住宅项目物业共用部位及共用设施设备运行、检修养护合规指南.docx

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1、住宅项目物业共用部位及共用设施设备运行、检修养护合规指南物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能，对其进行正确地使用、保养与维修，使之保持最佳运行状态，从而为业主和使用人提供舒适、安全的环境。物业设施设备的正确使用与完善管理，也体现出物业服务企业的技术水平与管理水平。（一）综合管理合规指南根据住宅物业服务标准：1.组织实施房屋使用安全情况检查、评估。（一至五级）2.检查发现问题的处置（一至五级）（1）共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应及时组织修复。（2）对属于大、中修、

2、更新改造范围的共用部位、共用设施设备维修，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会（物业管理委员会）提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修，属于应急维修范畴的按照专项维修资金应急使用流程支取。3,每年第四季度制定下一年度维修养护计划。（一至五级）4 .特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。（一至五级）5 .雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查、落实防范措施，并做好记录。（一至五级）6 .设备机房（1）每月清洁1次，室内无杂物。（一至三级）每半个月清洁1次，室内无杂物。（四级）每周清洁1次，室内无杂物。（五级）（2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板

3、。（一至五级）（3）在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。（一至五级）（4）设施设备标识、标牌齐全。（一至五级）（5）张贴或悬挂相关制度、证书。（一至五级）（6）交接班记录、工作日志等齐全、完整。（一至五级）（二）共用部位检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1 .房屋结构每年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按照鉴定结果组织修缮。（一级）每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。（二级）每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、

4、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。（三至五级）2 .建筑部件（1）每年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（一级）每半年检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（二级）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。（三至五级）（2）每年巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（一级）每半年巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（二级）每季度巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。（三级至五级）（3）每年检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（一级）每半年检查1次共用

5、部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（二级）每季度检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（三级）每2个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。（四级至五级）（4）每年上汛前、政府发布暴雨预警及强降雨后检查屋面防水和雨落管等。（一至五级）每年上汛前、政府发布暴雨预警及强降雨后对屋面防水层、保护层及上一汛期中的漏水点进行全面检查，不得出现防水层或保护层鼓包破损、裂纹、接口开裂等现象。对屋面的雨水落水口、落水管进行检查，清理屋面的杂物，确保雨水落水口无堵塞，管线畅通。对于管线开裂、脱落、渗水等，及时更换或修复。（一至五级）（5）巡视时如发现窗框松动、

6、门窗扇开关不灵活、糟朽、开焊、小五金缺损等情况应修补。修补后的钢木门窗应开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全；玻璃安装牢固，窗纱绷紧，不露纱头。（一至五级）（6）物业共用部分的室内墙面及顶棚不应出现开裂空鼓、剥落现象，修缮后的内墙面及顶棚应恢复原有功能，抹面应接搓平整、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。吊顶的龙骨应整齐，无明显变形。吊顶板整洁无污渍，不缺边角。室内地面、散水不应出现起砂、空鼓、松动的情况，维修后应平整、光滑、接搓平顺。外墙面应保持整洁。墙皮和涂料不起皮，不开裂。外墙砖不松动，不空鼓。外檐抹灰、块料面层因局部严重空鼓有脱落危险的，应及时排除险情，排除后应不存在安全隐患。在

7、冬、夏季节交换的高温差时期，要特别加强对墙面装饰材料的检查和维修，防止高空坠落伤人的现象发生。烟道不应有裂健、破损、堵塞，修缮后应保持通畅。（一至五级）3 .附属构筑物（1）每半年巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（一级）每季度巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（二级）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（三级）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（四级）每周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。（五级）（2）每半年检查1次雨、污水管井等。（一至二级）每季度检查1次雨、污水管井等。（三级）每月检查1次雨

8、、污水管井等。（四至五级）（3）每年度巡查1次大门、围墙、围栏。（一级）每半年巡查1次大门、围墙、围栏。（二级）每月巡查1次大门、围墙、围栏等。（三级）每2周巡查1次大门、围墙、围栏等。（四级）每周巡查1次大门、围墙、围栏等。（五级）（5）每年检测1次防雷装置，检测率不低于100虬于每年上汛前即6月15日前完成检测。（一至四级）每年检测1次防雷装置，检测率不低于100虬于每年上汛前即6月15日前完成检测。信号系统应加装信号级电涌保护器。（五级）（三）中央空调系统检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1 .运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、风道、水处理等设施设备进行系统性检查。

9、（一至五级）2 .运行期间每日巡查1次空调系统，保证室内温度符合相关规定。（一至五级）3 .每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风机盘管滤网等。（一至三级）每年清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等;每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。（四至五级）4 .每年对空调系统进行1次整体性维修养护。（二至五级）5 .制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。（三至五级）6 .每年检查1次管道、阀门并除锈。（三至五级）7 .每年检验1次压力容器、仪表及冷却塔噪声。（三至五级）根据北京市民用建筑节能管理办法：1 .公共建筑和居住建筑的使用人应当提高节能意识

