人民币的金额减少。估计汇率变化对建设项目投资的影响，是通过预测汇率在项目建设期内的变动程度，以估算年份的投资额为基数，计算求得。3 .建设期利息的估算建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计人固定资产投资的利息。计算建设期利息时，为了简化计算，通常假定当年

11、借款按半年计息，以上年度借款按全年计息，计算公式为：各年应计利息二（年初借款本息累计+本年借款额/2）*年利率年初借款本息累计二上一年年初借款本息累计+上年借款+上年应计利息本年借款二本年度固定资产投资-本年自有资金投入对于有多种借款资金来源，每笔借款的年利率各不相同的项目，既可分别计算每笔借款的利息，也可先计算出各笔借款加权平均的年利率，并以此利率计算全部借款的利息。2、设计概算DesignEStimate即设计概算,是在设计阶段以方案、初步设计或施工图设计图纸、概算指标、概算定额以及现行的计费标准市场信息等依据，按照建设项目设计概算规程，逐级（单位工程、单项工程、建设项目）计算建设项目建设

12、总投资。3、施工图预算Workingdrawingestimate即施工图预算，是在施工图纸设计出来至交易阶段确定招标控制价、投标报价的这个时段，以建筑安装施工图设计图纸为对象，依据现行的计价规范（建设工程工程量清单计价规范、相应工程的工程量计算规范）、消耗量定额、人材机市场价格、费用标准等方面，按照建设项目施工图预算编审规程，逐级（分项工程、分部工程、单位工程、单项工程）计算的建筑安装工程造价。项目有要求时，还要;匚软为建设项目建设总投资成本。此阶段完成预算的，基本上是设计方的造价部门。4、工程结算ConstructionSettlement即工程结算或叫做竣工结算。传统的结算，是在建筑安装

13、施工任务结束后，对其实际发生的建安工程造价进行核对与结清。经历了行业规程规范的推进，一般可以算是达成默契认定的定义，即对当下“结算的定义，是以招标文件选定的计价方式，依据施工合同、实施施工过程中的变更签证等，按照合同规定、建设项目结算规程以及最新清单计价规范，完成的施工过程价款结算与竣工最后结清，同时要汇总、编制建筑安装工程的实际工程造价竣工结算文件。此阶段完成结算的，基本上是施工方的造价部门。5、竣工决算Finalaccount即项目的竣工决算，是整个项目竣工后，建设单位对完成的整个项目从筹建到竣工运营使用的实际花费所做的财务汇总。需要完成相应的报表，进行工程造价分析、指标数据的两算（5、决

14、算与2、概算）对比等。此阶段完成决算的，基本上是建设方和施工方的造价部门。当你看全了以上5个“算”的内容和阶段后，发现在2、概算这个时期有点特别。注意看W其他算的差别，你会发现，就这个阶段，基本上属于没有设定要求，即没有确定是否出具概算。实际一般的情况下，也的确是方案设计与施工图设计连在一起，最终设计方的造价部门直接出具3、预算了。但这里面有个问题，就是如何保证概算没有超过之前的估算？否则会导致施工图完成后的预算超过了估算，也会连带的让最终的结算和决算有超过了估算的可能。如果这个差额小，大概率没有问题，本身估算是一个预估值，而且很多私企开发商并不一定会做估算，直接是一个估计值。但如果这个差额大

15、了呢？现阶段貌似问题也不大，因为刚说了，很多私企开发商并没有估算，估计值是否有存在的意义都值得研究。举个例子，一个项目在方案设计阶段，关于建安工程费已经造成了10%的资金浪费呢？如果按以往的情况看，建安工程费占建设总投资的50%,方案设计阶段相当于浪费了总投资的5%,这个数字算不算差额大了呢？要知道这个5%的浪费，对于项目净利润来说，相当于减少了5%+（因为很多项目都是针对建安工程费进行推算的）。对于建筑方案设计人，方案数据与建安工程费的关联影响是非常大的，如果说项目最早期的可研会有100%,甚至超过100%的影响，建筑方案设计的影响至少是乃95%0项目的方案设计人应该至少达到了解、理解方案数据与建安工程费计算的模式，甚至可以进行大致的推算，以保证项目的建设投资符合“经济”的国家性政策。今天主要分享的是医院建筑项目五个算中的投资估算，也是较为粗略的工程造价，精确度在20%-30%之间。它的优点在于只需要有拟建项目的规模就可以出造价。