阳泉市物业管理条例.docx

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1、阳泉市物业管理条例（2023年2月7日阳泉市第十六届人民代表大会常务委员会第八次会议通过2023年4月1日山西省第十四届人民代表大会常务委员会第二次会议批准）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例和山西省物业管理条例等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人管理的方式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生以及相关秩序活动。本条例所称

2、物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理遵循党建引领、以人为本、权责统一,以及业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。第四条市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入基层治理体系和现代服务业发展规划，加强对物业服务行业的培育，推进物业管理市场化、规范化、标准化。市人民政府应当梳理涉及物业管理的行政处罚事项、执法主体和处罚依据，列出清单，并予以公布。有关执法主体应当依法及时查处物业服务人报告和有关业主投诉的违法行为。第五条市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。市、县（区）人民政府发展和改革、公安、财政、人力资源和社会保障、规划和

3、自然资源、生态环境、城市管理、应急管理、市场监督管理、人民防空、消防救援等部门和机构，按照各自职责，做好物业管理的相关工作。第六条街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调处化解物业管理矛盾纠纷。居（村）民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理的监督管理工作，推进社区治理。第七条物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进行业诚信经营和规范发展，推进行业标准化建设，协助调解物业管理纠纷。第八条抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，街道办事处、乡（镇

4、）人民政府指导物业服务人依法实施应急处置措施和其他管理措施。第九条任何单位或者个人有权对物业管理违法行为进行投诉举报。相关部门应当及时调查核实，依法处理。第十条报刊、广播、电视等媒体应当加强对物业管理法律法规、政策和先进典型的宣传，对物业管理违法行为进行舆论监督。第二章业主、业主组织和物业管理委员会第十一条房屋的所有权人为业主。物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。第十二条业主应当按照法律法规、管理规约、业主大会依法作出的决定等，行使权利，履行义务。但业主不得以放弃权利为由不履行义务。物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规以及管理规约

5、。第十三条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十四条业主大会应当按照议事规则的规定召开定期会议。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不履行或者怠于履行职责的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府责令业主委员会限期召开；逾期仍未召开的，由物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召开。业主大会会议召开十五日前应当通

6、知全体业主，将会议议题、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过信息化手段等形式召开。第十五条下列事项由业主大会决定：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）确定和调整物业服务方式、服务事项、服务费用标准；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;（九）公共收益等共有资金的管理和使用；（十）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触

7、的决议；（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会由五至十五人单数组成，每届任期为三至五年，可以连选连任。任期内委员出现空缺，应当及时召开业主大会补足。任期届满的三个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政

8、府。业主委员会执行业主大会的决定事项，并履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（一）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。第十七条业主委员会委员候选人应当通过社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐方式，从符合下列条件的业主中产生：（一）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；（二）具有完全民事行为能力；（三）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担

9、费用的情况；（四）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；（五）未被列为失信被执行人；（六）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；（七）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。鼓励和支持业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者、网格员参选业主委员会委员。第十八条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开。经三分之一以上的委员提议，可以召开临时会议。业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任负责召集，应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意。委员不

10、得委托他人出席会议。第十九条业主大会、业主委员会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。业主大会、业主委员会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。业主大会、业主委员会会议作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市、县（区）住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主委员会委员不得有下列行为：（一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定；（一）转移、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理活动形成的文件资料；（三）擅自使用业主大会、业主委员会印章；（四）索取、非法收

11、受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的不正当利益或者报酬；（五）泄露业主信息；（六）组织、煽动业主进行违法活动；（七）其他侵害业主合法权益的行为。业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定暂停其委员职务，同时提请业主大会会议决定终止其委员职务，并将结果在物业管理区域内显著位置公告。第二十一条业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的印章、有关凭证、档案等资料以及其他属于全体业主共有的财物，移交新一届业主委员会。业主委员会不移交的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令其限期移交，必要时公安机关给予协助。第二十二条物业管理委员会是临时机构，代行业主委员会部分职责。

12、有下列情形之一的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的。符合前款条件的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当对拟组建物业管理委员会事项进行公告，自公告之日起三十日内完成组建。第二十三条物业管理委员会负责组织业主共同决定物业管理事项，主要履行下列职责：（一）推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；（二）召集业主大会会议，报告物业管理委员会年度履职情况；（三）组织业主依法选聘、解聘物业服务人，与解聘的物业服务人进行交接；（四）拟定物业共

13、有部分、共有资金使用与管理办法；（五）协助处理维修资金的使用相关工作以及组织维修资金的补交、续交；（六）及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促物业服务人对物业服务中存在的问题进行整改，督促业主交纳物业费用；（七）组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主和物业使用人违反管理规约的行为进行制止；（八）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；（九）定期向业主通报工作情况，每年公示物业管理委员会成员中业主代表应当交纳的物业费用情况；（十）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十一）配合行政执法部门

14、在物业管理区域内开展的执法管理工作；（十二）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；（十三）业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。第二十四条物业管理委员会由居（村）民委员会代表、社区工作者、网格员、业主代表等七人以上单数组成。其中业主代表不少于物业管理委员会成员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居（村）民委员会代表担任，副主任由居（村）民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会成员名单应当自确定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。第二十五条物业管理委员会的任期一般不超过三年。物业管理委员会应当在任期内成立业主大会、选举业主委员会，任期届满因客观

15、原因仍无法成立业主大会、选举业主委员会的，应当由物业所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府重新组建物业管理委员会。第二十六条物业管理委员会应当按照业主委员会委员禁止性事项建立成员履职负面清单，对出现负面清单情形和法定终止情形、违反管理规约规定情形的，终止相关成员履职资格，并向全体业主公告。物业管理委员会成员发生缺额的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时进行补充。第二十七条物业管理委员会应当在业主委员会选举产生之日起七日内向业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。因物业管理区域调整、房屋灭失等客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当解散物业管理委员会。第二十八条业主大会、业主委员会、物业管理委员会的工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从公共收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内显著位置公示，接受业主监督。工作经费筹集、管理、使用的具体办法由业主大会决定。第三章物业管理和服务第二十九条新建物业应当按照规定配建物业管理用房和其他配套设施设备。没有物业管理用房或者用房不足的已建成物业，应当通过新建、改建、临近小区共用等方式配置物业管理用房。已建成有条件的物业，可以根据业主需要逐步完善共用设施设备。第三十条建设单位应当依照法律、法规规定的条件和程序，通过招投标方式选聘前期物业服务人，