10、，在日常使用中注意节电、节水、节能。2 .任何人不得损坏、擅自拆改建筑物围护结构保温层、供热计量装置与调控系统、能耗计量设施等。根据关于严格执行公共建筑空调温度控制标准的通知（国发（2006）28号）要求，控制室内温度，夏季不低于26摄氏度，冬季不高于20摄氏度。根据卫生部公共场所集中空调通风系统卫生管理办法(卫监督发(2006)53号)要求，建立空调卫生管理制度和应急预案。风险提示根据北京市民用建筑节能管理办法：第四十二条违反本办法第三十三条规定，损坏建筑物围护结构保温层的，由住房城乡建设行政主管部门责令改正，情节严重的可处1000元以上1万元以下罚款。损坏供热计量装置与调控系统的，由城市管

11、理综合执法部门责令改正，可处500元以上100O元以下罚款；情节严重，影响正常供热的，可处100O元以上1万元以下罚款。（四）二次供水设施检修养护合规指南根据生活饮用水卫生监督管理办法（建设部卫生部令第53号）：1 .供水单位供应的饮用水必须符合国家生活饮用水卫生标准。2 .从事二次供水设施清洗消毒的单位必须取得当地人民政府卫生行政部门的卫生许可后，方可从事清洗消毒工作。清洗消毒人员，必须经卫生知识培训和健康检查，取得体检合格证后方可上岗。根据住宅物业服务标准：1 .按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，生活水箱每年应不少于一次清洗消毒、水质化验，化验结果应符合国家生活饮用水卫生标准。（一至五级

12、）2 .每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。（一至二级）每日巡视2次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。（三至五级）3 .每半年切换1次备用水泵。（一级）每季度切换1次备用水泵。（二级）4 2个月切换1次备用水泵。（三级）5 月切换1次备用水泵。（四至五级）4 .每年检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。（一至二级）每年检查不低于2次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。（四至五级）5 .每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（一至五级）6 .水箱、蓄水池盖板应保持完好

13、并加双锁，钥匙由专人分别保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。（一至五级）7 .设施设备运行正常，无跑冒滴漏、无污染；水箱及管道无锈蚀；做好日常巡视、维修、养护、水箱清洗消毒的工作记录。（一至五级）根据住宅二次供水设施设备运行维护技术规程（DB11/T118-2016）：1.二次供水设施设备应由专业人员，对设施设备的运行、维修保养进行管理。8 .二次供水设施设备应建立健全相关管理制度和操作规程。9 .二次供水设施设备的管理应建立健全设备日巡检、定期维保、维修、应急处置等过程的相关记录和档案。10 二次供水设施设备的管理应制定相应的安全运行应急预案。11 埋地式生活饮用水储水池周围1

14、0米以内严禁有垃圾堆放点等污染源；周围2米以内严禁有污染物。12 二次供水设施设备在运行、定期维保、维修、应急处置时均不得与非饮用水管道连接。关于二次供水设施设备的资料管理、运行管理、人员管理、安全管理的相关要求具体参见住宅二次供水设施设备运行维护技术规程（DBllT118-2016）o风险提示根据生活饮用水卫生监督管理办法：违反本办法规定，有下列情形之一的，县级以上地方人民政府卫生行政部门应当责令限期改进，并可处以20元以上5000元以下的罚款：（三）供水单位未取得卫生许可证而擅自供水的；（四）供水单位供应的饮用水不符合国家规定的生活饮用水卫生标准的；（五）未取得卫生行政部门的卫生许可擅自从

15、事二次供水设施清洗消毒工作的根据北京市城市公共供水管理办法（北京市人民政府令第22号）：擅自拆卸、挪动公共供水设施，或除紧急需要擅自动用消火栓的，责令恢复原状，处责任单位IoOO元以下罚款。（五）排水系统检修养护合规指南根据住宅物业服务标准：1 .排水设施（I）每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。排水、排污管道应通畅，无堵塞外溢现象。（一至五级）1 2）每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。（三至四级）每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。（五级）2 .污水泵汛期每半月巡视不少于1次，平时每季巡视1次，检查设备运行状态；每年养护1次。（一级）汛期每周巡视1次，平时每月巡视1次，检查设备运行状态；每月进行1次手动启动测试；每年养护1次。（二级）汛期每周巡视3次，出现雨情时每天不低于2次巡视，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每2周进行1次手动启动测试；每年养护不低于1次。（三级）汛期每日巡视1次，出现雨情时每日不低于2次巡视，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；每2周进行1次手动启动测试；每季度养护1次。（四至五级）3 .化粪池视小区入住情况和化粪池满溢度